3月6日，全国人大代表、重庆律师韩德云说，“以房查人”禁令违反《物权法》，《物权法》明确提出,我国实行不动产统一登记，只因配套政策没出台，才未真正破冰。10日，国务院机构改革方案发布，指出“建立不动产统一登记制度、统一社会信用代码等制度,，为预防和惩治腐败夯实基础”。
任何一项制度的设立都是有利有弊的，关键问题在于通过利益衡量来确定在法律上是否有必要设立某一制度。我们认为，在我国设立实质审查制度利大于弊，其主要原因在于：
第一，它是市场经济发展初期的必然要求。我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用低下，欺诈行为时有发生。如果对登记的事项不进行实质审查，极易造成欺诈现象。
第二，它有利于保护交易当事人的合法权益。在实践中，由于登记机关不实行实质审查，常常发生登记错误，而使交易当事人蒙受损害。如果建立实质审查制度，就可极大地减少交易当事人的损害，保护交易当事人的合法权益。
第三，它有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的，如果实行形式审查则在发现登记错误以后很难确定登记机关的责任。而在实行实质审查以后，因登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失时，登记机关应有义务加以赔偿，以强化登记机关的责任感，消除登记错误。
第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。如果登记内容经常发生错误，交易当事人就会经常依据错误信息发生交易，而过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿，从而降低登记的公示和公信功能，造成交易的极大妨碍，并使真正的权利人受到损害，尤其是使没有过错的无辜的人遭受损害。
基于上述理由，我们认为，登记机关应对当事人提出申请的内容进行实质性审查，以确定登记内容的真实性。
为此在法律上还应当赋予登记机关一定的调查职权，具体来说，一是询问申请人;二是要求申请人提交必要的相关材料;三是查看不动产的实际状况;四是对申请人提交的文件的真实性进行调查;五是对提供虚假证明的行 为人进行处罚。如果登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的，可以不予办理登记。当然登记机关所进行的调查只是就登记申请人登记的内容所作的一种确保登记真实性的调查，它不可能调查得过于细致，完全杜绝虚假内容的存在。如果确因登记机关一般的工作疏忽造成损害，不能都由登记机关承担责任，除非是登记机关违反了实质审查的义务而给他人造成损害。为了防止登记机关以实质审查为由故意拖延时间，法律上应当规定登记的期限，要求登记机关应当在期限内及时办理登记手续，无正当理由故意拖延登记而给当事人造成损失的，也应当承担赔偿责任。 |
