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| 中国合同法律网 2009-1-17 来源： 编辑： |
目前市民的住房，除了极少数建在国家划拨土地上之外，基本都建在“出让土地”上。国家把土地出让给开发商是有期限的：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。那么住宅用地使用权满70年后怎么办?就此，物权法第149条第一款给出明确答案：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”省人大法制委副主任委员刘克希认为，物权法这款规定，是物权法最亮的亮点条文，下面一代代人将会从中获益无穷！
关键词：自动续期 房子不倒可一直住下去
按以前我国有关规定，住宅建设用地使用权期间届满的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权，无偿收归国有。市民可以申请续期，续期须经批准，重签合同、支付土地使用权出让金。一旦不批准，土地连同地上建筑物由国家无偿取得，市民必将失去住房。物权法施行后，住宅建设用地使用权期间一旦届满，“自动续期”。
刘克希说，这里的“自动续期”应理解为：无需使用人申请，也无需政府及其部门审核、批准，即到期后自动延续期限。可以延续多久?期限无限制：房子100年不倒，就理所当然、放心大胆地使用100年；300年不倒，就理所当然、放心大胆地使用300年。一套房子只要还没有达到它的使用寿命，就可以让子孙后代一直住下去。
一个新问题冒了出来：100年、300年后是否要收归国有，届时城市建设用地如何解决?刘克希表示，总的来说，随着我国工业化、现代化的推进，将来国家用更多的土地来改善人民的居住环境，提高人民的生活质量，是正常的、必然的趋势。这个问题到时还要再研究，可能要留待后人解决。
关键词：收费 是否收费暂时不作规定
“自动续期”接下来的问题是，住宅建设用地使用权届满后，“自动续期”时是否还要收费呢?
刘克希说，在物权法草案四审、五审时均曾拟规定：建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。从六审起一直到物权法通过时删除了这项内容，主要是因为关于土地使用费到底收不收、收多少、如何收，是仍按70年一次性收取还是按年收取，是收土地使用费还是收土地税、物业税等问题，尚未深入讨论，国内亦无成熟经验，随着国家的繁荣富强，将来也可能不再收取类似的税费。
关关键词：非住宅 不受“自动续期”保护
那么，非住宅建设用地使用权期满以后怎么办?例如工厂的厂房，还有市民的店铺、写字楼等等，怎么办?物权法第149条第二款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动卢的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
刘克希解释说，从物权法的硼定可以看出，物权法只对关系广大群众切身利益的住房问题作了特别规定，非住宅并不享受“自动续期”的特殊保护：一方面，对厂房、写字楼等归属如果有约定的，按照约定处理，即“约定优先于规定”。另一方面，没有约定或约定不明的，则适用于我国现行的法律、行政法规的规定。 |
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