小区绿化缩水 业主告赢开发商

　　业主的代理律师王云志介绍，小区共有392户业主，最终共有169户业主决定分批起诉开发商。此前，有159户业主已先期拿到终审判决，并拿到开发商共计28万余元的赔偿款。4月16日审理的是最后一批涉及10户业主的案件。此前，一审法院曾判决金泰公司赔偿这10户业主每户1000余元到2000余元不等，总计近2万元。

　　开发商金泰公司在屡次败诉的情况下，仍然上诉要求改判。金泰公司的代理人称，开发商的销售广告和销售资料中所指的小区绿化范围，不仅包括小区内还包括小区周边绿化，所以才有绿化率50%的概念，并辩称这一描述不可能对业主是否买房形成重大影响，因此一审判决错误。

　　王云志说，他认为，开发商将社区绿化理解为包括社区周边的城市公共绿化，这种提法违背了相关规定。

　　法院判决

　　法院审理后当庭维持了一审判决。法院认为，金泰公司在销售广告及宣传资料中有关社区绿化率50%以上的内容具体确定，且对双方商品房买卖合同的订立及房屋价格确有重大影响，应属要约。该小区实际绿化率与金泰公司允诺的绿化率数值不符，金泰公司应承担相应的违约责任。

　　律师说法

　　开发商的宣传资料应属要约

　　该案件最关键的争议点是，开发商的销售宣传资料是要约还是要约邀请。这就需要我们先搞清楚二者的区别。

　　什么是要约?要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。根据相关的法律规定，要约的内容应当明确，具体，表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　要约成立有四个要件：

　　一是要约是特定合同当事人的意思表示。发出要约的目的在于订立合同，要约人必须使接收要约的相对方能够明白是谁发出了要约以便作出承诺。因此，发出要约的人必须能够确定，必须能够特定化。虽然合同双方都可以作为要约人，但作为要约人的必须是特定的合同当事人。

　二是要约必须具有订立合同的意图。根据《合同法》第14条，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约中必须表明要约经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　三是要约必须向要约人希望与其缔结合同的受要约人发出。合同因相对人对于要约的承诺而成立，要约人向谁发出要约也就是希望与谁订立合同，所以要约只有向要约人希望与其缔结合同的受要约人发出，不能对希望与其订立合同的相对人以外的第三人发出，唯其如此，才能够唤起受要约人的承诺。

　　四是要约的内容必须具体确定。根据我国《合同法》第14条，要约的内容必须具体确定。所谓“具体”，是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，如果不能包含合同的主要条款，承诺人即难以作出承诺;即使作了承诺，也会因为这种合意不具备合同的主要条款而使合同不能成立。所谓“确定”，是指要约的内容必须明确，而不能含糊不清。如果受要约人不能理解要约人的真实意图，就无法做出承诺。

　　要约邀请是可以撤回的

　　什么是要约邀请?我国《合同法》第15条规定，要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请只有在相对人发出要约，再经过自己的承诺之后，合同才能有效成立。要约邀请发出以后，要约邀请人是可以将其撤回的，只要其要约邀请没有给善意相对人造成信赖利益的损害，要约邀请人一般不承担法律责任。

　　要约和要约邀请的区别

　　1.按照法律规定。《合同法》第15条明文规定：寄送的价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等为要约邀请;

　　2.根据当事人是否愿意在法律上受到约束来区分，要约的目的在于订立合同的一种意思表示，要约中应包含明确的订约意图。而要约邀请人只是希望对方向自己提出订约的意思表示，故要约邀请中不能有任何直接订立合同的意思表示;

　　3.根据订约提议的内容是否包含合同的主要条款予以确定。要约的内容应包含合同的主要条款，而要约邀请只是希望对方当事人提出要约，而不包含合同的主要条款;

　　4.根据交易的习惯亦即当事人历来的交易方式进行区别。如询问商品的价格，根据交易习惯，一般认为是要约邀请而不是要约。

　　小区绿化包括小区周边绿化是明显的欺世盗名行为

　　本案中，开发商金泰公司在销售广告及宣传资料中有关社区绿化率50%以上的内容应当视为《合同法》第十四条所确定的“内容具体确定”的要约成立要件，因为该意思表示对双方商品房买卖合同的订立及房屋价格确有重大影响，应属要约。在此基础上成立的合同，双方就应当按《合同法》第六十条所确定的“诚实、信用、全面履行”的原则履行合同的义务。

　但是，开发商的绿地率足足少了40%，这种行为是重大的违约行为，应该承担违约责任。开发商的代理人辩称的销售广告和销售资料中所指的小区绿化范围，不仅包括小区内还包括小区周边绿化，是明显的欺世盗名行为。所以最后法院判决开发商赔偿业主损失，是有法律依据的。