本案涉及到开发商与房屋购买人在签订、履行房屋买卖合同中常见的热点、焦点、难点问题，对这些问题进行探讨并正确处理有着现实的积极意义。一方面房屋购买人与实力雄厚的开发商相比处于弱势地位，购买一套房屋很不容易，应当尽力维护他们的合法权益;另一方面，对他们行使权力也要进行合法的界定和限制，对于法律条文的不正确理解导致的诉讼将承担败诉的风险，开发商的合法权益同样会受到法律保护。本案涉及到对商品房销售面积误差绝对值超出3%时如何正确适用惩罚性条款;涉及到开发商改变房屋结构形式、户型、尺寸时没有书面通知房屋买受人时开发商民事责任如何承担;涉及到开发商延期交付房屋和买受人延期支付价款时违约责任的承担;涉及到合同法规定的对预期可得利益损失的赔偿问题等等。
购买房屋委托协议纠纷案例
##市##房地产开发有限公司(甲方，一审被告、二审被上诉人)于2004年在沈阳市康平县开发##花园小区6栋。2004年3月份，李**等五名房屋购买人(乙方，一审原告、二审上诉人)分别与该公司签订《商品房预订合同》，购买该公司开发的临街门市房屋各一套(一二楼相连接)。合同第一条关于房屋面积条款写明：“房屋面积暂定为***平方米”。合同第三条关于房屋价款约定，签订此预订合同时给付甲方定金5万元(以后折抵房屋价款)，在2004年3月31前交付房款总额的10%，“乙方须在待工程主体完工后10日内再交付房款总额的40%”;余款在房屋交付前付清。合同约定，被告交付房屋日期为2004年8月1日前，延期交付房屋按乙方实际交付购房款的银行货款利率承担违约责任;乙方若“单方撕毁合同，甲方有权终止合同并由乙方向甲方支付已付款10%的违约金”。合同还约定，甲方按房屋价款总额的2%收取公共设施维修基金，“商品房竣工后，乙方持此合同与开发商签订正式商品房买卖合同”。
甲方在销售商品房屋的广告宣传单中承诺房屋买受人可以享受首付房屋价款三成，其余可以按揭货款，并附有小区的彩色效果图。甲方在实际施工过程中，对设计图纸进行了变更，一楼内缩回1.5米，乙方购房实际面积比预订合同中暂定的面积多出或减少了绝对值在7%左右，个别的超出10%。
2004年8月1日房屋主体完工，9月28日房屋通过竣工验收合格，甲方通知乙方交款，签订正式商品房屋的广告宣传买卖合同并办理入住手续。乙方拒绝支付剩余购房款，主要理由是：
1.实际购房面积远远超过约定面积3%，超出法律规定的上限，乙方享有法律赋予的绝对值超出3%的惩罚权，应当由甲方按规定承担违约责任;
2.一楼内缩1.5米属于房屋结构的改变，甲方构成违约，应当给予民事赔偿;
3.室内电源线标准不符合相关规定;
4. 收取2%公共设施维修基金为非法，应当由有权机关收取;
5. 公用建筑面积分摊系数不合理;
6.按揭货款利率上调导致的贷款利率损失由甲方承担;
7.一楼应当增设厨房上下水接口及排风口，等等。
双方经过数次协商均不能解决问题。2005年1月，李**等五名房屋购买人作为原告向康平县人民法院提起民事诉讼，要求##市##房地产开发有限公司继续履行合同并承担上述违约责任，违约赔偿金数额每户在15万元以上。
购买房屋委托协议纠纷审理
在一审中，根据原告的请求，康平县法院委托房地产评估机构对一楼内缩1.5米、延期交付房屋、增设厨房烟道给原告造成的损失进行了价值评估。在诉讼中，我对双方签订的《房屋预订合同》及履行情况进行了实事求是地分析说理，结合相关法律规定驳斥了房屋买受人的不合理要求，主要观点获得了法院的支持。2005年8月，康平县法院作出一审判决，仅仅支持了原告要求被告因延期交付房屋给原告造成的租金损失和赔偿增设厨房烟道费用两项诉讼请求，对争议最大的其余诉讼请求全部驳回。原告不服一审判决向沈阳市中级人民法院提出上诉(我方认为，我公司延期交付房屋不按合同约定而按租金损失标准承担违约责任是错误的，但是为了平息双方矛盾，我公司对此没有提出上诉)。我作为法律顾问参加二审，继续驳斥买方的不合理上诉，受到二审法院支持，最后二审法院裁定驳回上诉，维持原判。现此判决已经生效并执行完毕，双方据实结算房屋面积款，原告办理完按揭货款手续交齐房款并入住。 |
