[案情]
2001年7月1日，某幼儿园与某公司签订协议，由某公司在其商住楼后院为原告承建幼儿园活动场所。工程完工之后，原、被告双方即于2001年11月20日签订了正式承租协议，此协议约定：租期为20年，即从2001年12月1日至2021年11月30日止；年租金48000元；承租期间乙方（本案原告）不得转租、转让，确需转租应征得甲方（本案被告）同意后方可办理等内容。协议签订后，原告即占用双方约定之场地进行办学，并向被告交纳了至2006年度的租赁费用。在承租期间，原告于2005年3月20日将园内的二层5间大活动室、1间办公室租赁给任某使用。 2005年11月，市纪律检查委员会在调查被告某公司违反财经纪律、私设“小金库”一案中，查明原告某幼儿园现所占建筑物系被告某公司利用“小金库”资金构建。次年6月20日，市财政局给被告某公司下发通知，告知其出租房屋自2006年3月29日起产权已收归市人民政府所有，要求其终止与某幼儿园的租赁合同。某公司遂于2006年7月12日给幼儿园下发了关于终止租赁合同的通知。幼儿园遂提起诉讼，要求确认被告解除租赁合同行为无效。
[分歧]
对于被告是否有权行使合同解除权，有三种意见：一种意见认为，被告有权行使合同解除权，理由是由于政府将租赁物没收使合同无法继续履行，同时承租人未经出租人同意将租赁物转租，合同应予解除。第二种意见认为，被告无权行使合同解除权，理由是政府没收租赁物并不导致合同无法履行，承租人转租虽未经出租人同意，但不构成根本违约，合同应继续履行。第三种意见认为，虽然政府没收租赁物并不导致合同无法履行，但承租人未经出租人同意将租赁物转租，符合合同法规定的租赁合同解除之情形，合同应予解除。
[评析]
笔者赞成第三种意见。
1.出租人解除合同之法定条件
根据合同法总则部分的规定，存在下列情形时当事人享有合同解除权（1）因不可抗力致使不能实现合同的；（2）合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（5）合同附解除条件的，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，合同解除；（6）合同中止履行后，对方在合理期限内仍未恢复履行能力并未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
此外，在合同法分则部分，租赁合同的履行中存在下列情形，出租人也可解除合同（1）承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；（3）承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经催告后在合理期限内仍未支付的；（4）不定期租赁的，当事人双方均可以随时解除合同。但出租人解除合同应在合理期限前通知承租人。
结合本案中情况，出租人根据合同的总则部分并不享有合同解除权。而只能依据在租赁合同部分“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定行使合同解除权。原合同中明确载有不允许转租的条款，确需转租需先经得出租方同意。这就意味着从合同订立时已经否认了承租人可以不经出租人同意进行转租的行为。所以，在这种情形下，应当允许出租人行使合同解除权。
2.政府没收租赁物是否有权终止原合同的履行
合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
以上规定就是“买卖不破租赁”这一制度在我国法律体系中的体现，其中合同法较最高人民法院司法解释及建设部的部门规章更前进了一步，将买卖引起的产权变动扩大到所有权变动的各种情形，这样不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、互易甚至合伙投资等因合同引起的所有权变动和因强制执行、没收、法院判决、继承、遗赠、新建等行为引起的物权变动都应当遵循这一原则。除非有其他事由足以导致合同确实无法履行，单纯的所有权变动并不直接导致合同的无法履行，而应由新的所有权人继续履行原所有权人与承租人签订的租赁合同。政府如果作为新的产权人在行使其民事权利和履行义务时与其他民事主体享有平等的诉讼地位，也应适用合同法的规定。所以政府在没收租赁财产后，承租人仍然可以以合同法的规定进行抗辩。
3.是否可以未办理房产证认定租赁合同无效
有人认为，没有房产证的房屋是不能出租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有房屋租赁的法律基础。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项也规定“未取得房屋所有权的房屋不得出租”。但笔者认为，所有权是占有、使用、处分的权利，产权证只是不动产物权公示的一种法定形式，是否办理产权证实际上并不影响所有权人对物的占有、使用和处分的权益。建设部的规定属于部门规章，所以“未办理产权证不得出租”的规定只适用行政管理范畴，违反该办法并不属于违反国家法律法规的强制性规定，所以也不能因此认定租赁合同无效。 |
