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中国房地产法律网 2009-3-10 来源: 编辑: |
事件回放
黄某于2003年3月25日签订商品房买卖合同一份,约定购买某开发商商品房一套,总价493252元。黄某于2003年3月26日和2003年6月23日分两次交清全部房款。由于该房屋是一楼,开发商将门前绿地用栅栏围住,以总价款57984元单独卖给黄某。黄某在得知“小花园”无法办理土地证之后要求开发商退还该款及利息2783元,遭开发商拒绝,无奈黄某诉至法院,一、二审法院均认为该购买“小花园”的协议不违背法律强制性规定,判决驳回诉讼请求。
案例点评
开发商认为合同不违背法律强制性规定,应认定为有效,拒绝退款的行为及一、二审的判决是错误的,理由如下:
一、“小花园”所占用的土地的使用权归该小区全体业主共有,开发商因其没有处分权,该买卖“小花园”的协议无效。我国《物业管理条例》第二十七条规定,业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。当开发商把自己所开发的商品房卖出之后,就不再享有该小区范围内的任何权利了。假如开发商自己还保留部分房源供自己使用,或者还有部分尾房尚未售出,那也只能以业主的身份享有其与其他业主同等的权利,并承担同等的义务。该“小花园”占地实际应为全体业主所共同共有。开发商无权进行处分,依据我国《合同法》相关规定,应依法确认该合同无效。
二、该“小花园”所占用地的成本已计入房屋单价之中,开发商不能再次出卖。
依据河南省物价局豫价房字(2002)077号《关于印发〈河南省新建商品房价格行为规则〉的通知》第五条规定,作为公共用地,“小花园”所占土地成本已计入开发商售房单价之中。换句话说,开发商在卖房款中实际已把“小花园”的成本收回,现在又单独将“小花园”出售给业主,等于收了业主双份的款,这显然是违背基本的法律精神和原则的。
三、该“小花园”用地因无法办理土地使用权证导致合同无效。
我国土地使用权的出让、转让是以变更登记,也就是以取得国有土地使用证才能生效,该“小花园”用地因为规划当中是作为小区公共绿地而无法办理土地使用证,致使该买卖合同无法履行后,致黄某无法达到合同目的。另外,该买卖行为侵犯了其他业主的共有权,因此应认定为无效。 |
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