又是一年一度的3・15国际消费者权益日。在商品经济时代，人人都是消费者，侵权其实离我们并不遥远。就房地产而言，2010年，中山市消费者协会共接收到房屋销售类投诉140宗，其中房屋的质量问题成投诉热点;房屋装修与物业管理类投诉39宗，主要针对装修质量差、停车难、物业管理不到位、小区自来水设施维护等问题。
记者日前从中山消费者协会获悉，去年的消费投诉中房屋类投诉问题多。2010年，房屋销售类投诉140宗，居单项投诉量第二位。投诉问题主要是宣传资料过分夸大、退订难，开发商承诺的小区规划、配套设施未兑现或者擅自更改小区规划以及逾期交房、房屋的使用面积缩小、使用率降低等。其中，合同纠纷占房屋类投诉51.43%。此外，房屋的质量问题也是投诉热点，占房屋类投诉30.71%。
案例一
银行按揭办不成 消费者获全额退定
2010年2月5日，卢小姐在石岐区某房地产公司认购了一套商品房，并交纳定金2万元，认购协议中明确规定消费者只需交纳两成首期款，其余八成楼款办理银行按揭。卢小姐在约定期限内到售楼部交首期款并准备签购房合同时，却被告知银行政策有所改变，消费者必须交纳三成首期。卢小姐当即表示由于经济原因无力承担三成首期，认为发展商单方面提高首期款的行为已构成违约，要求退还定金。卢小姐的要求被开发商拒绝，于是她向中山市消委会石岐分会投诉。经了解，此投诉确系由银行有关贷款方面政策改变而引起的，属于认购协议中规定的“因不能归责于当事人双方的事由”，且卢小姐已经按协议要求办理相关手续，履行了约定的义务，不存在违约行为，发展商理应将定金全额返还消费者。在消委会工作人员的调解下，发展商最终将2万元定金返还给消费者卢小姐。
点评：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中银行贷款政策的变化可视为不可抗力或情势突变，均属不可归责于当事人双方的事由，所以出卖人应当将定金返还买受人。
案例二
房屋使用年限少12年 开发商理亏退定金
2010年3月30日，谢小姐在南朗镇某房地产开发有限公司认购了一套商品房，并交纳了2万元定金。4月8日交付首期时，谢小姐发现合同上商品房的实际使用年限为58年，无端少了12年。谢小姐认为开发商存在欺骗行为，要求退回预交的购房款，但遭到拒绝，于是投诉到中山市消委会南朗分会。
接诉后，消委会工作人员与该公司的负责人取得联系，转述消费者的意见及要求，并积极引导开发商落实保障消费者的知情权。经协商，最后开发商同意退回谢小姐2万元的定金。
点评：房地产使用年限属于房地产交易中的重要条款，经营者应向消费者披露、说明该项真实信息，让消费者行使自主选择权。当经营者未履行告知义务且所涉事项与交易利益存在重大相关时，消费者有权要求变更或撤销原已建立的预备合同。本案属于双方同意解除预备合同。
案例三
收楼期间窗玻璃爆裂 开发商担责免费更换
消费者余小姐2010年购买了某房地产公司开发的位于东区五桂山的一套商品房，7月份收楼期间发现屋内窗门玻璃无故爆裂，物业管理公司在未经余小姐同意的情况下擅自将玻璃拆走，余小姐认为房屋在收楼中一直没人入住，窗门玻璃无故爆裂应属质量问题，要开发商赔偿相关损失。发展商认为与业主签订的住宅质量保证书内明确约定门窗保修期一年，“门窗裂缝、五金件损坏，发展商将无偿进行维修”，内容未包括玻璃损坏，对业主要求保修不同意。
点评：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第七章第四十四条规定“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当按照消费者的要求，以修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任……”中山市消委会五桂山分会认为门窗属发展商选购安装，玻璃在非人为损坏前提下无故爆裂属质量问题，发展商理应承担赔偿责任。经调解，发展商同意为余小姐更换玻璃。
案例四
楼未收就要交物业费 律师表示业主可拒交
消费者罗先生购买了某房地产公司开发的位于沙溪的一套商品房，去年10月被通知收楼时，他发现房屋存在许多问题。例如阳台地砖铺的比下水道低，洗手盆边墙面有裂缝，次卧“T”角线没有固定等，他找到物业公司协商，对方答应维修，并在承诺时间内将罗先生阳台地板敲翻重新整装，但罗先生反映的其他一些问题迟迟未见解决。随着时间的推移，罗先生又陆续发现房屋存在一些新的问题，如厨房生活阳台水龙头下水小等问题。截至今年3月上旬，物业那边仍然没有兑现维修房子。令罗先生最不平的事情，除物业那边维修拖沓外，最关键的问题是业主被要求交物业管理费。罗先生认为自己至今没有入住，没有拿到房间钥匙，凭什么交物业管理费?而且不是他不收房，是房子存在问题，责任不在他。
点评：就此案件，记者采访了广东卓正律师事务所王振律师，他分析说物业条例第四十一条规定：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。交楼和收楼，这是开发商和业主的各自义务，合同中有约定的。如果房屋没有达到交楼条件，开发商让业主收楼，业主可以拒绝的，可以不交物业费。对于物业维修拖沓问题，建议双方协商。 |
