阎 炎
当下，正是楼市传统的“金九银十”，同期的土地市场也往往加大推地力度，而今时不同往日，一些城市的地块近日频现底价成交。8月31日，上海20亿元出让4块地，均以底价成交；9月1日，在广州最大规模的卖地会上，9分钟内出手9块地，8块以底价成交。8月全国住宅类用地平均溢价率仅为10%，同比下滑13个百分点。一时间，“流拍常态化”、“土地财政堪忧”之类的老生常谈又见诸报端，甚至有“底价时代”之说。
怎样看待入秋以来部分城市，尤其是一线城市的底价成交现象？是什么原因在背后左右近期的土地市场动向？
市场热度减退，分化显现
判断地价是真的跌了还是“假摔”，最直接的方法是数字说话。数字不会说谎，但解读方法的不同，结论尚有可以商榷之处。
这些天来，中原地产9月初一份报告的数字被广为引用。报告显示，截至8月，去年土地出让金排行榜位列前十的城市完成土地出让金共计4031亿元，相当于去年总量的45.8%。时间过去三分之二，土地出让金还不及2010年的一半。
然而，据此可以得出今年土地出让金大幅缩水的结论么？以北京为例，同期北京的土地出让金672亿元，相当于2010年全年土地出让金的四成左右。然而，与去年同期相比，仅下降7%。而8月份北京的土地市场上成交住宅用地8宗，规划建筑面积约90万平方米，与7月的5宗居住用地、57.5万平方米的规划建筑规模相比，显然已经开始发力。
进入9月，同样是一线城市，不同于上海和广州土地市场的冷清，9月1日北京的土地拍卖会上，83轮报价之后，北京万科携手北京住总旗下子公司拍下大兴区旧宫一地块，成交价高达17.05亿元，溢价率42%。
仅看几个一线城市，已经呈现出“冰火两重天”的分化，全国的地价形势又如何？
中国土地勘测规划院地价所所长赵松解答了记者的疑问。根据城市地价监测体系的季度监测和土地市场景气情况月度调查结果来看，“今年，特别是下半年以来，楼市和土地市场的降温确实在逐步显现，但还是有一定的区域特征，全国各地差异明显，还不能说是整体低迷。”
赵松介绍说，从粗略统计的各地交易的数据分析，截至目前，高价格或者高溢价率的异常交易宗数和平均竞价轮次等等反映市场热度的指标，确实在逐步放缓。各地的具体情形又有不同，有些地方只是增速有所放缓，有些地方则是出现了实质性微降，持续快速上涨的城市也还存在。
土地市场的丝丝凉风已经吹了几个月了，这一点毋庸置疑。但是，此时就判定全国全年的土地市场走向，为时尚早。
资金链困局中的行业洗牌
按照往年土地供应的时序，第四季度的推地力度一般都会加大。去年北京逾1600亿元土地出让金，其中600多亿元来自12月。但在土地市场的需求端上，供地放量如果遭遇开发商资金链紧绷，土地供应增加而需求减少，很可能会加剧土地市场的低迷。
房地产业资金链紧绷，行业洗牌加剧，已经持续了一段时间。已公布半年报的98家上市房企共负债1.01万亿元。中小房企的资金周转比大型房企难得多。房地产高级经济师章林晓认为，本轮调控从一、二线城市向二、三线城市，甚至是四线城市传导，会导致中小房企的日子越发难熬。开发商销售商品房回笼资金已严重受阻，再加上房地产开发贷款也持续收紧，银行房地产业逾期贷款风险增加，房地产行业洗牌在所难免。
而在住宅销售趋缓、资金回流困难、融资渠道封死之时，没有什么方式比出售股权更能直接获取现金流了。在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年房地产企业并购再次出现明显上涨，并购案例数量、并购总金额以及平均单案例并购金额均创下了历史新高。今年前7月，房地产市场总并购金额已经超过去年全年165.25亿元的规模。8月北京已有12家房企（或项目）发生股权转让，这一数字超过了今年前7个月的总和。
近日，各龙头房企在土地市场出手频繁。一个星期之内，万科在北京土地市场的争夺中，斩获了三块地。随着土地价格步入下行通道的迹象愈见明显，土地市场持续低迷，正是龙头企业逆市扩张的好时机。今年1月至7月，在中原监测的十家标杆房企中，有4家在逆市中购地金额超过100亿元，5家购地金额同比出现大幅增长。其中招商地产购地金额达到108亿元，而其去年同期购地金额仅为13亿元。
楼市调控深度博弈
影响土地市场供求态势的因素是多重的，需求端的资金问题只是表面上显而易见的一重因素，国际经济形势对国内经济的传导、持续多轮的房地产调控引发的市场深度博弈，有着更深入也更微妙的影响力。
当前，国际经济尚未完全爬出金融危机以来的低谷，前两年各个主要经济体的政府已经全力救市，此时手中可打的牌已经不多了，而二次探底的可能性在升高。美联储前主席格林斯潘日前坦言：“只需启动印钞机，美国即可偿还一切债务。”作为新一代的世界工厂，我国在一段时期内将应对世界经济大环境变化带来的极大不确定性；作为美国的第一大债权国，还将对抗“美国挥霍、世界买单”的风险。
国际经济与金融形势传递给市场的预期是复杂的。首先，如果世界经济再次走向低迷，我国将如何应对？是不是要重走“四万亿”之路？当年，房地产位列十大支柱产业，一线城市房价几乎翻番。对此，开发商普遍还抱有一定期待。
赵松认为，在中央政府一系列高压、持续的调控政策及地方政府的落实下，楼市处在深度博弈阶段。开发商一方面还在等政策放宽，不肯轻易、大规模降价，另一方面，受制于资金链和后市预期，拿地时也趋于谨慎和理性。在房地产市场的需求端上，热点城市的投机需求在限购政策下有所转向，而刚性需求则有所期待，准备适时出手；这种市场氛围自然会传导至土地市场。
此外，各国政府如果再度向市场注入大量流动性提振经济，美元继续贬值，大宗商品价格回升，土地等不动产将因其良好的保值增值潜力而受到更多青睐。但是，为了对抗通胀预期，央行又不得不收缩流动性，屡次提高存款准备金率，房地产企业在销售业绩平平之时，再遇融资困境，可以用以买地的资本又受到限制。
这些影响因素在导向上的复杂性，与土地市场的分化不无关系。
9月14日，国务院总理温家宝在2011年夏季达沃斯论坛开幕式致辞时称，将针对经济运行中的突出矛盾，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，防止经济出现大的波动，努力实现今年经济社会发展目标。可见，今年中央经济工作会议确立的财政和货币政策，并没有松动。国际经济形势的变化并没有扰乱我国基本的宏观政策导向，楼市的深度博弈中，期待调控半途而废是不切实际的。
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