工程总包的条件

工程总包的条件
工程总包的条件

1．总包义务
（1）建筑公司应按照设计图纸、规范按时保质地完成工程，使工程达到建筑师满意的程度。
（2）发现设计图纸和规范有不同的地方或有矛盾，应通知建筑师，请建筑师决定如何解决。
2．建筑师的指示
（1）总包接到建筑师的指示后，应立即执行，如7天内总包没执行，建筑师有权找别人来做，费用由总包承担。
（2）总包接到建筑师指示以后，可以要求建筑师说明，据什么规定或规范做这一指示的，对此类要求建筑师应给予书面回答。
（3）建筑师指示一般以书面形式为准，口头指示，总包需写信要求得以确认，如7天内建筑师没回信，说明内容与建筑师口头指示无误，此信生效，不用再要求确认。
3．合同文件
（1）合同图纸、投标书和合同条款，建筑公司（总包）、建筑师、业主各持一份，以备随时查阅。
（2）建筑师需向总包免费提供：合同条文、标书、两份合同图纸及两份规范，还需提供两份补充大样图。建筑完工后上述图纸及文件都应交还建筑师。
4．法定义务
政府部门发出的法令、法律及规定，总包都应严格遵守，所需费用总包可加在投标报价表中。
5．工程的放线（定位）和水准基点及标高
该项工作由工程师提供资料和图纸，具体定位由总包来做，发生错误，造成损失，均由总包负责。
6．材料
为工程所需材料，设备都应符合技术规范所规定的标准（采用英国标准），总包在购买材料前，应将样品交建筑师给予鉴定，以决定是否可用。建筑师有权否定使用材料、机械，甚至可以开除人员。
7．专利
施工中采用专利方法要付专利费，所以报价时应考虑此项费用；如使用专利，没付专利费，受到控告、罚款，应由总包负责。
8．总管工（foreman）（工地主任、施工负责人）
总包在工地上必须配备一名得力的总管工，代表公司接受建筑师的指示，判断这些指示是否正确和执行与否，要求总管工能流利的讲英语或带有翻译。
9．工地检查
建筑师及其代表有权随时到工地或有关地方（如分包的厂房）检查工作，在合同中，应将此条件说明，在施工期间给予方便。
10．工程检查员（Checker Of Work）
简称C.O.W，即为监工，是业主派出在建筑师指示下工作、检查工程质量、验收、签字的人员。建筑公司须承认C.O.W的权力，为其提供工作方便。但C.O.W无权向建筑公司发布命令，他们的意见和指示由建筑师书面确定以后，方能生效。
11．工程变更
建筑师有权对工程提出变动，也可同意总包变更意见：这些变更须包括在合同内，工程完工以后，多增加一个变更帐，工程量变动后，单价仍应按建筑公司所做标书中为准计算。
12．工程质量和数量
以合同图纸和技术规范内容为依据，如上述两者发生分歧，应以规范为准，发生错误不影响合同有效；建筑师可以改变上述两项中的错误，这种改正错误的变动，仍以工程量变更情况处理。
13．合同的价格
合同价格不允许改变，不包括变更价格，签订合约的价格即为合同价格，包括工程内容和总造价。
14．材料进场
材料进场后，即可向业主收材料费，但材料不准再拿出场地，特殊情况应征得建筑师的书面同意。
15．工程竣工和保修期
工程完工后，要有一定的保修期。通常是6个月至12个月，业主在工程完工后扣留一部分保证金，作为保留金。12个月保修期满后，需再进行一次检查，出一份保养期的证明，至此合同期满，退回保证金。
16．部分竣工
已竣工的工程，可交给业主使用，竣工部分税金及建筑管理费由业主负责，分段扣的保留金，工程完工退还一半，全部工程结束付还另一半。
17．转让和分包
合同的转让应取得业主的同意，所谓“转让”就是“过雇”分包：总包可将承包工程的全部或部分分包出去，分包下去的工程由总包管理，总包可取3%～5％的利润。分包单位可包工包料，也可只包工不包料，业主有权询问总包和分包的对象。若建筑师坚决反对某项工程分包，并提出正当理由，有权制止。
18．人身伤亡及财产损坏赔偿
施工过程中，除业主造成的原因外，其他一切施工中产生的人身伤亡及财产损失均由总包负责。劳工安全的保险由建筑公司承担。
19．及20．均为工程保险条款，规定了业主、总承包人及分包商办理保险的责任。
一般有两种方式，即①由业主买保险（应在标书中预先做出规定）；②由总承包人或分包人买；当总承包人与保险公司关系好时，多通过协商由总承包人购买保险。第20条又分A和B两款，A款适用于新建房屋。B款适用于现有房屋的改建或扩建。工程保险条款带有强制性，以防备不可抗力所造成的工程损失。保险公司一般应由业主或建筑师指定。
21．交场、进场、完工和延期
建筑师交场地于承包人后，就开始计算工期，承包人应在一星期内开工。没按时完工，应按合同附录的规定罚款；如因建筑师设计原因要求承包人停止部分或全部工程时，承包人可以要求：
（1）工程延期；
（2）补偿造成的经济损失，包括直接损失（工地开销）和可能的物价、工价上涨的损失；
（3）废止合同。
22．罚款
不按合同规定的时间完工要处以罚款。合同规定有奖有罚时，对工期控制较严，若只罚不奖，则罚款多少有伸缩性，只要文字条款处理得好，可申请不罚和少罚。最后由建筑师确定。对只有罚款规定的工程，若确定提前完工，有权提出奖金要求，业主不给时，可到仲裁处投诉，说明因工程提前建筑公司受损，业主得利的理由，一般能够拿到奖金。
23．工期延期
有下列情况之一时，可要求延期：①发生建筑公司能力所控制不了的事或政府命令停工等； ②天气因素影响（风、雨）；③其他公司承担的工程阻碍；④遇到意外（火灾等）；⑤工人罢工；⑥设计更变、增加项目外工程；⑦建筑师交图晚，拖延工期；⑧业主自己找人承担的工程阻碍；⑨建筑师或政府工务局要求检查已完工程造成的停工，又未发现毛病时；⑩合同中不可预见的因素影响（买不到材料等），要注意招标书上的说明是否取消了合同中的有关条款。
24．索赔
由于建筑师或业主的原因造成总包损失，且这种损失不能从别的款项中来支付时，总包可以要求索赔，条件为：
（1）总包未能及时从建筑师处得到图纸影响了工期，造成了支出增加；
（2）建筑师要求对材料试验、进行工程破损检验，结果工程无误，可向业主索赔；
（3）图纸、规范不符合要求，造成总包的损失；
（4）由建筑师或业主招聘的工匠、技术工人的原因造成的损失；
（5）建筑师要求延长工期；
（6）指定分包及材料供应商的原因耽误了工期，应由业主负责。
25．业主中断合同
遇到下列情况业主有权中断合同：
（1）建筑公司未按合同要求施工或中途无故停工；
（2）不能连续施工，或不能按正常速度施工；
（3）不按建筑师的指示工作，工程质量、建筑材料不合格，要求改正而拒绝建筑师的指示；
（4）建筑公司破产了或建筑公司虽尚未破产，但因资金周转慢，不能连续施工。
业主中断合同必须履行手续，用书信通知建筑公司，若在两星期内仍不改正，即可中断合同、结清帐目。业主有权另请别人，有权使用工地上的临时厂房和材料。因中断合同造成的经济损失，有权向建筑公司索赔。
26．建筑公司中断合同
遇到下列情况建筑公司有权要求中断合同：
（1）业主不按时交付工程款；
（2）业主非法干涉建筑师的正常工作；
（3）建筑师要求长期停工，又总不给予复工通知；
（4）施工过程中发生意外（地震、火灾等）；
（5）建筑师要求停工，影响了整个工程的成本；
（6）图纸等技术资料不清、不全，要求建筑师补发，未能满足而无法施工时；
（7）业主招雇的人严重影响了承包人的正常施工，要求改正合作而无效时；
（8）建筑师频繁要求检查已完工程，未发现错误，要求不合理时；
（9）业主破产或将场地、房屋转卖给其他人。
27．指定分包商
建筑师规定工程的某一部分由指定者承包，若已知某项目由承包人做，在计算时，应将指定分包商所承担的工程款项剔除，指定分包商必须根据总合同条款的要求工作，由总包全面负责管理，因指定分包商造成的工程损失或罚款，应由指定分包商负责。
28．指定材料供应商
总包按照建筑师指示，向指定材料供应商购买建筑材料，总包应验收。价格被建筑师批准，总包就可按此价向业主索款，材料质量由指定的材料供应商负责。
29．业主指定的专人工作
业主可自己找一些有专门技术的人，从事合同范围外的一些工作，但应在合同中写清，其工伤保险等不由总包负责。
30．工程款
一星期内将要进场的材料、增加工程、指定分包商、材料供应商款项，以及由建筑师验收后的已完工程，建筑公司申请，建筑师签字以后，业主应在两星期内付款给总包（扣除一定的保留金）。若业主不及时付款，可向业主提出照会，必要时中断工程。
31．保证金（履约保证金）
保证建筑公司有能力干完该项工程，方法有两种：
（1）找保险公司证明；
（2）由一家银行提供担保，金额一般为5％～20％的标价。上述两种方法建筑公司都要付1%~2％的投保费，做标时应考虑进去，签署竣工文件后，担保责任自动解除。
32．战争
施工过程中发生战争，双方均可要求中断合同，但必须在战争发生28天内做出决定，书面通知对方结清手续。已完工程不得中断合同。
33．战争破坏已完工程，一般不在保险范围内，可另买战争保险。建筑公司对此不负责任。若建筑师要求承包者恢复重做，应全部另行计价，业主找政府赔偿。
34．文物处理
施工中发现文物古迹，有责任保护并报告建筑师，不得私自处理。因此影响工程造成损失，可要求延期和赔偿。
35．仲裁
按照规定业主是无权和建筑公司对话的，一般雇请建筑师，如建筑公司和建筑师意见不一致，就需要仲裁，对指定的某一仲裁员双方同意，即可根据工程所在地的法律裁决。若双方反对时，则由建筑师协会、计算师协会的主席或副主席另行指定一名仲裁员，双方均不得再有异议。
36．价格的浮动
招标书规定，材料价格浮动在5%以内，工价浮动在10％以内不做调整，由建筑公司本身负责，超过这个范围，可以赔偿或扣回。工价以每月建筑商会汇总公布的平均指数占造价25%的标准计算。投标时必须认真考虑价格浮动的因素。
工程总包的条件