预售商品房几经转让，现业主要求开发商变更合同及购房发票是否合理? [案情简介] 2003年12月，张三与山东东方房地产开发公司(以下简称为东方公司)签订了商品房购销合同，购买东方公司正在建设的高层住宅10A室，房款100万元，首付款为50万元，余款为银行按揭方式支付。合
预售商品房几经转让，现业主要求开发商变更合同及购房发票是否合理?
[案情简介]
2003年12月，张三与山东东方房地产开发公司(以下简称为东方公司)签订了商品房购销合同，购买东方公司正在建设的高层住宅10A室，房款100万元，首付款为50万元，余款为银行按揭方式支付。合同签订后，张三如期付清首付款，并与银行办理了住房担保贷款合同，银行将贷款直接发放到开发商。2004年4月，该房如期交付给张三，但一直未予办理房产证。
2004年9月，张三与济南某公司(以下简称济南公司)因债务纠纷引起诉讼，经法院主持双方达成调解协议，张三将其在东方公司购买的10A座商品房转让给济南公司抵欠款，并转让该房相关的一切权利义务，现调解书已生效。2005年1月，济南公司将该房出售给李四，并约定该房贷款由李四偿还。李四搬入该房，开始以张三的名义逐月向银行还贷。
因该房尚未办理房产证，李四要求东方公司将该套商品房的购房发票及购销合同的买方由最初的购房者张三变更为现在的房主李四，为以后将房产证直接办理在其名下、节省过户费用提供方便。而东方公司则认为该要求无据，要求李四支付一定数额的费用后才予以变更。
因双方就该问题未达成协议，李四与济南公司作为原告，张三做为第三人，将东方公司推向了被告席。
[律师观点]
本律师作为被告东方公司的法律顾问，接手此案后提出如下代理观点：
一、原告与第三人的转让行为违反了原购房人张三与银行签订的住房担保贷款合同的约定，因此无效。住房担保贷款合同中已经约定，张三在还清贷款前，未经银行及东方公司书面同意，张三不得将住房担保贷款合同项下房产出售或以该房清偿其它债务处置，因此张三与济南公司达成的调解协议对其不产生效力。
二、该套房屋在转让给两原告时，所涉房屋已经竣工、验收并交付，已不是预售商品房，因张三并非房屋开发商身份，其出售的房屋并非商品房，而是普通的房屋买卖，同理，李四购买该套房屋的行为亦属于一般的房屋买卖行为，对此，作为房地产开发商的东方公司不负有为其变更商品房买卖合同及发票的义务。
三、即使该套房屋在两次转让时均属于预售商品房，根据国务院办公厅颁发了国办发[2005]26号文《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，表明了态度：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”该规定与我国《城市房地产管理法》第37条 “未依法登记领取权属证书的房地产不得转让” 的规定相一致。两原告是基于规避国家法律规定、逃避应当交纳的房屋买卖契税而提起诉讼，因此应当驳回两原告的诉讼请求。
[案件结果]
该案一审法院依据《山东省商品房销售条例》中第十二条“预售的商品房可以依法转让”之规定，判决被告败诉。被告对一审判决不服，提起上诉。中级法院对该案进行审理后，认为一审判决错误，适用法律不当，发回重审。该案重审期间，原告撤回起诉。
