房地产开发项目用地取得的法律服务

根据国家和各地的有关规定，房地产开发公司或建设单位从事房地产开发或基本建设，必须依法取得建设用地的国有土地使用权。根据我国法律规定，土地按所有权性质分为国有土地和集体土地。在国有土地上开发建设房地产项目必须通过出让、划拨、转让、租赁等方式取得国有土地使用权后才能进行。

关于房地产开发项目土地使用权取得的法律流程，涉及6项主要内容，合计法律程序共40余项。

建设项目用地预审，是在建设项目可行性研究阶段，有关行政主管部门依法对建设项目涉及土地利用的事项进行的审查。属于使用新增建设用地、集体建设用地征用为建设项目，用地单位必须办理申请建设项目用地预审手续。

1、项目用地预审的申请：用地单位按照相关规定准备各项文件、资料，向负责预审工作的审查行政主管部门提出预审申请。

2、项目用地预审的受理：负责预审工作的审查行政主管部门接受用地单位的用地申请后，对符合适用法规规定的预审申请，应当受理；对不符合适用法规规定的预审申请，应当在2个工作日内通知用地单位，逾期不通知用地单位的，视为受理。

3、项目用地预审的审查：审查行政主管部门受理建设项目用地预审申请后，应当对建设项目的相关情况根据审查要求予以预审审查，审查内容主要包括以下各项：

（1）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规的条件；

（2）建设项目是否符合国家供地政策，用地规模是否合理；

（3）建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；

（4）占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用合理。

4、项目用地预审的意见：受理预审申请的审查行政部门在规定期限内完成审查工作，并出具预审意见。审查行政主管部门进行预审应当实行内部会审制度，预审意见应当包括对审查内容的结论性意见和对用地单位的具体要求。

（一）行政主管部门

1、直辖市、市（辖区）规划委员会（市规划委），是城市规划行政主管部门，负责建设用地规划许可证的审批；

2、区、县级规划委员会，是区、县人民政府城市规划行政主管部门，主管本区、县的城市规划工作；

3、街道办事处和镇（乡）人民政府，协助加强本辖区的城市规划管理工作。

（二）申办内容

在城市范围内开发建设房地产项目，建设项目的用地单位应按规定程序申请办理建设用地的规划审批手续，在取得建设用地规划许可证后，方可按程序办理以出让方式取得国有土地使用权、以划拨方式气的国有土地使用权或征用集体土地的各项审批工作。

1、许可证办理的申请：用地单位需要办理建设用地规划许可证的，应向审批行政主管部门提交规定的申请文件、资料、填报建设项目审批申报表，提出审批申请。

2、许可证申请的受理：

（1）审批行政主管部门接受用地单位提交的申请文件、资料，对于符合要求的即时予以受理，制作“建设用地规划许可证立案表”。

（2）行政主管部门接受用地单位提交的申请文件、资料，对于不符合要求的不予受理，将所需补齐补正的全部内容等相关情况告知用地单位。

3、许可证申请的审核：

（1）审批行政主管部门对用地单位提交的文件、资料，按照初审的标准进行初步审查。

（2）审批行政主管部门根据初审意见及审核标准对用地单位提出的申请进行审核，对符合要求的制定《建设用地规划许可证》文稿，对不符合要求的终结审批。

4、许可证申请的审定：

（1）审批行政主管部门的相关主管人员根据审核意见及复审标准对用地单位提出的申请进行复审，做出同意或不同意的复审意见。

（2）审批行政主管部门的相关主管人员根据复审意见及审定标准对用地单位提出的申请进行审定，做出同意或不同意的审定意见。

5、许可证申请的批准：

（1）审批行政主管部门对符合标准的办理申请制作《建设用地规划许可证》。

（2）审批行政主管部门根据审批结论向用地单位核发《建设用地规划许可证》或《退件通知书》。

招标出让国有土地使用权，是由出让人通过公开招标或邀请招标的方式，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，并根据投标结果确定土地使用权人的土地使用权出让方式。

1、招标出让的申请：原土地使用者申请土地出让的，原土地使用者须准备相关文件、资料，向市国土房管局提出土地出让招标申请。

2、招标出让的受理：市国土房管局接受原土地使用者的申请后，对符合规定要求的予以受理，由土地出让部门根据年度土地出让计划对项目进行初审。

3、招标土地的初审：市土地储备中心的各分中心收购储备的土地，直接向市国土房管局土地出让部门报送相关文件、资料，土地出让部门对项目进行初审。

4、招标出让的批转：市国土房管局对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转市土地储备中心办理出让前期准备工作。

1、投标人登记：投标人在规定时间内办理登记手续索取招标文件和其他有关资料。

2、标书的编制：投标人按招标文件的要求编制标书，投标人为单位的，法定代表人书面签字并加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。

3、标书的送达：投标人在招标文件规定的投标时间内将标书密封投入指定标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但投标人应当挂号邮寄，并且以投标截止日前招标人收到方为有效。

1、确定中标人：评标委员会对投标文件评审完成后，向招标人推荐中标人，招标人根据评标结果最终确定中标人。

2、中标通知：市国土房管局确定中标人后，向中标人发出中标通知书，并退还其他投标人的履约保证金。

3、文件移交：发出中标通知书后5日内，市土地储备中心将项目的全部文件整理后移交给市土地利用中心。

4、签署合同：市土地利用中心按照招标文件和中标人的标书拟定《国有土地使用权出让合同》，并由中标人交纳合同定金，领取《国有土地使用权出让合同》。

5、社会公布：招标出让结果在招标活动结束后10个工作日内向社会公布，公布场所可以是市土地交易市场或者其他指定场所、媒介。

拍卖出让国有土地使用权，是由出让人通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的土地使用权出让方式。

拍卖出让申请的流程与招标出让申请的流程相同，在此不再赘述

1、提出竞买申请：竞买人提交相关文件、资料，在竞买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于拍卖文件规定的竞买保证金。

2、送达申请文件：竞买申请人应按拍卖文件的要求送达文件，拍卖公告规定可以邮寄竞买申请文件的，竞买人可以挂号邮寄。但需在竞买申请截止日前拍卖人收到的方为有效申请文件。

3、审查申请有效性：市土地储备中心对竞买申请的有效性进行审查，对符合条件的申请人发给标有编号的竞买标志牌。

4、召开拍卖会：拍卖人在拍卖公告规定的时间、地点召开拍卖会，支持人宣布最高应价（报价）者为竞得人，竞得人签署《拍卖成交确认书》。

1、文件的移交：在拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》后5日内，由市土地储备中心将项目的全部文件整理后移交给市土地利用中心。

2、签署合同：拍卖成交后，竞得人在《拍卖成交确认书》约定的时间，与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。

3、社会公布：拍卖出让结果在拍卖活动结束后10个工作日内向社会公布，公布场所可以是市土地交易市场或者其他指定场所、媒介。

挂牌出让国有土地使用权，是由出让人通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权人的土地使用权出让方式。

挂牌出让申请的流程与招标出让申请的流程相同，在此不再赘述

1、挂牌出让的申请：原土地使用者申请土地出让的，原土地使用者应准备相关文件、资料，向市国土房管局提出土地出让拍卖申请。

2、挂牌出让的受理：市国土房管局接受原土地使用者的申请后，对符合规定要求的予以受理，由土地出让部门根据年底土地出让计划对项目进行初审。

3、挂牌出让的初审：市土地储备中心各分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让部门报送相关资料，土地出让部门对项目进行初审。

4、挂牌出让的批转：市国土房管局对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转市土地储备中心办理出让前期准备工作。

1、提出竞买申请：竞买人提交相关文件、资料，在竞买申请截止日期前提出竞买申请，交纳不少于挂牌文件规定的竞买（履约）保证金。

2、送达申请文件：竞买申请人应按挂牌文件的要求送达文件，挂牌公告规定可以邮寄竞买申请文件的，竞买人可以挂号邮寄。但需在竞买申请截止日前挂牌人收到的方为有效申请文件。

3、审查申请有效性：市土地储备中心对竞买申请的有效性进行审查，对符合条件的申请人发给标有编号的竞买资格证明。

4、挂牌竞买：在挂牌文件规定的挂牌起始日，符合条件的竞买人进行竞买报价，挂牌人在挂牌文件规定的截止时间确定竞得人，由市土地储备中心与竞得人签订《挂牌成交确认书》。

1、文件的移交：在挂牌人与竞得人签订《拍卖成交确认书》后5日内，由市土地储备中心将项目的全部文件整理后移交给市土地利用中心。

2、签署合同：市土地利用中心按照挂牌文件和挂牌成交价格拟定《国有土地使用权出让合同》后，市国土房管局与竞得人应在规定的期限内签订《国有土地使用权出让合同》，并由竞得人交纳合同定金，领取《国有土地使用权出让合同》。

3、社会公布：挂牌出让结果在拍卖活动结束后10个工作日内向社会公布，公布场所可以是市土地交易市场或者其他指定场所、媒介。

1、划拨用地申请：凡符合法律、法规规定的城镇建设用地，用地单位向市或区（县）国土房管局提出划拨申请。申请说明用地单位、建设用地的基本情况及意见、联系人与联系电话。

2、划拨用地收件：行政主管部门收到用地单位提交的划拨用地申请后，通知用地单位提交申请所需各项文件、资料。

3、划拨用地填表：用地单位交齐文件、资料后，填写《城镇建设用地批准书申请审批表》。

4、划拨用地申请的批准：行政主管部门对申请进行审查后，其代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。

5、划拨用地申请的批准：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。

划拨土地使用权需要转让、出租、抵押的，土地使用者应按照以下规定办理相关法律手续：

1、申请：土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，应持规定的合法文件、资料向所在地行政主管部门，提出书面申请。

2、回复：行政主管部门在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书后，在规定期限内向土地使用者给予回复。

3、出让：行政主管部门与土地使用者经过协商后，签订土地使用权出让合同。

4、签约“土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让租赁抵押合同。

5、出让登记：土地使用者在土地使用权出让合同签订后60日内，向所在地的行政主管部门交付土地使用权出让金，到行政主管部门办理土地使用权出让登记手续。

6、转让、出租、抵押登记：双方当事人在办理土地使用权出让登记手续后15日内，到所在地的行政主管部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

初始登记又称为总登记，是在一定时间内，行政主管部门对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。相关土地的权利人应按规定办理初始登记手续。

1、登记通告：初始土地登记，由相关人民政府发布登记通告。

2、登记申请：相关土地权利人根据土地登记公告向行政主管部门提出土地登记申请，其中：

（1）国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。

（2）集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。

（3）集体土地的使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。

（4）土地的他项权力需要单独申请的，由有关权利人申请登记。

3、领取申请书：申请土地登记由申请者向土地管理部门领取土地登记申请书，按规定载明基本事项，并由申请者签名盖章。

4、登记受理：行政主管部门接收土地登记申请者提交的土地登记申请书及相关文件、资料，对符合要求的予以受理，向申请者开具文件收据。

5、地籍调查：土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查，土地管理部门根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、登记、价格等逐宗进行全面审核填写土地登记审批表。

6、登记审批：土地管理部门根据申请者提交的登记申请文件及地籍调查结果对土地登记申请进行审核。

7、登记公告：土地管理部门对登记申请审核完毕后，对认为符合等级要求的宗地予以公告。

8、登记复查：土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还，经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。对于土地登记过程中的土地权属争议，按相关法律的规定处理。

9、登记注册：公告期满，土地使用者、所有者和土地他乡权力者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记：

（1）根据土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，并由登记人员和土地管理部门主管领导在土地登记卡的经办人、审核人栏签字；

（2）根据土地登记卡的有关内容填写土地归户卡，并由登记人员在土地归户卡的经办人栏签字。土地归户卡以权力人为单位填写，凡在一个县级行政区范围内两宗以上土地拥有权利的，应当填写在同一土地归户卡上；

（3）根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。土地证书以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地证书。

10、发放证书：人民政府向国有土地使用者、集体土地所用者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。

1、以划拨的方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续：

（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到行政主管单位发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记；建设项目竣工验收后，建设单位应当在建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其它有关文件申请国有土地使用权设定登记。

（2）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到行政主管部门批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

（3）划拨新征用农村集体所有土地的，被征地单位应当依照相关规定，同时申请集体土地所有权注销登记或变更登记。

2、以划拨的方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续：

（1）受让方应按出让合同的约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

（2）成品开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

4、国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应在签订入股合同起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。

5、依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。

1、划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在交纳土地使用权出让金后30日内，持规定的文件、资料申请变更登记。

2、企业将通过出让或者国家入股形式取得的国有土地使用权，再以入股的方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日内，持规定的文件、资料申请变更登记。

3、有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内，持规定的文件、资料申请变更登记：

（1）依法转让土地使用权的；

（2）因转让、买卖地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；

（3）房屋所用权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更厚的房屋所有权证书。

4、因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后30日内或者在接到上级行政主管部门的批准文件后30日内，持规定的文件、资料共同申请变更登记。

5、因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，持规定的文件、资料共同申请变更登记。

6、土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后15日内，持规定的文件、资料申请变更登记。

 

1、协助开发商审查国有土地使用权出让合同，并领取土地使用权证书；

2、协助审查招标人的主体资格，参加投标决策论证；

 3、审查投标人提供的招标文件是否齐备、是否符合法定的形式要件，文字表达是否清楚；

4、协助投标人制作投标文件，使之对招标文件作出实质性响应，同时防止因重大偏离而导致投标失败；

   5、协助开发商草拟、修改竞拍所需相关法律文书；

   6、协助开发商草拟、修改土地转让申请，并领取土地使用权转让登记表；

   7、协助开发商草拟、修改土地租赁申请，并领取土地使用权租赁合同；

   8、协助转让或受让当事人拟定可行性的出让或转让方案，及相关的法律文书的草拟、修改工作；

9、协助制作、审查房地产项目转让合同。