后房产税时代的上海楼市
□ 林一语
近年来，楼市房价一直是热门话题，因为它承载了太多，既涉及经济社会发展，又涉及住房民生。去年以来，房地产市场调控的举措不断，然而效果却不尽如人意。面对错综复杂的房地产市场形势，国务院在1月26日推出“新国八条”，在土地、税收、保障性住房等多方面进行调控，并对二套房实行超出以往的严格政策。“新国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，政策综合全面，这是延续一系列调控政策基础上的进一步“加码”。紧接着，上海市人民政府在1月27日晚间公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称《办法》)。上海房产税这只“靴子”终于落地。
上海房产税网开一面
一直以来，社会各界对房产税作用的意见截然对立。上海这次试点房产税虽然选在“新国八条”公布之后的时点，表面上看是作为房地产市场调控的措施，但事实上，从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，最大目的不是为调控楼市或降房价，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。
也正因为如此，上海此次出台的房产税试点方案，充分考虑了开征房产税的社会接受度，征收对象仅涉及增量房，具体为：上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女)在上海拥有的住房情况确定。个人住房房产税税率征收标准为：试点初期，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。对征收房产税实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。《办法》中还包括了一系列减免政策，比如人均面积低于60平方米、子女成年结婚购房等情况被免于征税，故被称为“温柔一刀”。
楼市和土地市场冰火两重天
上海房产税试点方案出台后，对房地产市场的影响正在逐步显现，与岁末年初上海楼市呈现“翘尾”行情不同的是，春节后首周，上海一手住宅开盘量和二手住宅挂牌量都明显偏少，成交量更是有限。这主要是因为2月份正逢春节后的淡季，加上“新国八条”、加息的影响，一方面各方对新政有一个观望消化期，买方希望等到房价下跌再入手；另一方面上海房产税主要针对新购房产征税，加上实行限购第三套住房政策，故有房人一旦卖出就很难再买进，或者买进也要增加持有成本，索性不卖。
与房地产市场不同的是，土地市场上开发商拿地的热情并未因为政策高压和房产税的开征而消退。
2月11日，上海土地市场迎来新年首拍，上海凤溪房产经营有限公司以1806万拍得青浦重固食品站东侧住宅地块，溢价率131%。
2月12日，上海土地市场又迎来集体出让的五幅土地，累计拍出面积为23万平方米，总成交价达人民币23.7亿元。其中，被景瑞投资以6.61亿拿下的浦兴社区Y000902编制单元19-04住宅地块楼板价高达21362元/平方米，溢价率47%。而另一幅莘庄商务区27A-05A地块(莘庄商务区北M02地块)是本次拍卖地块中溢价率最高地块，达178%。
由此可见，即使在中央出台房地产调控组合拳的当下，开发商依然看好后市。所以，希望房产税能单枪匹马、立竿见影地打压房价，恐怕不符合现实。
遏制高房价不能希望房产税“一锤定音”
事实上，重庆、上海的房产税试点，是在阻力重重、非常困难的情况下率先实行的，旨在先建基本框架，再徐图改进。推行房产税是一个新建的合理制度框架，目的是要矫正土地财政制度的偏颇，从制度建设的意义上来形成一个大宗稳定的、年复一年可以让地方政府按照市场经济客观要求来尽责的收入机制，为地方政府拓宽可持续财源。
至于为什么是选择上海、重庆先试点，中央部门的思路应该是有更多的考虑，但短期内，按照中国特色的改革过程，只能通过部分城市先试先行的方式启动。目前，征收房产税主要是先搭建一个制度框架，以后可在进一步的改革中动态优化。
总之，从短期看，房产税的出台对房地产市场有着直接或间接的影响。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一锤定音”，楼市调控仍需继续执行综合调控措施。
从这个意义上说，房产税对上海房地产市场的影响不会很大，即使有影响的话也是短期的、心理层面的。要使上海的房价保持在合理水平，仍然要依靠综合措施，特别是政府加大保障性住房建设的力度，最大限度地解决中低收入市民的住房困难，把前些年发展不够的保障性住房短腿补上，最终形成市场化住房和保障性住房各归其道的发展格局。
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