――“2009城市观点论坛沈阳行”演讲
各位朋友大家好：
今天的会议给我一个题目，让我谈未来中国房地产发展的几种可能。这个题目的确太难了，我没有这种洞察力来回答这个问题，尤其是在我们经历了全球金融海啸冲击的情况下,未来存在着太多的不确定因素。今天我选择比较容易的，说一些自己明白的事，谈一谈过去发生了什么事情和自己的一点观察吧，也许会帮助我们共同探讨未来可能发生的事情，因为未来是由过去发生的事情所决定的。
金融危机故事的上半段和下半段
全球的金融海啸之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行业不断地制造泡沫引起的。西方金融行业在过去的十几年时间里，不断大量生产金融衍生产品，这些金融行业和衍生产品又依靠杠杆的作用不断放大，如在次贷危机之前，有一种叫CDS的金融产品，它的金额就高达62万亿美元，而美国的GDP才13.6万亿美元，一个金融的衍生产品是全国GDP的好几倍。在西方的金融市场中到处都是杠杆，杠杆就是“乘数”，就是倍数，杠杆倍数在一些投资银行中最多高达30多倍。这种杠杆使财富泡沫化了，与我们日常生活和实体经济完全脱节了。财富也不再只是我们人类发展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和实体经济的衡量标志了，而成了通过电脑上的计算机模型计算出来的一个个虚拟的符号。
以上是这个金融危机故事的上半段，是发生在西方国家的那一段故事。这个故事怎么才能接上呢？下半段则发生在中国，只有把西方的上半段和中国的下半段加在一起，才是一个完整的故事。
中国这十多年来，不断为西方国家生产产品，出口每年都在增加。因为金融的泡沫使西方国家很有钱，而中国人又是最勤劳、最高效、最勤俭节约的，这些美德在过去的一些年份得到了充分的发挥：少消费，多干活，为别人多生产产品出口。
渐渐地，在以上这个东西方的故事中出现了许多发展上的不平衡，首先是收入上的不平衡。我去年去华尔街时和一位基金经理吃饭，得知他一年的年薪相当于中国西部一个40万人口的县城的财政收入。我们的财富是靠从土地上种粮食获得的，而他们的财富是电脑上衍生出来的。各位一看，就知道哪一个才是真正的财富。
另外，还有一个很大的问题就是环境污染的问题。过去几年总有人批评中国环境污染严重。的确，在中国的许多城市都存在着污染，我曾去过南方一个制造业非常发达的城市，那天天气很闷热，我抬头看，太阳好象是在雾中一样若隐若现。我问一位老板：你们的城市看太阳是不是总是这样？他说是的，他还告诉我他若想要看清楚太阳，就要坐飞机飞到别的城市去。有一些学者总是拿出一些数据来做比较，说在中国每单位的GDP中消耗了多少能源，在空气中放出了多少二氧化碳，而西方国家的GDP中能源的消耗，制造污染的量是如何的少。但我们看看这背后，GDP和GDP是多么的不同，中国的GDP是靠生产衣服、电器、玩具，消耗实打实的原材料和能源生产出来的；而华尔街的GDP是在电脑上面用数学模型计算出来的，这是有着本质不同的。我们试想一下，如果把服装、电器的生产线转移到西方国家，例如转移到纽约，他们单位GDP消耗的能源和原材料一定会比中国多，因为中国人相对美国人而言，是最节约的。
这样的故事演绎了十几年的时间，突然，在西方那边出问题了，发生了金融海啸。中国这边的故事自然也再无法讲下去了。
西方的金融泡沫促成了中国的土地泡沫
其实，问题和错误越早暴露出来越好，如果继续下去，将会给人类带来更大的危害和不公平。这次金融危机不是周期性的危机，而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于：周期性危机是以时间为标志，时间到了，经济自然就开始复苏；而结构性危机是看你的结构有没有进行调整，是否调整到位，如果没有调整到位，这样的危机还会继续下去。所以，在这次金融危机的冲击下，中国十几年来形成的经济结构要调整，这种结构调整就是要把原先以出口为主，以为西方泡沫市场服务为主的模式，调整到为国内的市场服务上来。这次调整是大范围的、深层次的，也绝不是短时间的，因为这次危机来势太猛，强度太大。在整个这次危机调整的过程中，中国经济表现出来最基本的特征是过剩——生产能力的过剩，劳动力的过剩，能源、原材料一切生产要素都过剩。中国的房地产处在其中，当然也不例外。在未来，房地产和中国的经济一样，最基本的特征也是过剩。
这里我们谈一谈我们的本行――房地产行业。中国的房地产行业本身是一个很本土化的行业，自己的土地，自己的劳动力，自己的原材料销售给自己的市场，在中国各自的城市中循环着。在2005年之前，中国房地产最大的变化是房改，从计划体制转换成为了市场体制，无论如何这都是在中国自己的土地上，自己的系统中循环着、改变着。在此前，偶尔有一些西方的设计师来中国帮助我们进行房屋设计，我们也会进口一些高档的家具；也有个别的外国人在个别的城市买一些房子。但这都不是主流，对中国的房地产市场影响都不大。但发展到2004年、2005年，西方国家通过金融市场的泡沫制造出来了许多钱，这些钱怎么办？当然一定得流出来，资本的本质就是流动，就是寻求升值。流向的目标也很明确，流向被西方称为“四块金砖”的中国、印度，俄罗斯和巴西。中国是这“四块金砖”中最大的一块，于是这些资本开始追捧中国的房地产，追捧中国的房地产行业。从房地产的资本化开始，就打破了中国房地产正常的循环，即把正常的征地、建设和销售过程，变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业，谁圈的地多，谁的资产价值就大。这时的中国房地产市场也脱离了实际的价值，而进入迎合资本市场的怪圈，与华尔街在电脑上用数学模型制造资产泡沫并无二致了。每次当中国政府提出“十八亿亩耕地的红线不能突破”时都将进一步刺激国际市场对中国土地追逐的热情，因为市场上外国不变的规则是“物以稀为贵”。土地储备在国际资本市场上被起了一个好听的名字叫“土地银行”。2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币，而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿人民币，这种奇怪的现象就在房地产市场中发生了，当时叫“面粉的价格比面包的价格贵”，就是土地的楼面价比周边房子的价格还要贵。各大城市的“地王”屡创新高，从40亿元一块地，到50亿元、60亿元一块地，一直到92亿元一块地，楼面价最高高达每平方米6万多元人民币的天文数字。资本市场的追逐，房地产开发商的贪婪，再加上地方政府的土地财政交织在一起，共同上演了这土地泡沫疯狂的一幕，房地产开发商圈地的面积也从几百亩发展到几千亩，甚至到几万亩，还在不断地创造新高，比如沈阳，在东北大平原上，土地多，更多大型开发商也被吸引来了。
疯狂谢幕，政府出手，房企躲过生死劫
但是，到了2008年初，这个疯狂的故事开始谢幕了，国内房地产市场的销售迅速下滑，就是王石提出“拐点论”的时候，在西方国家的次贷危机也已经发生了几个月。追捧中国房地产市场的国际资本也是“泥菩萨过河，自身难保”。对任何行业来说，市场的销售才是唯一的出路，中国的房地产行业当然也不例外。
2008年3月底，我曾分析了在国内外资金压力下中国房地产企业的困境，被上海一家媒体总结为四个字叫“百日剧变”。中国政府在2008年6月份之前还在不断防止经济过热，防止国际热钱的流入。2008年6月底，人民银行还提高了一次存款准备金率。很快，美国的经济出了大问题，欧洲出了问题，全世界许多国家的经济都出现大的问题，标志性的时间就是2008年9月15日，美国时间9月14日雷曼兄弟的倒闭，这就意味着全世界的投资银行不存在了。于是，中国也以最快的速度行动起来，应对金融危机，保增长。2008年底，中国大多数的开发商都难以渡过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。有许多房地产企业的资金链马上就要绷断，这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂，企业破产的爆炸声。就在这紧要关头，中国银行[3.50 -1.69%]大量发放贷款，据我所知，截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件，允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年底，2009年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。
结构性过剩仍是中国房地产的主流
美国的危机还在一天一天地恶化，最根本的原因就是银行无法放出贷款。美国的银行都是商业银行，他们判断市场有风险，就不给企业贷款，造成市场上资金流动性非常紧张。其他的措施都是隔靴搔痒，起不到实际性的作用。中国政府为了应对这百年不遇的金融危机，让银行大量放款。仅2009年一季度放款额就高达4.58万亿人民币的天文数字。有许多银行一季度的放款已经超过了去年全年的放款。虽然一季度财政收入和出口额还在不断下降，但股票市场、房地产市场在大量资金的支持下，出现了回暖的态势。未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球的金融危机的演变情况，因为这次金融危机还远远没有结束。全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击，在这一点上万万不可过分乐观。如果中国未来还可能犯错误的话，那一定是在2009年一季度比较好的数据面前过分乐观了，过分地夸大了自己的力量，失去了对形势理性的判断。尤其是房地产行业，在大起大伏的过程中容易失去理性的判断。当年抗日战争时期，在取得了几个局部的战争胜利后，中国出现了盲目乐观的“速胜论”，为此毛主席专门写了那篇著名的《论持久战》，指出中国抗战的胜利一定是以全世界反法西斯战争的彻底胜利为前提。同样，今天中国房地产的复苏也仍要以全球经济走出低谷为前提。目前过剩仍然是中国经济的主流，也是中国房地产的主流。在房地产的过剩中，也存在着结构性的问题——两头过剩严重。一头是为国际资本服务，为世界500强服务，为国际金融行业服务的房地产业，将面临着更严重的过剩，例如，北京、上海的五星级饭店。几年来我们一直强调与国际接轨，现在“接轨”就是“见鬼”；另一头则是接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压，出现这部分商品房的过剩。虽然银行从去年年底开始发放了大量贷款，但这对房地产企业来说，只是救急不救穷，治标不治本，是注血而不是自己造血，房地产企业要改变现状，最重要的是要有销售收入，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。
这次金融危机的复苏标志一定是从旧的模式中脱胎出来，能够达到真正的涅磐和调整，使过去犯的错误能够得到修正。金融危机实际上就是要提醒人们：这一切都是因为你犯了错误。金融危机的强度也标志着你犯错误的严重性。
在这个讲话的结尾，我想重复一下刚才陈淮主任的观点，金融危机的发生是货币出了问题，大量发货币也会让货币贬值。现在最靠不住的是钱，过去一年如果以货币为标准衡量，全国房价涨跌变化并不大，但如果我们换一个实物参照物――石油，以北京房价为例，一年前平均每平方米房价相当于八桶石油，而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油，相对石油，北京房价一年涨了2.75倍，这种趋势未来不会改变，就是要回归财富本质，去杠杆，去泡沫。 |
