[基本案情]
1996年2月1日，种鸡场与张某签订了房屋租赁合同，租赁期限自1996年2月1日至1997年2月1日止。张某租赁后开办金鸡利酒店后又更名为舒心园酒店。1997年元月1日，魏xx又与张某签订了租赁房屋合同。合同主要约定：魏xx租给张某房屋8间，每间每月租金150元，租赁期限为12个月共计租金14 400元整。租赁期间，承租方必须于每月10号前主动向出租方交清房租，逾期不交，合同自动终止。
租赁期间所有费用及发生一切事故均由承租方负责。魏xx与张某签订租赁房屋合同后，1997年元月份，魏xx向张某催要房租时，张某出具了“欠魏营元月份房租1个月壹仟贰佰元整”的字据。后魏xx多次向张某催要房租，张某推诿不付，1999年元月26日，魏xx向某区法院提起诉讼。1999年10月12日，一审法院司法技术科对该房屋的每月租金进行评估，同类临路营业房房租有的每间每月160元，有的每间每月260元，综合评定该处房屋标准租价应为每月每间210元。
[裁判要旨]
1999年11月5日，某区人民法院审理后认为，由于所出租的门面房未取得房权证，且魏xx与张某签订的租房协议依照《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》有关规定，未到房地产管理部门登记备案，因此，租赁合同违反法律和法规的规定，应属无效合同。无效合同从合同签订时对双方即没有法律约束力。被告应按照鉴定评估的每间每月210元支付给原告房屋使用费。
由于种鸡场与张某签订的合同期限到1997年2月1日，因此原告魏xx和原告种鸡场只能从1997年2月1日向张某主张房屋使用费。因此，依照《经济合同法》第七条第一款第(一)项、第二款、第十六条和《城市房地产管理法》第五十三条，参照建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条、第十四条、第十七条的规定，经合议庭合议判决如下：
一、原告魏xx与被告张某于1997年元月1日签订的租赁合同属无效合同;
二、在判决生效后十日内由被告张某支付给原告魏xx和原告种鸡场自1997年2月1日起至1999年元月26日期间的8间房屋使用费，房屋使用费每间每月210元。
一审判决后，张某不服一审判决，以原判适用法律错误，认定租赁合同无效不当为由，提起上诉。
二审法院审理后认为，依据《合同法解释(一)》第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定，双方当事人所签订的租赁合同并不违反法律和行政
法规的强制性规定，应为有效合同。经过法庭调解，双方于2000年5月10日达成调解协议，仍按合同所约定的月租金计付而调解结案。
[对《合同法解释(一)》第三条的理解与适用]
上述案例，一审法院和二审法院对租赁合同的效力认定是截然相反，其实质是对《合同法解释(一)》的理解与适用问题。
一审法院依据《经济合同法》第七条第一款第(一)项所规定的“违反法律和行政法规的合同”无效，依据《城市房地产管理法》第五十三条所规定的“房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，参照了建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款第(一)项所规定的“未依法取得房屋所有权证的”房屋不得出租，第十四条规定“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续”。
第十七条规定“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证……”，根据上述法律规定，一审法院认为张某所租赁的房屋未依法取得房屋所有权证，未到房产管理部门登记备案，未领取《房屋租赁证》而确认张某与魏xx所签订的租赁合同无效。
该案作出一审判决的时间为1999年11月5日，《合同法》已开始实施，虽《合同法》原则上无溯及力，但确认合同无效的精神是可以参考的，即《合同法》第五十二条第一款第(五)项所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定，，的合同无效，而本案一审所适用的法律均不属于法律和行政法规的强制性规定，且参照了部门规章，因此说，一审确认合同无效所适用的法律是不当的。
二审法院根据《合同法解释(一)》第三条“法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定，认为张某与魏xx所签订的租赁合同并不违背法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。
同时，一审判决认为租赁合同无效，而却委托司法鉴定机关予以确定，改变了合同中所约定的月租金每间150元而为210元，不仅违背了当事人的真实意思表示，而且也违反了程序法即魏xx请求月租金按150元，而一审判决结果超出了当事人的诉讼请求范围，于法无据。
因为合同的无效，应当对双方当事人均产生不利的法律后果，而该案合同确认无效，却对合同一方有利，另一方不利，有违民法所倡导的公平原则。该案的一审判决，是《合同法》实施之前的产物，是旧合同法上简单、武断的无效制度所带来负面影响的缩影。在那个时期，人民法院根据其规定将大量的合同认定为无效合同，不仅反映了法律对社会生活的滞后和法律对交易调整的无力，而且反映出立法思想的落后。
为了使大量成立于《合同法》实施之前的合同避免遭遇不应有的无效认定的命运，《合同法解释(一)》第三条明确规定，在合同适用当时的法律属于无效而适用《合同法》有效的时候，则应适用《合同法》。并且在第四条特别强调，确认合同无效的依据，只能是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规和行政规章为依据。
就房屋租赁合同的效力而言，我们还应当注意的是，未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力?根据《合同法》和《合同法解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的的必要条件。 |
