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沈阳日新商贸有限公司与辽宁金鹏房屋开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷 案 |
| 中国房地产法律网 2009-3-17 来源： 编辑： |
原告：沈阳日新商贸有限公司，住所地沈阳市铁西区南七中路23号。
法定代表人：王丽华，该公司董事长。
被告：辽宁金鹏房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区南十三路8号。
法定代表人：张凤鸣，该公司董事长。
委托代理人：张迎，女，1976年1月11日出生，满族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区文化路80号1-1-1。
委托代理人：国永生，男，1964年1月25日出生，汉族，该公司法律顾问，住沈阳市皇姑区黄河南大街25号891。
原告沈阳日新商贸有限公司与被告辽宁金鹏房屋开发有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案，原告于2006年11月13日诉至本院，同日，本院立案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，代理审判员李方晨主审，审判员马岩参加评议，于2007年3月8日公开开庭进行了审理，原告法定代表人王丽华，被告委托代理人张迎，国永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系由原沈阳市铁西区日新副食联店于1998年7月改制设立的有限公司，沈阳市铁西区兴华商场（以下简称兴华商场）是原告下属的分支单位，其座落在沈阳市铁西区兴华南街36号共有建筑面积分别为1050平方米、83平方米和340平方米的房屋，其中建筑面积为1050平方米的房屋中有沈阳市铁西区商业网点规划建设办公室（以下简称网点办）640平方米，兴华商场410平方米，另340平方米为违建房。2000年7月，原、被告签订搬迁补偿协议及补充协议，经双方协商，对违建部分的340平方米按170平方米给予回迁安置，回迁面积应为1303平方米。因在转制时，对1050平方米的房屋中原属网点办的640平方米，原告由于经济困难未办理产权过户手续，经与被告协商，由被告先支付原告50万元用于办理产权变更手续，作为条件，在原应回迁面积1303减去273平方米，亦即搬迁补偿协议中所确定的实际回迁面积为1030平方米，而双方所签订的补充协议只是进一步明确被告所支付的50万元的用途及相应减少回迁房屋的面积。由于被告至今未按约定期限给原告回迁安置，并拖欠补偿费至2006年9月已达501万元，加上被告应支付的违约金102万元共计为603万元，已给原告造成巨额经济损失，故请求判令被告按约定将具备交付使用条件的网点房1030平方米（门脸按原有34.5延长米执行）立即交付原告，由被告给付原告拆迁补偿费、违约金截止至2006年9月15日共计603万元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、原、被告所签订的搬迁补偿协议、搬迁补充协议及补充协议是双方在平等自愿、协商一致的基础订立的，意思表示真实，按照搬迁补充协议的约定，被告应为原告安置的回迁面积为1030平方米减去273平方米，即为757平方米，虽然双方在搬迁补偿协议中约定的回迁面积为1030平方米，少于原告房证面积1133平方米，但是经双方协商确定的，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护。2、关于工资补偿款问题。原告移交房产的时间为2001年9月25日，被告公告回迁时间为2005年11月9日，共计约48个月，按约定每月补偿工资款5万元计算，总计为240万元，扣除被告已支付的9万元，尚欠工资补偿款为231万元。3、关于违约金问题。原告未能按时回迁是由于政府政策突然调整，政府原承诺的优惠政策予以取消，造成被告不得不重新办理各种建设手续，补交各种费用，同时，又因沈阳地铁建设，其轨道涉及到被告的开发项目，造成该项目被迫停建，等待有关部门重新规划，至2003年底，才办理完相关手续，同时对轨道交通规划线内所需拆迁安置费也未给被告及时足额发放，造成被告开发资金困难，故被告虽然未能按期完工，但均非被告原因造成的，完全属于不可抗力，符合法律规定的免责范畴，被告不应承担任何法律责任。且被告于2005年10月29日在沈阳日报发布了回迁公告，因原告要求按1030平方米面积回迁遭被告拒绝后，原告拒绝回迁，故原告至今未能回迁的责任不在被告。请求法院依法处理。
原告提供的证据有：1、原、被告于2000年7月25日签订的搬迁补偿协议书，用以证明被告应给原告回迁房屋的面积及应付的补偿费；2、原、被告于2000年7月26日签订的搬迁补充协议，用以证明进一步明确被告支付的50万元的用途及减少273平方米的原因；3、原、被告于2001年9月9日签订的补充协议，用以证明原告应付的违建房差价款10万元与被告应付原告的10万元损失款相抵销；4、被告支付原告50万元的凭据，用以证明在2000年7月17日，被告即已支付该款，原告已另支付网点办36万元用于办理产权变更手续；5、被告支付9万元工资补偿费的凭据，用以证明被告实际支付原告的工资补偿费仅为9万元；6、企业改制及产权交易、产权转让审批手续，用以证明原告通过改制及产权转让，已取得被动迁房屋的产权；7、违建房草图，用以证明违建房屋的面积；8、被告出具的一份说明及二份收条，用以证明被告已收到原告的土地使用权证、房屋所有权证及房屋。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性没有异议，对证据7有异议，认为无法确认违建房屋面积为340平方米。
被告提供的证据有：1、原、被告签订的搬迁补偿协议，用以证明被告应回迁安置原告房屋的面积为1030平方米，其中包括违建房100平方米；2、原、被告签订的搬迁补充协议，用以证明被告给付原告的50万元非工资补偿款，同时减少273平方米作为抵偿；3、原、被告签订的补充协议，用以证明原告须于2001年9月25日前将房产移交给被告；4、拆迁公告，用以证明被告属合法拆迁；5、收款收据，用以证明被告给付原告50万元补偿款；6、姜涛出具的收条，用以证明原告于2001年10月31日搬迁，被告当时给付原告5万元补偿款；7、原告出具的三份收条，用以证明被告先后给付原告补偿款9万元；8、被告在沈阳日报刊登的回迁通知，用以证明被告于2005年11月9日正式办理回迁入住手续，2006年4月9日结束安置工作；9、被告获取的动迁地区开发建设的相关审批手续、政府相关变更文件及沈阳市城乡建设委员会文件、付款凭据，用以证明因被告原享有的土地划拨、免综合配套费等优惠政策发生变化，且因地铁项目占用被告开发项目及损失迟延补偿，严重影响被告的工程建设，系属不可抗力；10、建设工程竣工验收书，用以证明被告开发建设的工程已经竣工验收。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性无异议，但认为证据6与原告无关，姜涛为原告的承租户，按协议约定由被告与其单独签订协议，对证据4有异议，称没有看到。对证据8有异议，称没有看到回迁通知；对证据9有异议，认为与原告无关，且不属不可抗力范围；对证据10有异议。认为铁西区行政执法局并非建设工程的验收单位，该荐工程并未经过综合验收备案。
对原告提供的证据1、2、3、4、5、8，因被告均无异议，且系客观存在的事实，本院予以确认；对证据7，因被告提出异议，且为无签名确认的草图，本院不予确认。
对被告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9，因系客观存在的事实，本院予以确认；对证据6的真实性予以确认，但按双方签订的搬迁补充协议的约定，原告应移交的房屋不包括该部分，由被告自行处理，该处房产移交的时间及赔偿款问题与原告无关，故对被告证明的问题，本院不予确认；对证据10的真实性予以确认，但因沈阳市铁西区行政执法局并非建设工程法定的验收备案机构，且被告已自认该项工程尚未办理综合验收备案手续，故对被告证明的问题，本院不予确认。
结合原、被告的诉辩主张及上述证据，本院确认以下事实：位于沈阳市铁西区兴华南街36号，建筑面积为1050平方米的商业网点房屋登记的产权人为网点办，其中有网点办640平方米，兴华商场410平方米，由兴华商场使用，兴华商场另有一处83平方米房屋和一处违建房。
1998年6月15日，王丽华等4人，由王丽华为代表人，与沈阳市铁西区副食品总公司签订了产权交易合同书，由王丽华等4人购买了包括兴华商场在内的沈阳市铁西区副食品总公司所属的多家企业，其中包含原属网点办的640平方米房屋，改制成立了原告。
2000年7月25日，原、被告签订一份搬迁补偿协议，约定原告为被动迁单位，确认原告位于沈阳市铁西区兴华南街36号的房屋为1030平方米，其中违建房100平方米，被告在原住址给原告回迁安置商品门市房1030平方米，门脸按原有34.5延长米执行，其中违建部分原告需支付造价款11万元；补偿工资款每月5万元，拆迁日期起止时间房产移交至回迁，共计18个月，总计90万元，如因被告原因造成超期回迁，工资补偿款向原告双倍支付，并对付款方式等事项进行了约定。由于在1050平方米的房屋中有网点办的产权640平方米，尚未办理产权变更手续，原、被告经协商已由被告先行于2000年7月17日支付给原告50万元用以办理产权变更手续，相应条件为被告在原告的原房屋面积中减少273平方米作为抵偿。因双方在所签订的搬迁补偿协议中对被告已付的50万元款项的用途和相应减少273平方米的回迁面积的原因及所确定的回迁安置面积原因未予明确，故双方于2000年7月26日签订了一份搬迁补充协议，进一步明确了被告所支付原告50万元的用途及相应减少273平方米原面积作为抵偿。
2001年9月9日，原、被告又签订一份补充协议，约定被告给原告10万元补偿，并取消原协议中造价差价款10万元；原告须自协议签字之日内（即9月25日）将房屋移交被告。
被告实际于2001年9月17日将房屋移交给被告，被告分别于2002年10月14日、2003年6月12日、2004年5月19日分三次总计给付原告工资补偿款9万元。被告在开发建设中，因原批复划拨给被告的国有土地使用权及免综合配套费等优惠政策，被有关部门重新调整为一般商业开发，并需交纳各项费用，同时，对地铁项目所占用被告的项目用地，折算费用后补偿给被告。被告依此提出由于政府行为造成其资金困难，被迫停工而使工期延长，系属不可抗力。
2005年10月28日，被告在沈阳日报发布核实回迁手续通知，通知被拆迁户及回迁单位于同年11月4日、5日办理核实回迁户手续。2006年3月3日，被告在沈阳日报发布通知称慈芳大厦项目已于2005年11月9日正式办理回迁入住手续，定于2006年4月9日结束安置工作，2007年2日2日，沈阳市城市管理行政执法局铁西分局给被告出具了建设工程竣工验收书，但该项工程至今未办理正式竣工验收备案手续。对于应给原告回迁安置的房屋，因双方对应回迁的面积产生争议，且被告原计划给原告回迁安置的房屋，因被告与其他单位发生纠纷另案进行诉讼，该房屋已被法院查封，现尚无其它符合双方约定的回迁安置条件的房屋，故原告至今未能获得回迁安置。
本院认为，1、关于双方所签订的搬迁补偿协议、搬迁补充协议及补充协议的效力问题。双方是在协商一致，真实意思表示的前提下订立的上述协议，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认有效。
2、关于双方所争议的应给原告回迁安置的面积应如何确定问题。双方在2000年7月25日所签订的搬迁补偿协议中，确定原告在被动迁范围内的建筑物为1030平方米，其中还包含100平方米违建房，并按该面积回迁安置，但该1030平方米与原告实有的房屋面积不符，原告拥有房屋产权证的面积即达1133平方米，另还有一处违建房屋，按照相关拆迁规定及通常情况，在无任何附加条件的情况下，拆迁单位至少应给回迁单位原面积回迁安置。由于被告于协议签订前即同年7月17日所支付给原告的50万元，双方经协商该款非工资补偿款，而是原告用以办理涉及网点办640平方米的产权变更手续，作为条件而在原告的原面积中减除273平方米，因双方在所签订的协议中对上述涉及的款项用途、相应减除面积及回迁面积的确定原因等事项并未予明确，故于同年7月26日另行签订了一份搬迁补充协议，将上述问题进一步予以了明确，且注明所减少的面积是原面积，而非双方所议定的应回迁面积的减少。如按被告所主张原议定的回迁面积1030平方米，是原告自愿减少回迁面积，而搬迁补充协议所确定的减少273平方米，应在1030平方米中减除，即为原告自愿二次减少回迁面积，因其并无原告自愿二次减少回迁面积的充足理由，且亦不符合常理，故对其该项主张，本院不予支持。综合本案实际情况，原告对回迁面积为1030的解释为充分的合理解释，即搬迁补充协议仅为对被告前期所支付的50万元的用途和相应减少273平方米原面积及双方协商确定实际回迁面积为1030平方米原因的明确，足以确认应给原告回迁安置的面积为1030平方米。
3、关于被告延期给原告回迁安置，应否承担违约责任的问题。按照搬迁补偿协议的约定，被告按月支付原告工资补偿款5万元，从产权移交至回迁止共18个月，如被告原因造成延期回迁，工资补偿款由被告向原告双倍支付。原告实际将房屋交付给被告的时间为2001年9月17日，按18个月计算，被告应在2003年3月16日前为原告回迁安置，此期间按每月5万元计算，工资补偿费为90万元；因被告延期回迁，从2003年3月17日至原告起诉主张至2006年9月16日，共计42个月，按协议约定的双倍支付工资补偿款即每月10万元计算，为420万元，二项合计为510万元，扣除被告已支付的9万元，被告尚欠原告工资补偿款501万元。对于被告提出工程延期系属政策变化，是政策行为造成其资金困难及被迫停工，故延期回迁应属不可抗力的主张，因政府优惠政策的调整，加大被告的资金投入及地铁项目占用被告部分开发项目而涉及的规划调整和迟延拨付给被告补偿费问题，并不能构成被告工程延期，迟延给原告回迁安置而为不可抗力的法定条件，且虽然被告已在报纸上刊登了回迁通知，但因双方对回迁安置面积产生争议，以及被告原定给原告回迁安置的房屋，因被告涉及另一起纠纷案件，早被法院实施查封，现尚无符合约定条件的房屋给原告回迁安置，时至今日被告仍未对原告回迁安置，故被告应负违约责任，应承担给原告回迁安置，并支付上述拖欠的工资补偿费的责任。但对原告要求被告另承担延期付款的20%违约金的主张，因双方所约定的延期回迁安置补偿费加倍支付，已对原告作出了补偿并对被告作出了处罚，不应再对被告另行处罚，故对原告该项主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告辽宁金鹏房屋开发有限公司于本判决生效后，立即将符合回迁安置条件及按双方所签订的搬迁补偿协议约定条件，按1030平方米网点房给原告沈阳日新商贸有限公司回迁安置；
二、如被告辽宁金鹏房屋开发有限公司不能将符合条件的房屋给原告沈阳日新商贸有限公司回迁安置，则由被告辽宁金鹏房屋开发有限公司在该地区按同类地区的现行市场价格为原告沈阳日新商贸有限公司购置符合条件的1030平方米网点房给原告回迁安置，所需费用由被告承担，或由原告沈阳日新商贸有限公司在该地区按同类地区的现行市场价格自行购置符合条件的1030平方米网点房，所需费用由被告承担；
三、被告辽宁金鹏房屋开发有限公司于本判决生效后立即给付原告拖欠的工资补偿款（截止至2006年9月16日）501万元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
本案案件受理费40,160元，财产保全费5,000元，均由被告辽宁金鹏房屋开发有限公司负担。
如不服本判决，可于接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 董 菁
审 判 员 马 岩
代理审判员 李 方 晨
二OO七年五月十一日
书 记 员 高 书 林
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