房地产业
事件:
据中国证券报报道,国家统计局数据显示,1-11月,全国商品房销售额为4.23万亿元,同比增长17.48%,接近去年全年4.4万亿元的销售水平。中国证券报根据历史数据并结合目前销售形势推算,今年全国商品房销售额再创历史新高,有望突破5万亿元。
点评:
我们结合今年的销售情况,对2011年房价进行展望。
一、2011年:房价略有下降
(一)供需面
从供给面来看,目前市场上的开发商加大了供给的力度,由于资金回笼的需要以及政策方面的限制,捂盘的情况有所减少,根据我们对相关数据的分析,明年主要城市的商品房相对今年年末来讲,都会加大供给。
需求方面,目前由于二套房首付比例、贷款利率以及公积金二套房贷款的限制,如北京市二套房公积金贷款只能贷给首套人均面积低于28.81平的家庭,这些诸多的限制使得改善型需求被压抑。同时值得注意的是,目前一二线城市的新房低总价、小户型的越来越少,以北京为例,首套刚需多选择在150万以下的房屋,而新房里面满足他们要求的房子都集中在郊区,相比郊区的新房,这些首套刚需还可以选择市区内小的二手房作为替代。本年的政策推出之后,使得新房特别是大面积的新房全款比例大大提高,被用作投机或者投资保值的目的。总体来看,需求还是被抑制住了。
在供给增加,需求受到抑制,房价高企的情况下,房价上涨的动力不足,下跌或不涨的可能性进一步加大。
(二)M2、调控与房价
从M2与房价关系可以看出,上海市对调控反应比较明显。当没有调控的时候,上海市房价与M2基本上是同步上涨,有调控之后,从08、09年的情况看,是房价下跌。今年4月份政策推出后,上海市房价冲高的态势回落,房价上涨有所停滞。
我们认为,对一线城市和沿海二线城市而言,调控的作用将大于M2的作用,2011年,这些城市的房价将下跌。
而对于西安这样的城市而言,从M2和上次调控的关系可以看出,房价与政策关系不大、与M2关系较大,由于明年M2仍将上涨,所以我们认为,内陆二线城市以及三线城市价格比较平稳甚至可能微涨。
综合一二三线城市的情况,我们认为房价总体来看,会有所下降。
(三)开发商资金面
2007年9月27日,中国人民银行下达了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,根据通知,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这是07年房地产调控的重大政策,在此之后大约15个月左右即08年末,开发商的资金最紧张(账面上货币资金最少)。而这次,如果以今年4月份的调控为起点,那么后推15个月,房地产开发商资金最紧张的时间可能会出现在明年7月份左右,而根据上次调控房价跟开发商资金面的关系,房价到达低谷是开发商资金最紧张的4-5个月左右,所以据此推测,房价到达低谷是明年11月份左右。
二、从房价到房地产股票:房地产股票先“否极”,后“泰来”
股价先于房价,上次调控的时候,房价调控初见效果,股价跌入谷底,房价跌入谷底之前,股价已经上涨。上次房地产价格是09年2、3月份跌股谷底,而大盘以及房地产板块在08年10月份左右触底反弹,股价先于房价4-5个月。
根据我们前面的预测,房价下跌到低谷的时间在2011年11月份,那么根据08年、09年房价下跌的情况,我们前推4-5个月,就是股价触底反弹的时候,即6-7月份,再考虑到由于上次调控的经验,市场对反弹可能早就有预期,所以房地产板块将会提前反弹,反弹在二季度就会出现。2011年全年,房地产板块相对大盘,将会前低后高,房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。以上的分析没有考虑房产税的情况,如果考虑到房产税,则什么时候房产税细则或试点确定,什么时候就是否极泰来的时刻。
因此从12月8日开始,展望2011年全年,我们将四季度投资策略的“中性”评级上调为“增持”的评级。我们认为房地产板块将会经历否极泰来的阶段,最终将会领涨大盘。
作者：黄鹤 (来源：大通证券)
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