购房者在楼盘买商品房时须先签订认购协议书，并交付一定数额的定金，这在房地产市场和业内都是一个惯例。然而，当购房者由于种种问题反悔中止购房，向开发商索取定金时，往往遭到拒绝，因而产生纠纷。记者从消协部门了解到，在购房过程中遇到的定金争议情况比较复杂，有的是因为开发商的欺瞒，有的是双方原因，但也有的确实是购房者自身因素造成的。定金交出容易收回难，记者就几起因定金引发的纠纷案例请江西商海律师事务所周立新律师予以评点解析，以此提醒购房者谨慎交付定金。

所买房编号存在疑点定金能退吗?

■案例:

2011年10月，何女士在某楼盘交了1万元定金并签订了认购协议书，准备购买该楼盘的23栋3单元702室。按规定，何女士必须10天内交首期房款和签买卖合同。可是，当细心的何女士为了了解楼盘的情况，拿着该楼盘的预售证号到房管部门调查该楼盘的产权情况，得到的答复是此预售证号码上无23栋楼，只有22栋、26栋和29栋，何女士怀疑开发商有诈，不敢继续交钱购买该楼盘的房子了，要求开发商退定金。开发商对此解释说，预售证上的26栋即是认购书上的23栋。为了核实，何女士再度来到房管部门要求出具26栋就是23栋的证明，但房管部门称不会开这样的证明。这样来来回回奔波拖了10多天，何女士被告知超过了签合同时间，定金也被开发商没收了。

■解析:

周立新律师表示，这宗案例中，何女士未能如期签订合同的责任是在开发商一方，而且证明该栋编号为同一栋编号的工作也应由开发商承担，所以违约责任方为开发商。因此，何女士的定金应该退还。

房屋被抵押定金是否能退?

■案例:

李先生去年2月在某楼盘看中了一套房，签了认购书并交了元定金，当时该楼盘开发商未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定7日内签订商品房买卖合同。7日后，在李先生再三要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，李先生又要求其出示预售许可证正本，被对方以各种理由拒绝，他怀疑该房有问题，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行，但承诺一个月内可解押，李先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还定金也被拒绝。

■解析:

周立新律师认为，根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。而在此案例中，开发商在销售时没有向李先生说明房屋已抵押的情况，而且不愿签订解押协议书，所以无法签订购房合同的责任在于开发商。开发商应退还定金。

被售楼人员误导定金是否能退?

■案例:

2010年12月，谭先生在某楼盘看房，售楼小姐介绍了一套17楼的房子。讲究生活质量的谭先生提出要了解房间的采光情况，特别是阳光照射情况。售楼小姐称阳光肯定没问题，可以照到中午，并且催促他签《认购书》。由于看楼时间是下午，谭先生无法实地检测，于是相信了售楼小姐的话，交了1万元定金。可是，后来谭先生再去实地查看，却发现情况大相径庭，阳光照射时间大约在不到上午11时就没有了。谭先生认为被售楼人员误导，购买的房子并不符合自己的要求，要求开发商退还定金，但被拒绝了。

■解析:

周立新律师认为，谭先生的要求并不能接受。因为他所认购的房子虽然有部分不符合要求，但从主体上看并没有受到欺骗，且口头说法居多，没有书面注明阳光照射条件。所以开发商不承担主要责任，无需退款。

购房者在签订认购书时，要在协议中明确什么情况下购房者有权要求终止协议，索回定金。购房者在签订认购书时可以要求补充有利于自己的条款，写入认购书中，销售人员的口头承诺很难具备法律效力。

[本帖最后由becksyao于2012-2-2915:44编辑]

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