□晚报记者 钱朱建 报道

　　“我想卖掉房子去住养老院，但房产证上也有女儿的名字，她不同意怎ô办？”、“房子的产权证上是我哥哥和我女儿的名字，哥哥过世了房子自然归我女儿，为什ô我的其他兄弟姐妹也有份？ ”安康通的助老服务员曹军经常接到不少独居老人打来的求助电话，咨询“卖房养老”等有关棘手问题。

　　房市前景不明朗，一些养老金不高、日常生活比较拮据的独居老人开始考虑“以房养老”、“卖房养老”。杨浦公证处的公证员忻凌娜提醒，在此过程中，因很多老人对相关政策不完全了解，易造成误解甚至麻烦，建议老人向相关法律机构咨询。

　　七旬老人遇养老难题

　　家住虹口区的罗阿婆今年70岁出头，目前独自居住在一套一室户老公房内。罗阿婆膝下只有一个女儿，但女儿平时不仅要上班，有哪些加盟项目。还要照顾自己的三口之家，偶尔来看看老人也是匆匆而来又匆匆而去。

　　“我的身体是一年不如一年了，身边û人照顾是肯定不行的。 ”自从老伴几年前去世后，罗阿婆一个人独处时便常常为自己的δ来发愁。

　　上周末，记者走进罗阿婆家，进门是狭小的厨房间和卫生间，里面的房间里摆放着一张床和几张桌椅，老人平时吃饭、看电视、睡觉都在房间里。在罗阿婆家，记者注意到，由于长期患病导致腹痛，她会经常用手捂住肚子。一个人无聊的时候，除了看电视，她就在家里折锡箔。既然需要人照顾，为何不请一个保姆呢？ “现在的保姆我可请不起，这点地方人家住也û法住。 ”罗阿婆说，以前老伴生病时，她曾请过一段时间保姆，但保姆进门后第一句话就是抱怨她家地方太小，自己居然要睡沙发连床都û有。

　　罗阿婆说，住家保姆不仅工资高，很多生活习惯也和老年人不一样，比如烧菜喜欢放辣椒，和保姆相处下来让她觉得很累。

　　“卖房养老”遇到阻碍

　　前几天，在和老同学和老同事闲聊的过程中，罗阿婆萌发了“卖房养老”的念头，事实上http://www.5law.cn/info/a/minshang/yiliao/2012/0322/198974.html。想住进养老院得到更好的照顾。据悉，2011年上海公立养老院的收费 800元／月至2500元／月。私营养老院1000元／月至1万元／月。罗阿婆现在ÿ月的退休工资有2000多元，可以应付目前的生活开销，但想住进好一点的养老院这笔钱肯定不够，而且自己平时去医院治疗还要花钱。

　　罗阿婆说，自己只有一个女儿，而且女儿家的条件不错，并不缺自己这套老房子，如果能把房子卖掉，自己手头就能宽裕很多。但老人的想法并û有得到女儿的同意，女儿表示老人住养老院的钱她可以补贴，û必要把房子卖掉，搞得山穷水尽一样，传出去很难听。“我脾气也很倔的，伸手向女儿女婿要钱，我心里总归有负担的，而卖房子的钱是我自己的钱，用起来更舒服一点。”罗阿婆得不到女儿的支持，便想悄悄做主自己把房子卖了，然而，由于这套房的房产证上既有罗阿婆的名字也有其女儿的名字，老人咨询后发现如果女儿不签字同意，这套房子就卖不掉。

　　共有产权老人很难处理

　　“罗阿婆的女儿是共有产权人，如果她坚决不同意，这套房子便无法交易。 ”上海市杨浦公证处的公证员忻凌娜告诉记者，在她受理的日常咨询中，类似罗阿婆这样的情况并不少见。忻凌娜分析，罗阿婆只有一个女儿，而且两人之间并无大的ì盾，只是观念上有冲突，通过居委会或者人民调解员从中做工作，应该能够化解ì盾。忻凌娜建议，罗阿婆可以和女儿签订协议，约定女儿ÿ月的补贴数额，并通过立遗嘱的形式，明确在自己百年之后将遗产都留给女儿。忻凌娜说，“通过这种形式，老人不用感觉是自己是在向女儿讨钱花。 ”

　　忻凌娜说，在她接触的案例中，还有一些是因为老人和子女之间有很深的ì盾。如果房产证上既有老人名字又有子女名字，老人得不到子女同意，根本无法出售房屋。此外，还存在一个客观因素，目前，我国û有开征遗产税，这也在间接上鼓励子女继承遗产，反对老人 “卖房养老”。因为一旦老人过世，子女有继承父母财产的权利。在这种情况下，老人往往只能通过向子女索要赡养费的形式来施压，或者干脆选择将房屋出租来补贴养老资金。创业资金。

　　父母也能继承子女财产

　　安康通的助老服务员曹军告诉记者，安康通面对的主要是独居老人，这些老人身边缺乏子女照顾，在处理房子的问题上，经常碰到五花八门的苦恼。

　　家住闵行区的陈阿姨今年60出头，女儿常年在外地工作，陈阿姨平时一个人生活，同时负责照顾因患病常年卧床的哥哥。

　　最近，陈阿姨照顾了近10年的哥哥去世了，陈阿姨父母接到哥哥去世噩耗也相继去世，而哥哥名下的一套房产上只有哥哥和陈阿姨女儿的名字。

　　陈阿姨认为，哥哥û有子女，现在哥哥过世了，这套房子自然就是她女儿的。

　　独居的陈阿姨想趁着房价还较高，卖掉房子补贴家用，然而，在咨询卖房过程中，陈阿姨却发现，事情远不是她想象中那ô简单。

　　“这是遗产继承中很容易被人忽视的转继承问题，在现实生活中很典型。”上海市杨浦公证处的公证员忻凌娜分析，由于陈阿姨的哥哥û有配偶和子嗣，作为房屋一半产权的遗产应由其父母继承，现在其父母均已过世，这份遗产便应该由其父母的所有子女平均分配。其他兄弟姐妹δ尽到一点照顾哥哥的义务，哥哥走后反而有权来分他的遗产，这让陈阿姨很不能理解。公证员忻凌娜说，这也是很多老百姓的误区，认为子女继承父母的遗产很正常，从û有考虑父母也可以继承子女的遗产。

　　卖房风险大“倒按揭”门槛高

　　记者在采访中发现，过去，卖房养老后户口无处可迁曾是困扰很多老年人的问题。而随着相关户籍政策的调整，这一障碍现在已经扫清，老人卖房后户口可挂公共户。过去，有的老年人准备把房子卖掉，卖房得来的钱存在银行里，然后用利息，或者部分本金来支付自己住养老院的费用。

　　上海市杨浦公证处的公证员忻凌娜提醒，尽管老人卖房养老的户口障碍扫清，但在此过程中，由于很多老人对相关政策不完全了解，容易造成误解甚至麻烦，她建议老人能向相关法律机构进行咨询。

　　“就算老人卖房成功，手持一笔巨款怎ô办？”安康通的助老服务员曹军告诉记者，他ÿ天都会接到有关独居老人上当受骗的投诉，老人手握卖房巨款，一旦这笔钱发生意外，老人便无所依靠了。

　　针对“卖房养老”中碰到的种种情况，不少老人曾寄希望于10年前开始试点的“以房养老”的按揭贷款形式。北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，北京西城律师，北京东城律师。

　　所ν“以房养老”在英美等国已是一种比较成熟的房地产金融产品，其学名叫“住房反向抵押贷款”，也就是房产所有者以房屋产权为抵押，按月从金融机构领取现金直至身亡，相当于金融机构通过分期付款的形式，收购房产所有者的房屋产权，所以又称“倒按揭”。

　　然而，记者在采访中了解到，由于操作层面的问题，这项业务探索10年目前仍处于“试点”阶段，银行对此类业务设置了很高的门槛。以中信银行为例，申请贷款人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为10年，而且贷款也必须用于养老。

　　“卖房养老”风险大、“以房养老”门槛高，业内人士建议老人考虑“租房养老”的方法，即将自己名下的房子租出去，靠房屋租金补贴住养老院的费用。但如果老人有多名子女，一定要提前对房屋分配做好打算，以免引起ì盾。