【案情回放】
2003年11月21日，原告石某、被告张某就原告坐落于太湖县的一栋房屋达成转让协议。该协议规定，乙方(被告)愿购买甲方(原告)上述房屋，总价款98800元，付款方式为：于签订协议之日付清5万元，余款于2004年9月底前付清，如逾期按月息1%计算。甲方签订协议后将房屋交乙方装潢使用，甲方于乙方付清全部房款后交付该房屋的土地使用权证给乙方办理过户手续，并规定本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
协议签订后，由于被告未按协议时间支付余款给原告，2005年6月双方协商未果，诉至法院。而在法庭上，原告又提供了第二份协议，该协议与第一份协议内容大致相同，只是在付款方式后增加了一条关于违约的问题，内容为：“如逾期按月息1%计算，并将房屋无条件返还给甲方，乙方如另行装潢，其所有费用抵作乙方给甲方的违约金。”
在庭审阶段诉讼双方主要围绕关于合同的效力问题、“第二份协议”的问题展开激烈辨论。一审判决认为，当事人双方房屋转让协议虽经签字，合同成立。但未依法办理权属变更登记，故买卖合同未生效，且未生效的原因是由于被告未按约付清购房款所致，责任在被告。针对此点，被告辨护律师在庭审过程中明确提出，房地产权属登记，并不是房屋买卖合同的生效要件，只是物权变动的公示方式。
未办理登记手续，并不影响合同效力。房屋过户登记是房屋所有权变动或取得的生效要件，而不是房屋买卖合同的生效要件，应是合法有效的。至于“第二份协议”的问题。辨护律师提出该页纸张上没有当事人签名，而该房屋买卖中介人也作证，房屋买卖时只签过一份协议;且第二份协议中关于装潢的规定前后矛盾，逾期既继续收息又无条件退房的约定不合常理。有理由怀疑第二份协议是原告伪造的。最终安庆市中级人民法院在审理中，采纳了张某辨护律师韦国的代理意见，作出了第一份房屋转让协议有效的判决。
律师点评：在现实生活中，由于普通民众对相关法律知识的缺失以及对违约后果的估计不足，往往在签订房屋买卖协议时比较随意，当真的出现纠纷时显得很被动，也给该类案件的处理带来一定难度。在此，针对房屋买卖合同的签订
特别提醒以下几点：
1、签订房屋买卖合同时要慎重，最好请专业律师进行合同审查;
2、合同签订后要及时履行或及时催促履行，避免纠纷的产生;
3、对自己违约或者对方违约的后果在签约时要有清晰的认识;
4、要保存好相关证据，便于产生纠纷时提供。 |
