| 郑先生最近遇到件窝心事，他看中了一套45.5平米的房子，原打算出173万元买下来。不料，却在贷款时遭到拒绝。为此，他不得不放弃中意的房子。日前，上海市第二中级人民法院的终审判决，明确了郑先生还得给卖房人赔上25万余元的违约金。
去年7月份，郑先生在中介公司的介绍下，与人签下了一纸购房意向书，约定他以173万元的价格买下对方北京西路一套房子。之后，郑先生爽快地付了10万元定金。一个月后，郑先生跟卖家正式达成了购房合同。合同在确认173万元房屋转让款的同时，还对付款、腾房、验收、过户等事项一一作了规定。与此同时，合同中还写明，如果郑先生没能按约付房款，得从违约次日起按未付款的日万分之五支付违约金，直至实际付款日。如果郑先生超过预定付款日10天还没能付出房款，则在向卖房人赔10天的违约金外，卖房人还有权单方解除合同并获赔总房价款的20%。
签订合同的当天，郑先生就向卖家支付了首期房款42万元。之后，郑先生的贷款申请没有获得通过，也无力继续履行买房合同，双方也就一直没有办理过户手续。因为谈不拢解约的事，郑先生就向法院起诉，要求解除合同，并请求法院判决对方返还自己已付款项及相应利息。郑先生告诉法院，他在上海以外已有两套房产，且在上海纳税时间未满一年，因此，2010年9月无条件暂停发放第三套房贷政策的出台，导致他无法申请到贷款。这事是他在签合同时无法预见的，他认为这符合合同法的情势变更原则，他不构成违约。卖房人则觉得，即使郑先生贷款碰到问题，也应当根据合同约定以现金补足。考虑到郑先生的实际情况，卖家自愿下调赔偿金为总房价款的15%。
法院认为，郑先生作为买方在签订买卖合同之前应当对自身的履约能力，包括贷款条件以及政策调控风险等进行充分的了解和分析，从而慎重作出购买与否的决定。差别化信贷的房产新政早在2010年4月中旬出台，楼市二次调控政策是在2010年9月29日出台的。因此，在双方合同履行期间并没有调控政策出台，郑先生以楼市政策调控作为不能继续履行合同的辩解理由，依据不足。双方在合同中关于总房价款20%赔偿金的约定，是针对一方违约导致对方行使合同解除权以后，违约方应当承担的违约责任。对于因违约所造成的实际损失，应当由请求减额的违约人郑先生负举证责任。他提供的网上二手房信息反映的只是二手房的挂牌价而非成交价，不能证明房产市场处于上升趋势。相反，随着中央的二次调控政策出台，上海随即于发布了包括限购令在内的实施细则。自此，上海二手房市场开始下滑，特别是中心城区的二手房成交越发低迷。事实上，本案中所涉及的房屋也被以低于原合同价近20万元的价格挂牌，却一直没能成交。此外，违约金既具有赔偿性又有惩罚性，总房价款20%的违约金并未过分高于造成的损失，卖家自愿将违约金标准降低为总房价款的15%，可予准许。
据此，法院判决卖家向郑先生退还扣除25万余元违约金后的余款及相应利息。这一判决得到了上海二中院的终审维持。 |
