郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)
(2004年4月5日 郑政[2004]35号)
为积极推进城中村改造建设工作,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定(试行)的通知》(郑政〔2003〕32号)等有关法律、法规规定,结合我市城中村改造的实际情况,特定本办法。
一、规划管理
(一)城中村改造范围
郑州市区建成区内的城中村,包括中心组团、西部组团、
东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。
(二)城中村改造规划管理原则
坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。
(三)城中村改造规划的编制和审批
1.城中村改造总体规划的编制及审批
市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政等部门及区人民政府,依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划,并报经市人民政府批准后,作为指导全市城中村改造工作的依据。
2.改造详细规划编制及审批
(1)各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件,以村庄为单位,组织编制控制性详细规划,报市城市规划行政主管部门审核批准后,作为城中村改造分期实施的依据。
(2)由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位,以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划,报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。
(四)城中村改造规划编制的要求
1.规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。
2.总体规划的编制必须从实际出发,根据郑州市城市发展的需要,对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括:城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。
3.控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制,除依据国家规定的强制性内容外,还必须明确以下内容:
(1)城中村改造的用地范围;
(2)根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素,合理确定的拆迁安置用地性质和规模;
(3)根据城市总体规划要求,合理确定的其余用地性质和规模。
(4)根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。
4.城中村修建性详细规划的编制,应以控制性详细规划为依据,注意与开发建设项目相结合,要达到国家规定的规划编制深度要求。
(五)城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》的有关规定执行。同时,应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
(六)城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目,应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄,城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续,土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
(七)市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理,严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续,要对规划实施情况进行监督和定期检查。
(八)未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地,应按照有关法律、法规规定办理手续。
(九)城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度,保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
二、土地管理
(一)市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。
城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。
(二)村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地,土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。
该类土地使用权需要补办土地出让手续的,经市人民政府批准,可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后,由市财政部门收取,全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
(三)村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地,其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。
(四)符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地,其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的,可以按协议出让方式办理,土地出让金经市土地行政主管部门核定后,由市财政局收取,全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
(五)已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地,符合城中村改造总体规划要求的,由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的,应予拆迁,房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿,土地退还原村集体经济组织。
(六)非村集体经济组织投资参与实施城中村改造,符合总体规划的经营性用地,按招标、拍卖、挂牌出让方式办理,土地出让金由市财政局收取,全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
(七)城中村改造异地建设需要的土地,由市土地储备库统一供应,也可采取置换方式予以保障。
该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的,由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。
(八)城中村改造涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用手续,并对承包经营者的损失给予适当补偿。
三、拆迁管理
(一)依照市人民政府公告,转按国有土地管理的城中村,其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。
(二)拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前,其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会,按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。
(三)城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择。
(四)村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村,也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。
采取自行改造建设的城中村,可在符合城中村改造建设规划要求的前提下,结合本村实际,自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。
采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村,房地产开发商可以根据本企业的承受能力,按照自愿互利的原则,同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。
(五)参与城中村改造建设的房地产开发商,在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时,可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案:
1.被拆迁人选择货币补偿方式时,其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积,228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿;超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
2.被拆迁人选择产权调换补偿方式时,每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置;实际拆除面积不足228平方米的部分,由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价;实际拆除面积超过228平方米的部分,由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
被拆迁人如果不同意上述产权调换办法,可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。
3.每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置,该处宅基地在268平方米以上,并且其家庭已经分户,可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前,分户家庭的户主应为原户主的直系亲属,同时不得小于18周岁。
4.拆迁补偿安置方案中,应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。
5.拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房,拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。
6.改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》(郑拆管字〔2003〕12号)执行。
7.拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法,拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施(土地管理法)办法》(1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订)的有关规定,由拆迁人与被拆迁人协议约定。
8.2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予安置补偿。
(六)城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。
(七)拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估,其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。
(八)拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异议时,可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。
拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。
(九)拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方可以向人民法院提起诉讼。
(十)本办法未尽事宜,由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定,结合本区实际,研究制定相应政策。
郑州市违反城市规划建设工程查处条例
郑州市人民代表大会常务委员会公告
《郑州市违反城市规划建设工程查处条例》已经郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议于2003年4月30日通过,河南省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月2日批准,现予公布,自2003年10月1日起施行。
郑州市人民代表大会常务委员会
2003年9月2日
第一条 为了加强城市规划管理,查处违反城市规划建设工程,制止违法建设行为,根据有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 在本市城市规划区范围内对违反城市规划建设工程的查处,适用本条例。
第三条 市城市管理行政执法部门依照本条例规定负责对违反城市规划建设工程进行查处。
市规划、公安、土地、房产、工商等有关行政主管部门及供水、供电等单位应在各自职责范围内,配合市城市管理行政执法部门做好对违反城市规划建设工程的查处工作。市城市管理行政执法部门在查处违反城市规划建设工程中需要相关资料和档案的,有关部门应当无偿提供。
第四条 本条例所称违反城市规划建设工程,是指违反城市规划法律、法规、规章建设的房屋建筑、市政设施、公共设施、各类管线工程等建(构)筑物工程和园林绿化工程。
第五条 下列情形属于违反城市规划建设工程:
(一)未取得建设用地规划许可证进行建设的;
(二)未取得建设工程规划许可证进行建设的;
(三)未经城市规划行政主管部门批准擅自改变建设工程规划许可证确定的红线位置、建筑高度、层次、面积、立面、使用性质以及违反建设工程规划许可证其他规定进行建设的;
(四)临时建筑和临时管线工程的使用期已满,未按期拆除的;
(五)其他违反城市规划法律、法规、规章规定建设的。
第六条 违反城市规划法律、法规、规章规定,并有下列情形之一的,属于严重违反城市规划的建设工程:
(一)占压道路红线和建筑退缩地带的;
(二)在临时用地上修建永久性建筑物、构筑物或者其他设施的;
(三)占压广场、公共绿地、高压供电走廊、地下管线、防洪排水设施的;
(四)危害城市安全,堵塞消防通道,污染和破坏城市环境的;
(五)破坏具有历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的建筑物、文物古迹和风景名胜的;
(六)影响主次干道、铁路两侧、火车站、汽车站、机场、城市出入口地带等城市风貌的;
(七)影响他人合法建筑物安全或严重影响他人合法建筑物使用的;
(八)其他妨碍城市发展、影响城市功能协调的。
第七条 市城市管理行政执法部门应当建立查处违反城市规划建设工程地段责任制和巡查制度,及时发现和制止违反城市规划建设工程。
建设单位或个人应当将城市规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证号、面积、层数、建筑高度、使用性质等内容在施工场地的显著位置明示。市城市管理行政执法部门检查时,被检查者应当如实提供有关资料,不得拒绝、隐瞒和阻挠。检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。
第八条 规划、土地、建设、房产等有关部门在依法履行职责时发现违反城市规划建设工程,应告知市城市管理行政执法部门。
第九条 公民、法人和其他组织发现违反城市规划建设工程,有权向市城市管理行政执法部门举报,市城市管理行政执法部门接到举报后,应当予以登记,并在二个工作日内进入现场调查;属于违反城市规划建设工程的,应予以立案。
第十条 市城市管理行政执法部门对违反城市规划建设工程自立案之日起三十日内作出处理决定;案情复杂的,经市城市管理行政执法部门负责人批准,可以适当延长,但延长期限不得超过十五日。
第十一条 对正在建设的违反城市规划建设工程,市城市管理行政执法部门应当责令立即停止施工;对继续施工的,市城市管理行政执法部门可对继续施工的设备、材料予以查封、暂扣,并可对继续施工部分予以拆除,必要时,供水、供电单位应协助暂停施工用水、用电。
第十二条 对严重违反城市规划的建设工程,市城市管理行政执法部门应当作出责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施的决定,并以书面形式送达当事人。
对难以确定当事人的违反城市规划建设工程作出限期拆除决定的,应当以通告形式告知。
第十三条 对严重违反城市规划的建设工程,市城市管理行政执法部门依法作出责令限期拆除的决定后,当事人逾期不拆除的,由市城市管理行政执法部门报经市人民政府批准后强制拆除。
市城市管理行政执法部门组织强制拆除违反城市规划建设工程的,应当在实施拆除的七日前,将强制拆除通知书送达当事人;无法送达的,可以将通知张贴地违法建筑物、构筑物上予以告知。
强制拆除违反城市规划建设工程的费用由违法当事人承担。
第十四条 当事人应当在强制拆除违法建筑物、构筑物前,自行搬出其财物。
当事人未自行搬出其财物的,由市城市管理行政执法部门强制搬出。强制搬出应当通知当事人到场,并对当事人的财物进行登记,制作物品清单。当事人拒不到场或到场后拒绝在物品清单上签字的,经公证机关现场公证后,由市城市管理行政执法部门代为保管,保管费用由当事人承担。对强制搬出的财物当事人应当在强制拆除之日起三十日内到指定的地点领取,当事人逾期未领取的,市城市管理行政执法部门可以对代为保管的财物依法进行处理,处理所得扣除强制拆除费用后退还当事人或向公证机关提存。
第十五条 违反城市规划建设工程的当事人拒绝、阻碍城市管理行政执法部门依法执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十六条 对影响城市规划,但尚可采取改正措施的违反城市规划建设工程,市城市管理行政执法部门应当责令其限期改正,并按照违反城市规划建设工程整体工程土建造价的百分之三至百分之十处以罚款。当事人履行处罚决定后,有关部门应当办理合法手续。
市城市管理行政执法部门对违反城市规划建设工程作出三万元以上罚款的处理决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,应当按照有关规定举行听证。
当事人对市城市管理行政执法部门作出的罚款决定不按期履行的,由市城市管理行政执法部门申请人民法院强制执行。
第十七条 当事人对市城市管理行政执法部门作出的具体行政行为不服的,可以向市人民政府申请复议或依法提起行政诉讼。
复议和诉讼期间行政处罚决定不停止执行,但复议机关和人民法院决定停止执行的除外。
第十八条 因违反城市规划建设工程,给国家和集体造成重大经济损失的,市城市管理行政执法部门可以建议有关机关对建设单位的直接责任人员和主管人员予以处理。属行政监察对象的,行政监察机关查证属实后,应当视情节轻重给予行政处分。
第十九条 市城市管理行政执法部门在查处违反城市规划建设工程过程中,违法行使职权,侵犯当事人合法权益,造成损害的,应当依法予以赔偿。
第二十条 市城市管理行政执法部门的主管人员和直接责任人员有下列情形之一的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分:
(一)玩忽职守未能及时发现违反城市规划建设工程,或发现后不报告、不制止,情节严重的;
(二)对违反城市规划建设工程应当依法处理而不进行处理的;
(三)对应当依法拆除的违反城市规划建设工程,以罚款代替限期拆除的。
市城市管理行政执法部门的工作人员徇私舞弊、索贿受贿的,粗暴执法,侵犯当事人合法权益的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十一条 县(市)、上街区在城市规划区范围内对违反城市规划建设工程的查处,参照本条例执行。
第二十二条 本条例自2003年10月1日起施行。
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