岳阳二手房买卖土地使用证是集体所有的,不能办理过户怎么办？

我去年在岳阳捕捞社区买了一套二手房，好像是1999年的房产证，但土地使用证是村里集体所有的，到房管局办理过户，房管局说我们买的房子没有土地使用证，暂不能办理过户手续（听同一栋的房主说几年前还可以办理过户）。现在房产证在我手里，我们签订的有购房合同，盖得有村里的公章，房价（包括里面的家具）共17.8万元，过户手续费由我们负担，我想问我们的房子什么时候怎样才可以过户？过户手续费是多少呢？（原来想过要公正的，但要1万多手续费，就没去）
你这样的情况应该是小产权房。意思就是房子建在集体土地上的。因为《土地管理法》规定，集体土地是不可以进入二级市场流通的，就是不能转让的。你们房子什么时候怎么样才可以转让呢？必须是经国家征用（收）后变成国有土地。且还需要经国土部门审批。还需补缴一部分土地出让金后才可以转让。
集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，事实上土地。属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山也是属于集体所有的土地。《土地管理法》第2条规定，我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制，你知道http://www.5law.cn。全民所有即国家所有。与土地所有制相对应，我国目前土地使用权也可分国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，由此决定房地产开发所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《土地管理法》也明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，你买的土地使用证是集体所有的二手房,不能办理过户。只能在本村居或集体经济组织中流转，不能对以外的人出售，否则，是非法转让，不能过户。
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