关于地价、房价关系的争论由来已久。不管是地价推动房价，还是房价决定地价，市场火热之时，两个价格都持续暴涨，雾里看花，似乎各种说法都有道理。巴菲特说过，只有退潮的时候，才知道谁在裸泳。最近一段时间，房地产市场逐步走低，此时再讨论地价和房价关系更容易说明白。
这一轮房地产市场调控实施以来，各项抑制措施日趋严厉，不仅限制贷款的条件不断严格，部分城市的限购和限价措施也对房地产市场表明了明确的打压立场，更为釜底抽薪的是房地产领域贷款的紧缩。
多重打压之下，房地产市场风声鹤唳，跌声连连，一些城市的房价明显松动。随之而来的是土地市场的低迷。中国土地勘测规划院对全国105个城市土地市场价格动态监测的结果表明，今年第三季度地价环比增幅持续下降，地价水平下降的城市数量增多。10月28日，广州拍卖三个地块，其中两地块以底价成交，一个地块流拍，就是当前土地市场整体状况的一个缩影。
持地价推动房价观点的人在此时就很难自圆其说。遵循这个逻辑，地方政府对土地财政的爱好难以动摇，照理不会出现地价下跌的情形。但实际的情形是欲卖高价而不得。按照当前趋势，很多城市今年的土地出让金可能不及去年一半。地方政府此时背负着各类融资平台的大量债务，还本付息的压力使他们更期待房价和地价的上涨，但是仅有自身的期待是实现不了这个愿望的。
这说明在周边环境不允许的情况下，地价不能自顾自地走高，甚至带动房价。周边环境主要是流动性。流动性不仅指资金总量充裕，更是指各类资产变现方便，融资贷款门槛低，资金流动的阻力小。当前我国M2（即广义货币供应量，具体指流通中的现金、活期存款、城乡居民储蓄存款、企业存款中具有定期性质的存款、信托类存款和其他存款的总和）仍居高不下，但央行不断通过银行存款准备金率的提高和收取基数的扩大来减少进入市场的资金量，还通过设置各种贷款门槛来遏制放贷过于宽松的局面。流动性减小的时候，买房子成本和难度都增加，房屋销售不畅。开发商此时购地没有积极性，也缺乏资金，对土地的需求减少，地价只可能随之下降。
以此推理不难看出，地价推动房价的说法有两个层面的错误：一个是时间次序上，一定是房价先行波动，才会有地价的跟进，不管是走高还是走低，这也符合土地需求是引致性需求的经济学常识，所以房地产市场的直接调控政策主要集中在对购房的限制上，而不是直接控制地价上；另一个是整体和局部上，宏观整体的经济环境变化，尤其是流动性的变化决定房价和地价的走向，其传导机制是先波及房价，然后影响地价。更形象一点来说，房价是锅，地价是锅里的水，流动性是锅底烧着的火。任何时候，都不能说，水自己开了，还顺带着把锅给弄热了。
说地价抬高房价，似乎是一种主动的行为，而实际上地价是被动提高的。不论从何种角度推理，这种说法都是错误的。房价决定地价的说法，直观上是没有问题的，但是更需要追问一句的是，是什么推动了房价过快上涨，又最终拉动了地价上涨呢？调控政策需要去着力解决的正是这一点。
以上两种说法的提出，如果是学术争论，无伤大雅，如果是出于不同的部门或利益团体把自己与房价过高的责任作切割，则未免太不入流，更会影响对一些根本问题的关注，使得这种讨论变成了一场闹剧。
（作者系浙江大学公共管理学院教师）
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