（一）案情回放
2001年7月31日，原告朱某与被告某建设投资总公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以458161元的价格购买被告建设的1-0125、0225、0325号三层商品房，被告免费送0025号地下室，原告应于2001年7月31日前交付购房款258161元，于2001年8月8日前将办理贷款所需的全部资料交给被告，贷款到位后的五日内交清余款，被告应于2001年10月28日前将经验收合格的商品房交付原告。该合同第23条载明，本合同自双方签订之日起生效。当日，被告以盖章为由将合同文本收走。2001年3月12日，原告交付被告购房定金60000元。2001年8月1日，原告交付被告购房款258161元。后被告单方在合同文本上加盖了作废章，并于2001年9月18日与另一购房人孙某签订了《商品房买卖合同》，将1-0125、0225、0325号三层商品房出卖于孙某。2003年7月31日，被告向孙某发放了上房通知书，次日，孙某领取了房屋钥匙。
（二）法院观点
《 中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”。法院认为：原告朱某与被告某城市建设投资总公司签订《商品房买卖合同》后，被告以盖章为由将合同文本收走，而非基于审查确定之需，并在原告按约交付首笔购房款后开具了收据，其行为表明，被告对《商品房买卖合同》的内容已作认可，且进入履行阶段，该合同已生效。但被告与孙某签订的《商品房买卖合同》亦系双方的真实意思表示，该合同同样具备法律效力。被告在合同文本上加盖作废章的行为因系单方解除合同的行为，因未通知原告，故对原告不发生法律效力。
由于两合同涉及的标的为同一房屋，而被告已将房屋交付孙某，该违约行为致使原告朱某与被告之间的合同目的不能实现，原告有权主张解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。法院据此判决被告某城市建设投资总公司返还原告购房款258161元及利息，双倍返还定金120000元，赔偿100000元。
（三）购房小贴士
购买房屋后一旦发生问题，要及时与开发商交涉。交涉不成的，可持有效证据向各级消费者协会投诉，也可向工商、建设、房产管理等行政管理部门申诉或向人民法院起诉。 |
