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王律师

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原告XX公司诉称，原告于2007年10月30日与被告XX签订《房屋租赁协议书》，约定原告将上海市浦东新区XX室及东首加层房屋出租给被告XX使用，租赁期限自2008年1月1日至2013年12月31日止;2008年的租金为人民币(以下币种同)200,000元，2009年的租金为225,000元，2010年至2013年的年租金为250,000元;租金支付方式为先付后用，协议签订时支付租金50,000元，2008年1月1日再支付租金50,000元，2008年6月30日前支付租金100,000元，以后每年1月1日前支付当年租金的50%，每年6月30日之前付清当年房租;若逾期支付租金，则每逾期一天还应按未付租金数额的5‰计付违约金;若拖欠租金超过半个月，则原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，XX并未按约履行付款义务，截至2010年5月12日，XX共拖欠租金310,000元，你知道天涯创业论坛。经原告多次催讨，仍未支付。XX长期拖欠租金的行为已构成严重违约，原告可依约解除租赁合同。被告XX与XX系夫妻关系，对于在夫妻关系存续期间发生的债务，应当以夫妻共有财产偿还。被告XX公司注册在租赁房屋内，系租赁房屋的实际使用者，亦应承担迁出义务，并对租金、使用费及违约金承担连带清偿责任。故此，原告起诉来院，请求判令如下:1、原告与被告XX之间的租赁合同解除;2、被告XX支付欠租310,000元(暂计算至2010年6月30日，实际计算至合同解除之日止);3、被告XX支付违约金310,000元;4、被告XX在租赁合同解除之日迁出租赁房屋，并将房屋返还给原告，若逾期返还房屋，房地产。则按照租金标准支付至被告迁出之日止的房屋使用费;5、被告XX支付原告物业管理费18,766元(暂计算至2010年6月30日，实际计算至被告迁出之日止);6、被告XX公司迁出租赁房屋，并将房屋恢复原状后返还给原告;7、被告XX、XX公司对被告XX的所有债务承担连带责任。

被告XX公司辩称，原告于2008年对租赁房屋进行改造，封堵了原先的消防通道，导致XX公司无法正常经营，故未支付房租;租赁房屋约一半面积为违章建筑，故合同应属无效。即使有效，合同约定的违约金也过高，应当调低。由于租赁房屋不能正常使用的责任在于原告，故被告不同意原告诉请。

经审理查明，2007年10月30日，原告(甲方)与被告XX(乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定，甲方将上海市浦东新区XX室及东首加层出租给乙方;租赁期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止;年租金第一年200,000元、第二年225,000元，第三年250,000元、第四年至第六年均为250,000元;付款方式为先付后租，协议签毕付第一年房屋50,000元，2008年1月1日付50,000元，2008年6月30日前付100,000元，创业政策。以后每年1月1日前付当年房租50%，每年6月30日之前付清当年房租;逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5‰以天数计算向甲方支付违约金;水、电、清洁费、物业费等均由乙方自理;租赁前，甲方向乙方收取押金5,000元。乙方能按章办事，遵守协议，保持房屋完好，租赁期满，甲方如数归还押金。如发生意外损失费用，则甲方在押金中扣除;乙方拖欠租金半个月的，甲方可以终止合同，收回房屋;租赁期满，如乙方不再续租，房屋必须恢复原样。合同签订后，双方均按约履行。自2008年1月起，被告XX有拖欠租金行为。同年3月5日，XX出具承诺书，称因资金紧缺无法支付2008年1月1日应付的元租金，现承诺在2008年5月5日付清2008年的全部房租共计150,000元。否则原告有权收回房屋，不作任何经济补偿。2009年6月30日，XX再次出具保证书一份，http://www.5law.cn/info/minshang/goufang/goufangliucheng/2012/0229/182214.html。承诺在2009年7月10日前付清房租110,000元，否则后果自负。2010年5月，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原、被告确认，承租方在租赁期间共支付租金240,000元，承租方自2008年9月1日起未再支付物业管理费(每月893.62元)。

另查明，被告XX与XX系夫妻关系。被告XX公司于2009年2月24日成立。审理中，原、被告确认XX公司系租赁房屋的实际使用人。

再查明，2008年10月15日，因娱乐大厅西面的安全出口被封堵，上海市浦东新区公安局消防支队向被告XX公司发出责令限期改正通知书，要求其限期改正。2010年4月3日，因占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口及二号仓库防火门密封条被拆下，上海市浦东新区公安局消防支队再次向被告XX公司发出责令改正通知书，要求其限期改正;同年12月29日，因存在消防设施、器材未保持完好有效的违法行为及存在堵塞安全出口的违法行为，上海市浦东新区公安局消防支队向被告XX公司发出公安行政处罚决定书两份，要求XX公司缴纳罚款。审理中，本院至上海市浦东新区公安消防第三支队进行调查。经查，因XX公司的违法行为并未严重影响公共安全，故消防部门未对其采取查封措施。

审理中，被告XX及XX公司向本院申请对租赁房屋内的固定装修进行评估，然两被告未能按时预缴评估费，故本院按被告撤回评估申请处理。

上述事实，有房地产权证、房屋租赁合同、承诺书、保证书、责令改正通知书、行政处罚决定书、调查笔录等及原、被告的当庭陈述在案佐证。

本院认为，被告XX和原告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，合同各方均应遵照履行。原告提供的租赁物中虽有部分违章建筑，但根据当事人的陈述，违章建筑的面积未超过有证面积，故本院对于被告认为合同无效的主张不予采纳。

鉴于租赁合同解除系因承租方违约所致，且XX及XX公司并未就装修数额进行举证，故本院对该请求不予支持。XX及XX公司可在不破坏房屋原状的前提下将租赁房屋内的装修自行拆除。对于押金，原告要求抵扣违约金，该主张并无不当，本院可予准许。相比看 业主维权 。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下:

一、原告XX与被告XX签订的《房屋租赁协议书》解除;

二、被告XX、XX公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX室及东首加层并将该房屋返还给原告XX;

三、被告XX、XX公司于本判决生效之日起三十日内支付原告XX拖欠的房屋租金及房屋使用费(截至2010年6月30日为310,000元，自2010年7月1日起至房屋实际返还之日间的费用按照每年250,000元计算);

四、被告XX、XX公司于本判决生效之日起三十日内支付原告XX违约金95,000元(已扣除押金5,000元);

五、被告XX、XX公司于本判决生效之日起三十日内按照每月893.62元的标准支付原告XX自2008年9月1日起至房屋实际返还之日止的物业管理费;

六、驳回原告XX要求被告XX承担连带责任的诉请。