重庆金禾房地产开发有限公司与重庆雕刻工艺厂、龙门实业有限公司房屋拆迁安置合同纠纷 案

           重庆市第五中级人民法院

                  民事判决书

                            （2007）渝五中民终字第1109号

    上诉人（原审被告）重庆金禾房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝中区打铜街4－12号长海大厦10楼。

    法定代表人杨丽川，董事长。

    委托代理人唐金志，女，该公司副总经理。

    委托代理人钟长汉，重庆合纵律师事务所律师。

     被上诉人（原审原告）重庆雕刻工艺厂，住所地，渝中区陕西路84号。

     法定代表人李有贵，厂长。

    委托代理人孙世林，重庆中联世通律师事务所律师。

    原审被告龙门实业（集团）有限公司，住所地，渝中区华一路17号。

法定代表人陈鹏飞，董事长。

    上诉人重庆金禾房地产开发有限公司与被上诉人重庆雕刻工艺厂、原审被告龙门实业（集团）有限公司房屋拆迁安置合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院作出（2006）中区民初字第1232号民事判决，重庆金禾房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    一审法院审理查明：渝中区打铜街片区改造工程项目原由重庆龙门建设（集团）有限公司开发建设。1997年7月，重庆市渝中区城镇建设拆迁管理办公室发布该片区的《房屋拆迁公告》。在开发过程中，重庆市渝中区城镇建设拆迁管理办公室曾批准同意该片区的安置延长时间为1年。2001年8月27日，重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司（简称甲方）与雕刻厂（简称乙方）签订《拆迁安置协议》。约定，甲方对“打铜街、陕西路片区”实施危改工程，乙方自管自用房屋一栋属拆迁范围，根据重人发（92）19号文，重府发（95）83号文件精神，双方达成以下协议：一、乙方房屋状况，乙方自管自用陕西路84号房屋一栋，其建筑面积为1248㎡。乙方自行过渡期限为三年。二、安置，甲方新房安置乙方房屋朝向力争靠省轮方向，安置按拆迁总面积划分为平街、临街层建面300㎡，二层200㎡，负一层400㎡，剩余348㎡在5－6楼写字间安置。三、违约责任。1、甲方超期安置，半年按600元/㎡×30％＝180元/㎡标准，以实际超期天数结算，由甲方支付乙方超安费。2、超期安置半年以上，一年内按600元/㎡×60％＝360元/㎡标准，以实际超期天数结算，由甲方支付乙方超安费。3、超期1年以上，按600元/㎡×100％＝600元/㎡标准，以实际超期天数结算，由甲方支付乙方超安费。 4、超期付款时间每超期半年为一次结算付款时间，以此类推。同年9月18日，为便于雕刻厂将安置房屋分别安置，雕刻厂又与重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司又共同签订《房屋拆迁安置协议》三份，并约定拆迁过渡期限从2001年9月17日至2004年9月16日止。签约后，雕刻厂将房屋交付拆除。合同约定的过渡期限到期后，重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司未履行房屋安置义务。由于重庆龙门建设（集团）有限公司、金禾公司未履行安置义务，2005年9月、2006年3月，雕刻厂曾两次诉至渝中区人民法院，要求金禾公司、龙门公司按《拆迁安置协议书》的约定支付从2004年9月17日至2005年3月16日、2005年3月17日至2005年9月16日期间的逾期安置违约金。法院支持了雕刻厂的诉求。 2002年，重庆龙门建设（集团）有限公司更名为龙门公司。同年6月27日，龙门公司（甲方）与金禾公司（乙方）签订《道门口、打铜街、陕西路所围片区改造工程项目转让合同书》，约定甲方的上述片区改造项目由联合开发调整为由乙方独立实施，乙方向甲方支付转让费用。2002年8月8日，重庆市发展计划委员会以渝计委投（2002）1067号《关于打铜街、道门口、陕西路片区改造项目转由重庆金禾房地产开发有限公司建设的批复》并下发给金禾公司。该批复同意将工程项目从龙门公司转让给金禾公司独立开发建设。在金禾公司独立开发建设中，2006年2月8日，雕刻厂与金禾公司签订《拆迁安置房屋接房确认书》确认，金禾公司对雕刻厂所拆迁房屋，其中348㎡房屋已予安置。

    一审法院认为，渝中区打铜街、道门口、陕西路片区改造项目原系重庆龙门建设（集团）有限公司开发建设。在开发期间，该公司和金禾公司与雕刻厂签订的《拆迁安置协议书》和三份《房屋拆迁安置协议书》，系当事人的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护。三方均应依约履行约定义务。在合同约定期限届满后，金禾公司和龙门公司未按约安置雕刻厂，系违约行为。其间，重庆龙门建设（集团）有限公司更名为龙门公司，龙门公司又经批准退出该项目的开发，由金禾公司独立开发。但龙门公司作为合同的签订一方，应与金禾公司共同向雕刻厂承担拆迁安置、支付逾期安置经济损失补助费的义务。由于双方在《拆迁安置协议》中对逾期1年以上安置应支付的费用有特别约定，故应按照该约定履行。由于在2006年2月8日金禾公司已安置348㎡房屋，自2005年9月17日至2006年2月8日期间，金禾公司和龙门公司应支付的逾期安置违约金应为600元/㎡÷180天×348㎡×145天＝168200元。由于其中900㎡未安置，从2005年9月17日至2006年3月16日期间，金禾公司和龙门公司应支付600元/㎡÷180天×900㎡×181天＝543000元。以上两笔费用共计711200元。双方又约定违约金的支付是以每超期半年为一个结算时间，故下一个结算日应为2006年9月17日。雕刻厂起诉时该结算期限尚未到，故对雕刻厂要求被告支付2006年3月16以后违约金的诉讼请求不予支持。按拆迁安置条例的规定，拆迁非住宅房屋其过渡费用属于经济损失补助费。虽然将该费用起名为违约金，但实质仍属经济损失补助费。庭审中，没有证据显示在按约定给付违约金后，先前曾分段支付的费用应扣减。也没有证据显示该费用畸高，故对金禾公司和龙门公司的辩解理由不予采纳。遂判决如下：一、重庆金禾房地产开发有限公司、龙门实业（集团）有限公司在本判决生效后10日内向重庆雕刻工艺厂支付逾期安置违约金计711200元。二、驳回重庆雕刻工艺厂的其它诉讼请求。

    重庆金禾房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决并驳回雕刻厂的请求。主要理由是：1、本案应按《重庆市人民政府关于调整城市房屋拆迁若干费额标准的通知》（重府发[1995]83号）的规定计算补偿标准，因双方约定的违约金标准过高。2、渝中区拆迁办已发文同意对道门口片区的安置期限延长一年，故上诉人对被上诉人的安置期限也应顺延一年。对这一年不应支付超安违约金。3、一审法院对拆迁安置协议中的违约责任和计算方式理解错误，导致计算错误。《拆迁安置协议》中第四条的关于违约责任，实质是属于经济损失补助费且约定不明的情况。4、即使按照被上诉人理解的《拆迁安置协议》第四条的约定履行，该条款约定的是按照超期天数计算违约金的三种情形，即第二种情形包含了第一种情形，第三中情形包含了前两种情形，他们之间是包含关系，违约金不能分段计算和重复计算，故对先前曾分段支付的费用应扣减。

    被上诉人重庆雕刻工艺厂答辩称：逾期违约金应该适用双方合同规定，有约定从约定，无约定从法定，且双方约定符合重庆市人民政府重府发『1996』66号文件的规定。上诉人认为违约金过高的理由不成立，2004年就应该安置，但至今仍有900平方米未安置。一审判决正确，应予维持。

    本院认为，渝中区打铜街、道门口、陕西路片区改造项目原系重庆龙门建设（集团）有限公司开发建设。在开发期间，该公司和金禾公司与雕刻厂签订的《拆迁安置协议书》和三份《房屋拆迁安置协议书》，系当事人的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护。三方均应依约履行约定义务。在合同约定期限届满后，金禾公司和龙门公司未按约对雕刻厂进行安置，应按协议约定承担违约责任。其间，重庆龙门建设（集团）有限公司更名为龙门公司，龙门公司又经批准退出该项目的开发，由金禾公司独立开发。但龙门公司作为合同的签订一方，应与金禾公司共同向雕刻厂承担拆迁安置、支付逾期安置经济损失补助费的义务。渝中区拆迁办下发的渝中拆[2001]11号文件虽同意拆迁人（龙门公司）对道门口片区的安置期限延长一年，但并不能因此免除拆迁人逾期安置被拆迁人的违约责任。故对上诉人要求从2005年9月17日起计算逾期起算时间的上诉理由不予支持。由于在2006年2月8日金禾公司已安置348㎡房屋，对此部分，自2005年9月17日至2006年2月8日期间，金禾公司和龙门公司应支付的逾期安置违约金应为600元/㎡÷360天×348㎡×145天＝84100元；对于其中900㎡未安置的部分，从2005年9月17日至2006年3月16日期间，金禾公司和龙门公司应支付的逾期安置违约金应为600元/㎡÷360天×900㎡×181天＝271500元。以上两笔费用共计355600元。由于金禾公司和龙门公司并没有举示证据显示在按约定给付违约金后，先前曾分段支付的费用应扣减，也没有证据显示该费用畸高，故金禾公司和龙门公司认为一审法院适用的双方约定的补偿标准错误，并要求调减的上诉理由不能成立。由于双方约定违约金的支付是以每超期半年为一个结算时间，故对2006年3月16日以后违约金的下一个结算日应为2006年9月17日。雕刻厂起诉时该结算期限尚未到，故雕刻厂要求被告支付2006年3月16以后违约金的诉讼请求不能成立。

    综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算错误，应当予以纠正。依照中华人民共和国民事诉讼法一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

    一、维持重庆市渝中区人民法院（2006）中区民初字第1232号民事判决第（二）项。

    二、变更重庆市渝中区人民法院（2006）中区民初字第1232号民事判决第（一）项为重庆金禾房地产开发有限公司、龙门实业（集团）有限公司在判决书生效后五日内向重庆雕刻工艺厂支付逾期安置违约金共计355600元。

    一审案件诉讼费17352元由重庆金禾房地产开发有限公司、龙门实业（集团）有限公司共同负担10000元，重庆雕刻工艺厂负担7352元。二审案件受理费13052元，其他诉讼费2150元，合计15202元由重庆金禾房地产开发有限公司负担7600元，重庆雕刻工艺厂负担7602元（此款金禾公司已垫付，雕刻厂应负担部分在判决书生效之日直付金禾公司）。

本判决为终审判决。

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                                    审　判　长　 肖 琴

                                    代理审判员　 余 梅

                                     代理审判员 申 威　

                                     二ＯＯ七年六月十四日



                                     书　记　员　 赵 政