怎样购买二手房-衷震律师意见2

作者:衷震 时间:2010-12-28 查看(272) 评论(0)

怎样成功购买二手房，避免不必要的风险看，衷震律师现提供系列参考意见。
　　在二手房买卖活动中，要经历查找房源、委托中介、合同磋商、三方(经纪)合同签订、支付定金、办理首付款监管、赎楼、申请按揭、到国土局签订买卖合同、缴纳税费、交房办理物业过户手续等一系列手续。其中在任何一个环节出现问题，均会带来难以预料的纠纷甚至诉诸法院。为了在二手房交易中减少纠纷、规避风险，衷震律师提醒大家以下几个热点、常见问题。
　　
　　第一选择正规注册、管理规范的中介机构
　　
　　选择正规注册的中介机构要“两看”:看机构备案，看人员持证
　　
　　1、看机构备案:
　　
　　不管是买卖双方自行成交还是通过中介机构撮合成交，均要通过正规的中介机构网上申报并签定合同。如何鉴别正规的中介结构呢，买卖双方应该查看中介结构的备案证书。
　　
　　看人员持证:
　　
　　2、买卖双方和地产经纪人员治谈时，应要求其提供“房地产经纪人员执业登记牌”，也可以在北京市国土局网站核实地产经纪人员职业登记牌的真伪。
　　
　　另外衷震律师提醒广大购房者不要盲目相信经纪人员，双方应养成保留各项交易资料的习惯。
　　
　　专家提醒之一:买卖双方提交给经纪人员的资料、双方签署的补充性文件应复印留存或要求经纪人员签署文件接收回执。在合同签订时，应补充约定经纪公司在其跟单经纪人员变动的若干天内书面通知双方并办理资料和业务交接手续，如经纪人员一旦变动而未及时移交甚至丢失，应追究经纪公司的贵任。
　　
　　第二要注意买卖主体及房屋权属的审查
　　
　　 1、、审查房屋产权真实性.调查真正的产权人。二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记薄上的房屋所有权人。购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件，特别注惫要求提供对方身份证复印件。
　　
　　
　　
　　 衷震律师体醒大家：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖，同时以下情形的二手房禁止买卖:
　　
　　
　　
　　 (1)司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的;
　　
　　
　　
　　 (2}依法收回土地使用权的;
　　
　　
　　
　　 (3)共有二手房，未经其他共有人书面同惫的;
　　
　　
　　
　　 (4)权属有争议的;
　　
　　
　　
　　 (5)未依法登记领取权属证书的;
　　
　　
　　
　　 (6)已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的;
　　
　　
　　
　　（7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　
　　 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无禁止买卖情形:
　　
　　
　　
　　
　　
　　 2、对是否存在共有人进行审查。
　　
　　 买方在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。应当查明房屋是否具有共有权人二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。对于房屋所有权证书虽为一人，出卖人属于已婚人士的，应征求其配偶的意见。
　　
　　
　　
　　 衷震律师提示：我国婚姻法规定，看看医疗。实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
　　
　　
　　
　　 3、.对所购房屋是否出租进行审查。
　　
　　 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。
　　
　　 衷震律师提醒大家：如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同有被宣告无效的风险。
　　
　　第三依法审查合同的具体内容
　　
　　1、做好资金规划，禁签阴阳合同
　　
　　二手房买卖中，双方及经纪方签署三方合同之后，在过户时双方还要向国土局提交一份房地产买卖合同。2007年8月1日新政之前，由于各种原因，阴阳合同盛行一时，但也衍生很多买卖纠纷。实践中，中介公司为撮合交易成功，往往许诺买方可以申请到高额度的贷款，一旦合同签署，在申请贷款时许诺的贷款额度难以申请时，就虚构比较高的成交价以达到目的。在普遍实行卖方实收成交价的情况下，买方为了节省资金，往往挺而走险，虚构较低的成交价以少缴税款和卖方签署阴阳合同。
　　
　　衷震提示：作为卖方，其实http://www.5law.cn。应在买卖合同上注明是买方支付相关的税收，不要签阴阳合同，到时可能面临刑法的处罚。作为买方，如果资金规划紧张，为避免申请按揭贷款时额度不够，可以在合同中约定相应的解除合同条款，把自己的风险降到最低的限度，切不可签订阴阳合同。
　　
　　2、明确违约条款和解约条款之间的关系
　　
　　 在房价高涨时期，卖方以承担一定违约金(定金)的代价而解除合同的情况日益增加，作为买方如何有效地避免，应该在合同中认真地设计违约条款与解约条款。同时，作为卖方如何避免买方炒房而转签合同或延期履行也应认真地设计违约条款与解约条款。
　　
　　 衷震律师提示:千万不要把违约金或定金仅仅作为一种违约的“处罚”形式。违约金条款必须和后续处理违约的方法配合设计，否则，对方可以在承当一定违约金的条件下肆意解除合同、变更履行合同的方式或延迟履行，从而使合同埋下很大的隐患。对于有些因解除而带来巨大风险的交易而言，一定要约定解除合同于己有利的兜底条款，如:’‘对方因自身原因要解除合同，必须经我方同意;经我方同意解除合同的，对方需承担解约违约金或适用定金罚则”。或“一方违约时应承担XXX违约责任，同时合同继续履行”，这样的设计就保证了自己对合同解约权的主动权，避免了对方行使违约金或定金条款而达到解约或延迟履行的目的。
　　
　　3、明确过户和交房
　　
　　 许多二手房买卖合同把过户和交房混为一体。现在一般把过户和交房分别约定，避免了纷争。在签署合同之前，最好先了解卖方物业费用的缴纳情况，必要时，可要求卖方提供房屋所在物业公司提供的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用的缴纳证明。
　　
　　4、明确合同具体内容.特别是附件内容及补充条款内容。
　　
　　5、明确约定交易佣金的收取数额、比例、支付方式及支付时间。
　　
　　6、明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管账号
　　
　　7、明确约定应交纳的各项税费、延伸服务项目友收费标准等。
　　
　　8、明确约定交易各方的违约责任与争议解决办法。
　　
　　衷震律师提醒大家：二手房买卖活动，签署合同仅仅是买卖活动的第一步，在其后的赎楼、按揭、委托担保公司、资金监管、办理过户和交付房屋等环节，仍儒谨慎，必要时聘请专业律师参与买卖活动，把交易风险化解在事前。