近年来，法拍房、法拍地无法过户问题较为突出，给竞买人造成严重损失。增城也出现类似情况，2019年8月28日，竞拍者通过淘宝网广州市增城区人民法院司法拍卖平台竞得广州市增城区荔城街三联村隔田社勾鱼山(土名)三高农业用地，4年多时间过去了至今无法过户。
竞拍者多次请求国土局与县行政机关解决此问题，但一直没有得到解决。期间区重点工程环城路要从地块经过，导致竞拍地彻底不能使用，而且道路拓宽工程需要占用地块面积较大部分，致使竞拍地块合同目的彻底无法实现。在2021年，区修环城路未经竞买人同意，土地被强行拆迁占用。
竞拍者：1200多万竞得增城法拍地,却无法过户广州市浩尊汽车销售服务有限公司(简称“浩尊公司”)为(2019)粤0118执恢750号案(简称“750号执行案”或“该案”)中的竞买人，于2019年8月28日通过淘宝网广州市增城区人民法院司法拍卖平台竞买该案的执行标的广州市增城区(原增城市)荔城街三联村隔田社勾鱼山(土名)(简称“涉案地块”)一宗三高农业用地使用权(简称“涉案土地使用权”)。
竞拍结束后竞拍者已按时全额支付12579548.8元的拍卖款。法拍地为何4年多年无法过户浩尊公司在成功竞拍涉案土地使用权后，浩尊公司按广州市规划和自然资源局增城区分局的要求积极办理相关的手续，但该手续涉及到测绘、审批等一系列的流程，直到2020年12月24日，规自局增城分局才告知浩尊公司涉案地块无法过户。
因无法办理过户，在多次与广州市规划和自然资源局增城区分局沟通后续情况才知悉，涉案土地使用权存在与多方多处重叠情况，不具备出让基本条件，不能达到浩尊公司竞买涉案土地的目的。通过查阅该案执行卷宗后，才发现增城法院早在2015年，已明知涉案地块《建设用地许可证》存在伪造的情况，但增城法院一直未予披露，并将该伪造的《建设用地许可证》作为《竞买公告》的重要附件予以公告。
广州市规划和自然资源局增城区分局以增城法院拍卖地块存在权属争议、司法拍卖程序合法性存在问题为由拒绝为浩尊公司办理过户登记手续。
浩尊公司于2021年2月4日，向增城区人民法院提交《撤销司法拍卖申请书》， 请求撤销涉案土地使用权的司法拍卖程序，但法院一直不同意撤销。增城法院才于2021年6月18日，作出《处理事项答复意见书》，告知浩尊公司不予立案。由于涉案地块存在多处、与不只一位案外人地块重叠的问题，该问题涉及历史遗留问题及其他案外人利益，难以通过其他途径予以解决，也因此规自局增城分局客观上无法办理涉案土地使用权的过户手续，并告知其已商请增城法院重新审查司法拍卖程序合法性。
浩尊公司难以通过除撤销拍卖程序之外的途径予以救济，认为增城法院的该次拍卖程序事实认定不清、适用法律错误，拍卖程序严重违法。涉案地块客观上已不具备过户条件，浩尊公司向法院申请执行监督程序来维护自身合法权益。
早在2015年时：增国房就复法院[2015]666号函件，涉案地块存在三项重要瑕疵，建议不予拍卖;2020年同样指出此类问题。对法拍土地拍卖程序合法性存疑据了解：涉案地块在拍卖前，增城法院委托规自局增城分局的下属事业单位测绘院对涉案地块进行测绘，并在《竞买公告》中载明：
“根据广州增城区城乡规划与测绘地理信息研究院制的《土地示意图》显示：该土地实际红线范围总面积为15533平方米【注：总范围面积为19033平方米，扣除部门面积为3500平方米，重复红线部分面积为3771.61平方米，实际红线范围总面积=总范围面积-扣除部分面积】，
所以该土地现在实际红线范围使用面积为11761.39平方米。”但就在浩尊公司成功竞得涉案地块后，根据规自局增城分局的指引再次委托测绘院对地块进行测绘，测绘院新出具的案涉地块红线指界示意图存在人为擅自加以改动的因素，红线范围和面积与拍卖文件严重不符。
浩尊公司将该情况函告增城法院及规自局增城分局后，测绘院表示将执行与拍卖文件相符的示意图，但随后规自局增城分局函告浩尊公司(函号：穗规划资源增函[2020]2939号)，涉案地块还存在三处新增的权属重叠情况：
与三联村隔田经济合作社集体土地存在两处重叠，分别为0.777亩和0.123亩，合计0.9亩;与三联村经济联合社所属集体土地存在1.479亩重叠，三处重叠面积合计2.379亩，且涉案地块的重叠部分未完成征地补偿工作，存在尚未解决的权属争议，且涉案地块未完善法定报批手续不能转让。也因此，根据《中华人民共和国拍卖法》(中华人民共和国主席令第二十四号)第六条规定：
“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，增城法院拍卖的涉案土地使用权尚存未解决的权属争议，涉及到案外第三人的权益，且未按法定程序取得用地审批手续不得转让，明显不属于增城法院可以处分的财产。
2021年2月25日，成功申请查阅该案卷宗才知悉，早在2015年7月27日，增城法院已就涉案土地能否拍卖去函增城区国土资源和房屋管理局，该局函复增城法院【函号：增国房复[2015]666号，以下简称2015年复函】涉案地块存在三项重要瑕疵，建议不予拍卖：“1.宗地档案中《用地申请表》、《计划征、用荔城镇行政区域内土地申请表》、《增城县村镇建设用地规划许可证申请书》等申请用地资料存在明显涂改或刮花痕迹，资料存在伪造、变造疑点。2.用地申请审批日期与用地申用单位成立日期矛盾，审批日期在前，用地单位成立在后。3.宗地档案缺少红线图等资料。
”但该重要函件内容，增城法院从未在涉案土地使用权的《竞买公告》中予以披露，仍然将存在重大瑕疵的《建设用地批准书》在该公告的两份附件《19执恢750查册表》《19执恢750评估建议书》中予以引用。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释(2004]16号)第十条以及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释(2018)15号)第三条规定，人民法院在进行拍卖前，应当查明财产的权属状况、占有使用、质量瑕疵等情况，而涉案地块的权属尚与其他两个不同的主体发生三处权属重叠情况，且未完成征地补偿工作，不属于依法可以处分的财产。从2019年8月28日，竞拍结束后至今，近4年多的时间，涉案地块因不符合出让条件一直无法过户。
《竞买公告》中所披露的附件，包括了增城法院曾于2018年11月向广州市增城区国土资源和规划局发函了解涉案土地能否办理土地变更登记过户手续等问题。
广州国规委于2018年12月18日回函增城法院【函号：穗国土规划协查(2018)727号，以下简称2018年复函】，关于涉案土地能否办理变更登记过户手续问题，其告知“申请人提交资料齐备且符合法定形式的，我委增城区国土资源和规划局将依法办理相关手续”。
增城法院将其作为最主要的文件，在《竞买公告》的两份附件《19执恢750查册表》《19 执恢750 评估建议书》中皆有列明。
2021年，增城修环城路，区领导在法拍地强拆原建筑被竞拍方工作人员到现场制止时被强行推离竞拍后，法拍地一直无法过户。
增城区重点工程环城路要从地块经过，导致竞买地彻底不能使用了，道路拓宽工程需要占用地块的相应部分，致使竞拍者竞得地块合同目的彻底无法实现。在2021年荔湖街陈某领导未经竞买人同意，指挥出动上百人强行拆除竞拍土地块上原有建造物，竞买方工作人员到现场制止时被强行推离。
未经竞拍人同意，法拍地现场强行施工中
目前，法拍地被强占修环城路，现道路已经通车。4年多时间过去了至今无法过户，仅剩部分土地已经无法使用，致使竞拍者竞得地块合同目的彻底无法实现。多年来，竞拍者精神遭受严重打击。
竞买方认为：参与此地块的法拍，是基于对增城法院披露信息的信赖而进行竞买，法院未履行查明财产权属及瑕疵披露的法定义务，执行人申请执行时也未查明土地权属状况，导致披露拍卖标的物的信息严重失实。涉案土地使用权存在多处权属重叠，且用地手续未完成报批，就将涉案地块推出拍卖，4年多，导致土地无法过户。
现竞买人购买目的不能实现，严重损害其合法权利，造成巨大损失，同时也给法拍的公信力造成影响。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定，依法应予撒销。
最高人民法院2022年4月20日公布了第二批行政协议诉讼典型案例，其中的第三个就是这类的案例。这类案例在办理案件过程当中办理最多的一类。但是，这种案例几乎都能支持行政相对人的诉求，几乎到目前为止应该还没有不太支持诉求。
因为大的环境就是这样的，现在依法行政的监督力度空前的大，对于这种地方行政机关不守信，不监督这种违法操作的，这种一直持一个高压的态势，特别是最高院。前置程序不具有合法性，且依法订立不了协议，行政相对人可以请求前置程序违法并赔偿损。
本案就属于这一类，最高人民法院认为，协议相对人对于前置程序的信赖而遭受的损失，可以依法请求行政机关予以赔偿。本案中涉案土地因不具有条件而进行出让，且违反相关的规定，致使后续的程序无法，即便采取补救措施也无法达到同样的条件，因而不能订立协议。
协议相对人请求，人民法院不能支持，但因行政机关实施了拍卖成交确认，因行政相对人缴纳了土地出让金，已经产生了信赖利益，已经产生了损失，其请求赔偿损失的，人民法院应当支持。这里的损失不单是退还土地出让金。退还土地出让金那不叫赔偿损失，那叫返还土地出让金，不叫赔偿。
损失包括太多了，前期投入，利息损失，资金占用费等等，甚至部分的预期损失。所以，这个案子也是一个典型案例。
相关法规：1、根据《网拍规定》第三十一条第一项规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”，增城法院该次挂牌转让涉案土地使用权拍卖程序应予撤销。
2、根据《网拍规定》第三十一条第六项规定，“(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，依法应予以撤销该次拍卖程序，否则必将损害人民法院司法拍卖的公信力。
3、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释(2016)18号，以下简称《网拍规定》)第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……(三)拍卖财产已知瑕疵和权利负担”
法院隐瞒涉案土地使用权用地申请及审批资料存在的重大问题，并未对前述情况进行特别提示，显然不属于对涉案土地使用权瑕疵的有效告知。
根据《网拍规定》第十五条的规定，人民法院只有在按照该规定第十三、十四条的要求予以公示和特别提示，才能在声明不能保证拍卖财产真伪后免除承担瑕疵担保责任。增城法院在《竞买公告》中作出的免责声明不能排除法定瑕疵披露义务，不能据此免除瑕疵担保责任。
4、《中华人民共和国土地管理法》第七十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，应当依法给予行政处罚。第八十四条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处
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