| 2007年8月刘小姐在房地产中介公司的居间服务下，欲购买位于XX小区的物业，于2007年8月31日与业主王先生签订了《房地产买卖协议》。协议约定刘小姐须于当天向王先生支付购房定金人民币七万元整，因物业是原业主向银行按揭贷款购得，在银行向王先生发出提前还贷通知书后，刘小姐再支付12万元首期款，首期款和定金用于向银行提前还贷。合同并约定任何一方超过三十日不履行本合同条款的，本合同自动终止，未违约方可以向违约方追究相应的违约责任。
在签订协议当天，中介公司告知刘小姐因王先生的银行资信较差，为了防止王先生收到定金不用于提前还贷，中介公司建议刘小姐接到银行提前还贷通知之日将定金和首期款一并支付给王先生，王先生对此并未提出异议。签订合同后刘小姐一直等待银行的提前还贷通知，但是过了两个月却接到了法院的传票，原来王先生认为刘小姐超过30日未支付定金，属于违约合同自动终止，刘小姐应当向王先生承担违约责任。后经刘小姐查证，该物业于2007年10月已经由业主王先生卖给了第三人。
庭审中，双方就该《房地产买卖协议》是否终止，业主王先生的行为是不是一房二卖展开了激烈的争论。笔者认为《房地产买卖协议》并未终止。
首先，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案由于合同双方对支付条件和期限进行了口头变更，致使被告尚未实际向原告支付定金，所以该定金条款并未生效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”也就是说本合同定金条款无效的，不影响合同的继续履行，原告在接到银行提前还贷通知的应当及时通知被告，要求被告付款，而截至应诉之日被告都未接到原告要求付款的通知。
其次，虽然合同中规定了超过30日不履行的，合同自动终止。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中原告在解除本合同时，应当向被告发出书面通知，合同才能解除或终止。而被告并未接到原告的任何书面通知，原告也未能就向被告发出书面通知进行举证。所以双方签订的《房地产买卖协议》应当继续有效，双方应当按照协议继续履行。而原告在协议未解除、终止的情况下，将房屋转卖第三人致使合同无法继续履行，应当承当相应的违约责任。 |
