律师讲坛
□上海市德尚律师事务所 江民
[问题]
读者张先生问，我在今年2月初经中介介绍与李女士达成二手房买卖协议，约定她将本市一套总价85万元房屋出售给我，一方违约的需支付违约金2万元。 4月初因房价上涨到95万元左右，李女士电话通知我不想卖房了，并愿意支付我2万元违约金，我不同意。
[分析]
首先，《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 ”李女士擅自解除合同没有依据，应全面履行买卖合同。
其次，合同的全面履行原则是有例外的。依据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ”在某些情况下，违约方在比较履行合同所得收益和违约后可得收益的大小后通过支付违约金而解除合同，是讲究效率的解决问题的方式。
再次，李女士可以提出解除合同，但应承担10万元违约金。依据《合同法》第113条第1款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；以及《合同法》第114条2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，李女士恶意违约造成张先生损失10万元 （需要多花10万元购买同类型的房屋），张先生有权要求人民法院或者仲裁机构将约定的2万元违约金增加到10万元的损失。
最后，本案不符合“情事变更”原则。依据为今年5月13日施行的最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 ” |
