吉林省吉林市的退休老人于淑芬最近搬进49平方米的廉租房，终于结束了几十年来一家人挤在棚户房里的生活。与普通廉租房不同的是，于淑芬用卖掉老房子的钱和家里的存款共2万多元，买下了新房4/9的产权。余下的5/9产权归政府所有，于淑芬则暂时按照每月每平方米0.7元的价格“廉租”政府拥有产权的面积。
通过这种个人与政府“共有产权”的方式，于淑芬所在的小区已经有几十户家庭从破旧的棚户区陆续搬进新居。
2009—2011年，我国将在3年内新建廉租房518万套，并通过以廉租房为基础的保障性住房，解决1000多万户城市低收入家庭住房困难。随着廉租房建设进入快速推进阶段，吉林、福建、河南、甘肃等地探索实施廉租房共有产权的新保障模式，即允许符合廉租住房保障条件的城市低收入家庭买下廉租房的部分产权，与地方政府根据出资比例共同拥有同一套廉租住房产权，一段时间以后，低收入家庭可以买下政府手中的部分产权，拥有完全产权。廉租房试水“共有产权”，引发了种种议论。
建设资金不足催生共有产权
廉租房共有产权，至今没有一张正式的“准生证”。
根据现行《廉租住房保障办法》的规定，廉租房由城市人民政府投资建设并“拥有房屋产权”，向低收入住房困难家庭“配租”。这就意味着，实行廉租房共有产权，目前仍然缺乏法律和政策依据，所有的探索，都只是打擦边球式的尝试。
吉林省是我国率先提出廉租房共有产权模式并出台了相关政策的省份。“共有产权既是吉林省在廉租住房建设上的突破和创新，也是出于无奈的一种探索。”吉林省住房和城乡建设厅住房保障处处长孙贵生告诉记者。
这种“无奈”，根本上源于建设资金的捉襟见肘。
在保障性住房体系中，廉租房是唯一全部依靠政府投资建设的品种，并且需要持续投入。去年起，各地结合廉租住房保障规划的目标，纷纷大幅增加实物廉租房建设量，资金压力相应越来越大，这一问题在中西部及东北一些财政紧张的地区尤为突出。
以吉林省为例，目前吉林省廉租房的平均建设成本约为1500元/平方米，2009年，全省共新建390万平方米，需要资金近60亿元。中央财政补助300元/平方米，吉林省同时落实300元/平方米专项补助资金。但仍有40亿元资金需要市、县财政投入。
资金问题制约了廉租房建设进度。2008年，吉林省廉租房建设任务是80万平方米，但是到8月份的时候，开工还不足2/3。中央补助资金到位了，地方的配套资金却迟迟落实不了，造成举步维艰的局面。
“正是在这种艰难的情况下，我们开始探索共有产权问题。”孙贵生说，“通过这种模式，一定程度上缓解了地方政府财力有限、建设资金投入不足的实际问题。地方政府可以用销售款投入新房开工建设，实现了廉租住房建设资金的良性循环。”
“实施共有产权，本质上讲是吸引社会资金和个人资金投资廉租房建设。”住房和城乡建设部有关人士表示，“这有利于减轻地方财政压力，加快廉租住房建设，确保实现廉租住房工作目标。”
支持低收入家庭拥有“恒产”
在探索者看来，廉租房共有产权的意义，不仅仅是缓解政府的资金压力。
根据吉林市规定，5年以后于淑芬可以按照现在的低价买下政府的产权，从而完全拥有这套房子。如果不买，则可以继续“廉租”。
如果将来经济条件允许就把剩下的产权买回来。于淑芬告诉记者，“谁不想拥有自己的房子呢？而且政府给我们让利这么多，给了我们拥有产权的机会。”
“有恒产则有恒心，低收入家庭对产权的需求不应该被忽视。”吉林省建设厅副厅长范强表示，尽管支付能力较低，但一些低收入住房困难家庭仍然希望拥有房屋产权，获得更稳定的居住环境。尤其是棚户区和其他一些拥有小面积产权房的低收入家庭，希望用现有住房换取条件更好的住房。实行共有产权，相当于政府通过补贴的方式，支持低收入家庭买了房。
探索共有产权的各个城市，出售给保障对象的廉租房价格大多远低于市场房价。如长春市定价1650元/平方米，甚至低于建设成本。住房城乡建设部上述人士认为，对保障对象而言，以低价购买一部分产权，实际上增加了自身的财产性收入，可以促进这些家庭的财富积累，共享改革发展成果。
同时，共有产权也被视作有效解决廉租房退出难题的方式之一。
廉租房如何有序退出是一个普遍的难题。据了解，美国、英国、香港等都将政府出让产权作为退出的解决方式之一。“保障对象经济条件改善后，买下政府手中的部分产权，房子归他了，就不再存在退出的问题。”范强表示。
“共有产权”莫成政府推卸责任
尽管有种种现实和理论上的好处，但在住房保障覆盖面尚小、需求巨大的背景下，游走于政策边缘的廉租房共有产权，仍然面临许多质疑的声音。
——廉租房“共有产权”会不会导致政府最后“无房可保”？
“搞好住房保障的关键是政府手里要掌握充足的房源，并且不断增加。这样才能循环利用，满足持续不断的保障需求，并逐步扩大覆盖面。”东部某市房管局局长告诉记者，“一旦搞共有产权、租售并举之类的尝试，意味着政府手里的房源不会增加，还有可能减少。将来有可能面临‘无房可保’的局面，我们绝不会搞。”
住房和城乡建设部有关负责人也指出，政府需要持有一定规模的廉租房房源，确保廉租房实物配租持续、顺利实施。实行共有产权会使部分廉租房“固化”到部分家庭，供政府调配的房源有可能出现短缺。
“我们在进行共有产权探索的同时，并不会停止‘传统’廉租房的建设。”孙贵生表示，将来资金状况有改善或出现政府手中房源过少的现象时，政策也会做出及时调整。
“从目前看，共有产权只能作为一种筹集资金的渠道，不应该成为地方政府推卸保障责任的工具。”住建部人士认为，必须明确共有产权政策的实施范围。在实物廉租房建设量较大、房源总量与保障对象需求大体平衡的地区，如果财政确实困难，可以采取这种形式筹集资金。“同时，通过共有产权形式筹集的资金应该专项用于廉租房建设、维护和管理，不能挪作他用。”
——共有产权廉租房该“卖给谁”？会不会背离廉租房政策的初衷？
“归根结底，能购买部分产权的家庭，还是有一定支付能力的。而现行的政策下，廉租房应当优先供应孤、老、病、残等支付能力差的低收入家庭，他们连部分产权也买不起。”这位房管局长表示，“那么，这种共有产权的廉租房，究竟应该优先卖给谁？是最困难的家庭，还是能买得起部分产权的家庭？”
“共有产权房的购买对象应该进一步规范。”住建部有关负责人指出，购买对象应该严格限定在符合当地政府规定的廉租房保障对象，并优先保证孤、老、病、残或其他有特殊困难家庭的租住需要。绝不能因为实施共有产权管理，而强制保障对象购买或优先向“购买”的家庭提供廉租房。
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