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| 中国房地产法律网 2009-3-4 来源： 编辑： |
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
修正价格的因素包括：
1.所处地段繁华程度、
2.交通便捷程度、
3.小区环境、
4.景观、
5.公共配套设施完备程度、
6.城市规划限制、
7.房屋面积大小、
8.形状、
9.临路状况、
10.基础设施完备程度、
11.土地平整程度、
12.地势、
13.地质水文状况、
14.规划管制条件、
15.土地使用权年限;
16. 房屋新旧程度、
17.装修、
18.设施设备、
19.平面布置、
20.工程质量、
21.建筑结构、
22.楼层、
23.朝向。
其中四个因素最为关键。
一.地段。
二.房屋使用年限与小区管理及配套设施。
修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。
三.房屋朝向。
买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
四.房屋内部装修程度。
房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
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