租赁转租房屋有风险

案例：

　　几年前，丹东袜厂与丹东市安客隆商场有限公司(以下称安客隆商场)签订租赁协议，将部分厂房租赁给安客隆商场。期限至00年4月0日，并约定安客隆商场在丹东袜厂认可的前提下，可以转租部分厂房，自行支配收益。00年安客隆商场在征得丹东袜厂同意的情况下与董文英(太阳城酒歌楼)签订租房协议，将商场部分厂房租给董文英使用，租期从00年8月至00年4月。协议签订后，太阳城酒歌楼对承租的房屋进行了装修并营业。后来，丹东袜厂由于安客隆商场拖欠租金提起诉讼，经法院审理，双方租赁合同被判决解除。随后丹东袜厂要求太阳城酒歌楼腾房遭到拒绝，丹东袜厂遂将太阳城酒歌楼告上法庭。

　　判决：

　　法院认为：因转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止，故原告与安客隆商场的租赁合同被判决解除，安客隆商场与被告太阳城酒歌楼的转租合同也随之相应地解除。由于被告太阳城酒歌楼与原告没有租赁关系，与安客隆商场的租赁关系又随原告与安客隆商场的租赁合同被判决解除而解除，所以继续占用原告的房屋没有合法的根据，应将房屋腾给原告，并从原告与安客隆商场的租赁合同解除之日起至腾房之日止给付原告房屋使用费。最终法院判决：被告太阳城酒歌楼将占用原告的房屋全部腾给原告，并给付原告房屋使用费。

　　评析：

　　我国《合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。依据以上法律规定，本案中丹东袜厂与安客隆商场的房屋租赁协议解除后，安客隆商场与太阳城酒歌楼的转租合同也随之相应地解除。太阳城酒歌楼若想继续租用该房屋就应与房主丹东袜厂重新协商签订房屋租赁协议。

　　律师提醒：

　　承租人未经出租人同意擅自转租租赁物的，出租人可以解除合同;经过出租人同意转租但由于转租人拖欠租金的，原出租人也可以解除合同。为避免租赁转租房屋后因原合同解除遭受损失，提醒网友：、租赁转租房屋一定要审查转租人(原承租人)有无转租权，如无转租权必须取得原出租人同意;、为保证转租人不拖欠租金被解约，建议约定由实际承租人直接代替转租人向原出租人支付租金，只将租金差额部分支付给转租人;、如原出租人同意，最好让其在转租协议上签署如原租赁合同因故解除，实际承租人可以按转租合同直接租赁原出租人房屋的承诺。