租赁合同中出租人的义务

租赁合同中出租人的义务

根据《合同法》的规定以及租赁合同的特点要求，出租人对于承租人负担的义务主要有如下几个方面：
    （一）交付租赁物并使租赁物适于使用、收益的义务
    租赁合同的主要目的就是要让承租人使用、收益租赁物。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租人首先必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够适合于承租人使用、收益的目的。这是出租人的首要义务，可以从租赁物的交付及租赁物合于使用、收益状态两方面来讨论：
    1．依合同的约定交付租赁物的义务
    所谓出租人依合同的约定交付租赁物，是指出租人依照合同的约定，将租赁物转移给承租人占有和使用收益。因为租赁合同为诺成合同，所以，出租人并不一定在合同成立时即当然将标的物移转给承租人。在租赁合同成立之时，标的物已由承租人直接占有的，则自合同约定的交付时起，承租人即可对租赁标的物直接使用、收益。在承租人未占有标的物时，由出租人转移占有于承租人。租赁物有从物的，出租人在交付租赁物时，从物一般也应同时交付。而且出租人交付租赁标的物之后，在租赁存续期间不得任意收回。
    在习惯上，租赁物一般要先交付，然后才可以请求租金的给付，这一点称为租金后付原则。我国《合同法》虽未明文加以规定，但习惯上往往也如此。由于租赁合同为有偿合同，虽非买卖，但与买卖相差亦不太大，所以有时可以准用买卖合同的规定。如出租人不能按时交付租赁标的物或交付租赁物不适于约定的使用收益目的的，则应承担违约责任。
    2．使租赁物处于适合使用、收益状态的义务
    除按时交付标的物之外，出租人交付的标的物还要能适合于合同约定的使用、收益的目的。如不能合于合同约定的使用、收益目的，则承租人的目的无法实现，实与未为交付无异。如约定以营业为目的而为房屋租赁的，出租人不得交付仅适于居住而不适于营业之房屋。
    在出租人将适于使用、收益状态的租赁标的物交付于承租人之后，出租人不仅负有消极的不得妨碍承租人使用、收益的义务，而且还负有于租赁存续期间使租赁物保持在适于承租人使用、收益状态的义务。所谓保持其适于使用、收益的状态，是指在租赁关系存续期间，如发生第三人对租赁物进行侵害或就租赁物主张权利等情形，致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人均应负责除去侵害。在租赁物被毁损的场合，出租人应负责修理，以恢复承租人的使用、收益权；如发生第三人侵害租赁物的情况，承租人虽也可以基于对租赁物的占有而请求妨害的排除，但是出租人并不因此而免除妨害排除，或是依承租人的要求而行使此妨害排除请求权的义务。在有其他妨害发生时也同样如此。在有第三人对租赁物主张权利时，出租人应负权利瑕疵担保责任，以保证承租人顺利使用收益租赁物。而且，出租人仅以使租赁物维持在适于使用、收益状态即为尽到义务，至于承租人是否使用、收益以及使用、收益的结果如何，出租人并不对此承担责任。
    （二）对租赁物进行修缮的义务
    对租赁物进行修缮，是出租人的义务。《合同法》第220条也规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租人的维修是为了保持租赁物合于使用、收益状态的一种具体手段；从另一方面说，对租赁物进行修缮也是出租人的一项权利，因为出租人作为租赁物之所有人或他物权人，当然有权利对其物加以保存，而且在出租人对租赁物进行修缮时，承租人亦应主动配合，不得妨碍其修缮。要使出租人负担修缮租赁物的义务，须具备下述条件：
1．须租赁物有修缮的必要
    所谓租赁物有修缮的必要，是指租赁物发生毁损等情事，如不修缮则不能继续对租赁物进行使用、收益。如出租之房屋因时日长久，遇雨渗漏，承租人无法继续居住，或者出租的自行车车闸损坏等均是。在这些情况下，如不对租赁物进行修缮，则租赁物就无法使用或者说不能圆满使用。但是，不是所有的租赁物与交付当初时的状态不同都导致租赁物不能使用收益，如供租赁居住的房屋内墙色泽陈旧但并不影响承租人继续居住的，就没有修缮的必要。对于引起修缮的原因不同，是否影响出租人的修缮义务，还是有不同看法的：按德国民法和瑞士债务法的解释，如因承租人的原因导致租赁物毁损的，出租人不负修缮义务。而依日本法的规定来看，并未对发生修缮必要的原因加以限制，而且在日本损害赔偿以金钱给付为目的，承租人因违反保管义务或侵权行为而对租赁物造成损害时，其金钱赔偿不能解释为修缮义务，故认为此时出租人仍负有修缮义务，而承租人则负有损害赔偿义务。也有学者指出，必要的修缮，应由出租人负担；但因承租人故意或过失所致租赁物的毁损，不能由出租人修缮，而应由承租人负担。因为如承租人故意或过失毁损租赁物，而使出租人履行修缮义务，则在出租人为修缮以前，承租人可以拒绝支付租金，有背于诚信原则。我国学者也有不少持这种观点，认为出租财产在租赁期间所出现的故障，必须非由承租人的过失所致，出租人才负维修出租财产的义务，否则由于承租人造成的损坏，负担反而加到出租人身上，显失公平。这些看法不无道理。不过，如果承租人拒绝修缮的，仍然应当向出租人支付租金。
    2．租赁物有修缮的可能
    租赁物虽有修缮的必要，然而如果已经没有修缮的可能的，就没必要修缮了。如租赁物为房屋，而房屋被大火烧塌，除非重建，否则不足以继续供人居住的，即为无修缮的可能。如虽有修缮的可能，但修缮本身耗费过大，从经济上考虑并不合算的，也可同样处理。
    在租赁物一部或全部被毁坏灭失而无修缮的可能时，若其毁损系由不可归责于承租人的事由所致，依我国《合同法》第231条的规定，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。在租赁物被全部毁损且无修缮可能时，因作为合同标的物的租赁物已不复存在，故而合同可以终止。
    3．承租人已为修缮的通知
    承租人对于租赁物损坏的情况，应当及时通知出租人。现实占有租赁物并对其使用收益的承租人，对租赁物的状态应当是最清楚的。而出租人则可能对此一无所知。因此，如发生租赁物损坏需要修缮的情况，承租人应当在一定时期内及时通知出租人。
    4．当事人有另外的约定
    由于承租人占有租赁物，由其直接负责对租赁物进行修缮既可省去通知手续，节省时间，而且也会免去互相推诿的麻烦，往往更符合当事人双方的意愿。因此，当事人对租赁物发生损坏时的修缮问题另有约定的，应当依其约定处理。当事人的约定一般是要求普通的修缮由承租人负责，重大修缮则由出租人负责。
    承租人要求出租人履行修缮义务，而出租人不为修缮，承租人是否可基于同时履行抗辩权而不支付租金的判断标准：对此问题不能一概而论，而应根据具体情况作具体分析。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，承租人是否得以出租人不为修缮义务而主张不支付租金，应视修缮的具体情况而定，不能一概以同时履行抗辩权为由不支付租金。而且，同时履行抗辩权要求合同双方负有对待的给付义务。因此，即使一方当事人主张同时履行抗辩权的，也只能就对方未履行部分对待的拒绝履行，不能超出这个范围。而应当修缮的部分究竟影响承租人多少的使用收益权，是法院判断是否具有同时履行抗辩权的标准。
（三）对租赁物的瑕疵担保义务
    出租人的这种瑕疵担保责任，分权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保两方面：
    1．权利瑕疵担保
    权利瑕疵担保，是指出租人应担保租赁物不存在权利上的瑕疵，不发生因第三人主张对租赁物行使权利，而使承租人无法使用、收益。出租人的权利瑕疵担保责任的构成要件如下：
    （1）第三人向承租人主张权利。这是出租人的瑕疵担保责任被称为权利瑕疵担保责任的前提条件，如第三人在租赁物上虽存在权利，但并未向承租人主张的，则不发生权利瑕疵担保责任问题。
    （2）承租人于订立合同时不知有权利瑕疵的存在。承租人于订立合同时明知有权利瑕疵存在仍订立合同的，说明他自愿承担因此产生的风险。
    （3）第三人的权利主张妨碍了承租人对租赁物的使用、收益。因为同一物上可以同时并存若干权利，这些权利并不一定总会互相影响。如承租人在对租赁物使用、收益时，出租人将租赁物所有权转让的，或是在租赁物上又设定抵押权的，就不产生出租人的权利瑕疵担保责任问题。甚至第三人在租赁物被出租之前即对租赁物享有用益物权的，但如果其用益物权的行使也并不妨碍承租人对租赁物的使用、收益，也不发生权利瑕疵问题。如果由于第三人的权利主张与承租人的租赁权发生冲突，并且导致承租人无法对租赁物使用、收益，或妨碍承租人对租赁物的使用、收益时，才会产生承租人因租赁物上存在的权利瑕疵而遭受损失的情况，也才可以向出租人主张权利瑕疵担保责任。
    （4）须承租人为通知后，出租人未能及时予以救济。第三人主张权利而影响、妨碍承租人对租赁物的使用、收益的，出租人应及时采取补救措施，减少损害的发生或进一步扩大。由于租赁合同可以由当事人对内容以特别条款加以约定，所以，当事人双方可以约定免除出租人权利瑕疵担保责任。但是如果出租人故意或因重大过失不告知承租人权利瑕疵存在的，则这种特约无效，出租人仍应负瑕疵担保责任。
    2．物的瑕疵担保责任
    租赁物本身存在着瑕疵，而使承租人无法依约对租赁物使用、收益，出租人应承担因此给承租人造成的损失，承租人亦可视租赁物的瑕疵情形，请求减少租金或解除合同。
    租赁物存在瑕疵是指，租赁物在数量或质量上不符合约定的标准，或不符合标的物通常的使用状态。在买卖合同中，出卖人一般对标的物于交付之前已存在的瑕疵承担瑕疵担保责任，而对标的物交付之后产生的瑕疵则不负责任。而租赁合同则不然，对于出租人将租赁物交付之后产生的瑕疵，出租人也要负瑕疵担保责任，这时租赁合同就与买卖合同不同。这是因为租赁合同是继续性合同。在租赁物交付前或交付之时已存有瑕疵时，如当事人之间无特别约定，承租人可以解除合同或请求减少租金。如租赁物为种类物的，还可以要求出租人以合格的无瑕疵物更换之。这里的请求、要求都是一种形成权，以承租人的单方意思表示即可，无须对方承诺。对于部分瑕疵但已使整个合同目的不能达到的，即使是定期租赁合同，承租人也可以终止。
    租赁物的瑕疵发生在租赁物交付后的租赁关系存续期间的，只要不是因承租人的原因所导致，租赁物的部分损坏或灭失的，承租人可以按损坏部分相应地减少租金给付；就剩余部分已无法使用、收益的，承租人还可以终止合同。如承租人于订立合同时明知租赁物存在瑕疵的，一般地说可以免除出租人的瑕疵担保责任。但对于租赁物的瑕疵危及人的安全或健康的，各国和地区法律一般不适用这一条件。如我国台湾地区“民法”规定对房屋租赁的瑕疵危及承租人及其同居人安全或健康时，虽在订立合同时承租人明知其瑕疵，也可以终止合同。我国《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”该规定属于绝对的强制性规定，即使按照合同约定，承租人已抛弃其合同解除权的，仍可以解除合同。不过，从字面上看，我国《合同法》的这一规定将租赁物的危及对象仅表述为承租人，似显过狭。因为在居住房屋租赁中，承租人会有共同居住之人，在其他租赁中也可能还会有其他的辅助人（如承租人的雇员）或同时使用受益人（如商铺中购物的顾客等），而不仅仅是承租人本人。当这些与承租人有一定关系的人，因租赁物的瑕疵而受到危害时，均应允许承租人解除合同，否则就不能对人身健康和安全起到真正的保护作用。因此，对这个“承租人”的表述应当作目的性扩张解释，解释为不仅指作为租赁合同一方当事人的承租人，还包括承租人的共同居住人、使用辅助人等等与承租人有特定关系的人。