近年来，房屋买卖纠纷案件呈现出新特点。据统计，2008年至今年6月，全市共受理房屋买卖纠纷案件3473件;其中，今年上半年，全市同类案件同比上升了32.17%。案件数量逐年上升，一方面是由于市民的法制观念及维权意识日益增强，另一方面是因为房地产政策的变动导致了纠纷的增多。
从房屋买卖案件的受理情况分析，新类型案件不断出现，审理难度增大，同时这类案件的类型也呈现出多样性，矛盾焦点突出。
通过案例释法，生动展示房屋买卖领域中一些常见的法律问题，并由法官提出解决方案，供大家参考借鉴。
案例:
房产政策有变,买房人可解除合同
2010年9月20日，外地人李某与本地某房地产公司签订商品房销售合同，约定该公司将其开发的一套住宅出售给李某，房屋总价款45万元，首付25万元，余款需于合同签订之日起30日内办完贷款。同时，该公司需于同年12月30日前将经验收合格的商品房交付给李某。随后，李某支付了首付房款。
当年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
《通知》下发后，银行告知李某不能为其办理贷款。李某是外地户口，又无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，于是向法院提起诉讼，以无力支付剩余房款为由要求解除合同。房地产公司则反诉要求李某付清全部购房款。
市中级法院审理认为，李某确有证据证明其因信贷政策变化而不能办理合同约定的按揭贷款，上述合同应予解除，于是判令房地产公司将首付款返还李某。
■法官析法
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
无论是购房者还是房地产商在政策变化前，均难以预见到贷款政策或其他房地产调控政策的变化，双方主观上也不存在故意违反合同约定的过错，合同双方均有权请求解除合同。合同解除后，房地产公司应当将购房本金及利息或者定金返还买受人。
案例:
房屋实际面积多了,原认购协议仍有效
某公司于2009年11月20日与王某签订了商品房认购协议，约定将该公司开发的面积暂定为95.85平方米的房屋出售给王某，协议同时明确约定了房屋的基本情况、销售方式、房款的确定方式、总价款、付款方式等内容。
该协议签订后，王某以现金及贷款方式共计支付了总价款的80%。后该房屋交付后，面积经测算为111.19平方米。后来，该公司要求王某按照实际测算的面积另行签订商品房买卖合同，王某对此不服，要求确认双方当初签订的认购协议的合同效力。
市中级法院审理认为，双方签订的认购协议对于房屋的基本情况等均进行了约定，已经具备了商品房买卖的主要内容，也具备了商品房现实交易的可能性，且该公司也依合同约定收取了王某大部分购房款，因此判决双方签订的认购协议相当于商品房买卖合同，是合法有效的。
■法官析法
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定： 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
通常情况下，认购协议、订购协议等约定出售的房屋均是尚未开工或在建但不具备预售条件的房屋，购买此类房屋最容易出现的就是房屋面积不符等纠纷，认购协议如能认定为商品房买卖合同，就可以适用《解释》中关于房屋实际面积与合同约定面积不符的处理方式。
案例:
购房者不履行认购协议,开发商无须退定金
2010年4月4日，陈某与某房地产公司签订商品房认购协议书，约定该公司将其开发的一套住宅出售给陈某，该房屋已单体验收合格;陈某于认购协议签订当日交纳定金1万元，于协议签订之日起5日内双方签订预售合同。
同月13日，陈某要求该公司在预售合同中另行约定小区绿化率为47%、套内面积标示阁楼面积，以及交付商品房为综合验收合格等内容。而该房地产公司以陈某增加的交易条件属于有关行政管理机关管理范畴而无需交易双方约定为由，拒绝了陈某的要求。陈某不服，起诉要求该公司返还1万元定金。
市中级法院审理认为，陈某明知其拟购买的商品房为单体验收合格，却要求公司交付综合验收合格的商品房，故意造成磋商无果的局面。同时，小区绿化率是规划设计确定的，无需买卖双方约定。阁楼的面积如何标示，属行政机关职权范围内的具体行政行为，房产公司无权作出承诺。于是，法院判决驳回了陈某要求返还定金的诉讼请求。
■法官析法
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
因此，在签订了商品房认购协议但未订立商品房买卖合同的前提下，应视因哪一方的原因致使合同无法订立来确定定金能否返还。因购房者自身原因致无法订立商品房买卖合同的，定金不予返还，因开发商原因致合同无法订立的，需双倍返还定金，因不可归责于双方的事由致未能订立合同时，开发商需将定金返还购房者。
案例:
房屋质量有问题,室内财损也要赔
2004年10月18日，李某与某公司签订了商品房预售合同，约定李某购买该公司开发的一套住房，交房后双方又签订了《装饰装修履约书》，约定李某对房屋进行装修应遵守履约书的内容，并自愿积极配合物业公司的工作并接受监督和检查。
此后，李某对房屋进行了装修并入住。后由于房屋出现漏雨问题，造成室内财产受损，双方经多次协商未果。
市中级法院在审理过程中，对房屋漏雨原因进行了鉴定，认定房屋漏雨是因房屋存在质量问题所致，于是判决该公司赔偿李某室内财产损失14000元。
■法官析法
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因此，开发商对存在质量问题的房屋不仅需要承担修复费用，由于质量问题所致的其他损失也应赔偿。
■法官提示
房产买卖,应懂政策重协议
“开发商签订购房合同时，应遵守诚信原则，根据购房者的情况向其告知政策及法律风险。”市中级法院民一庭副庭长、一级法官张伟解释说，作为购房者也应向开发商详细询问相关政策法律法规，防止签订合同后，因政策或法律原因致合同无法履行或无效等情形而出现纠纷。
通常情况下，开发商与购房者签订的认购协议或商品房买卖合同均是开发商自行拟定。开发商在拟定此类合同时，应慎重拟定合同条款，明确双方的权利义务，自觉维护交易安全，规范市场秩序。
“购房者在签订合同时，应仔细审查与自身权利相关的重大事项，避免因合同约定不明或对合同条款理解有误产生纠纷，全面维护自身权益。”张x表示。
■法律链接
涉及房地产案件的法律、法规及其他相关规定比较繁杂，主要的法律规范包括《合同法》《物权法》等。最高人民法院还颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对在审理商品房买卖合同过程中所发现的问题，包括如何认定房屋销售广告的性质，认购协议性质如何认定、房屋面积与合同约定不一致的处理等问题进行了具体规定。 |
