拥有良好的物业管理，可以说是拥有高品质生活的前提，但由于目前物业管理水平的良莠不齐，接连不断的物业纠纷实在让人头痛不已。那么业主在面对物业纠纷时应该怎么维护自己的权益？
停车位收费纠纷
按产权确定受益者
小区内停车位的收费到底归谁？这让家住东岳路某小区的业主摸不着头脑，业主认为小区停车位属于公共空间，其收费应归小区全体业主共同所有，而物业公司认为公司对车辆进行了管理，此项收入应归物业公司所有。
律师：小区内停车位的收费应按产权确定受益者，一般来说路面停车位除了物业公司的管理成本外，其它收益应为小区全体业主共有。自有产权的停车位，没有公共收益，拥有停车位产权的业主所缴费的停车位物业费或管理费归对车辆进行管理的物业公司所有。对于地下停车位如果业主购房款中不含地下停车位的公摊，则收益不属于业主共有，开发商可以办理停车位产权；如果业主购房款中含有地下停车位的公摊，则该项收益扣除物业公司的管理成本外，应归业主共有。
同时提醒，为了在相类似的物业公共空间纠纷中能够保障自身权益，建议购房者最好留下购房时的沙盘照片、广告或宣传页，以备纠纷发生后可以做到有据可依。
物业费捆绑水电费
业主可投诉物业公司把物业管理费、水电费捆绑收取，若业主欠物业费，物业管理人员则不再代收水电费。六堰某花园业主王先生，就遭遇过这样的烦心事。当时，王先生由于不满所在小区的物业公司未取得资质就先行收取3个月的物业费，而且服务有瑕疵，从而拒交物业管理费。结果该物业公司以其不交物业费为由，也拒收水电费，从而给王先生的生活带来麻烦。
律师：物业管理中将水电费与物业管理费捆绑收取，业主不交物业费或违背物业管理条款就停水停电属“霸王条款”。水电属国家公共资源，又是公民日常生活中不可缺少的公共产品，享用这一社会公共资源是每一个公民应有的权利。物业管理公司将社会公共资源的水电费与物业管理费捆绑在一起，以停水停电手段，达到物业管理收费的目的。这种做法是不公平的，也违背了《合同法》规定的“诚实、信用，自愿协商、平等互利”的原则，是违背业主意志的单方面“霸王行为”。遇到这种情况，如果业主与物业公司当初签订的合同当中，明确写有物业公司有代收水电的义务时，业主可以凭与物业公司签订的合同，向有关部门反映，根据具体情况，明确权责，协调解决。
物业公司疏于防范
业主失窃理应赔偿
明明每个月按时交纳了10元钱的物业管理费，但家住三堰亨运集团家属楼的邵女士，在10月11晚家中被盗抓捕小偷时，不仅没有得到保安的帮助，事后物业公司反倒还以保安24小时值班已尽到职责为由，拒绝承担邵女士和另外某被盗业主的损失。
律师：一般情况下，物业公司在业主交了物业管理的情况下，必须对小区公共设施的安全负责，如果业主与物业公司没有在合同中明确注明，那么物业公司可以不必承担，业主的人身财产安全受侵害的责任。但如果业主的人身财产安全损失系物业公司疏于防范而造成的，只要业主提供了物业公司未尽责的证据后，业主可以要去物业公司酌情给予赔偿。
违约金抵物业费
购房者可拒绝
2005年9月份，吴先生在北京路某楼盘看中了一套商品房，当时与开发商签订的购房合同中，交房时间为2006年2月16日，合同上注明如逾期交房，开发商应支付违约金。后来开发商没有如期交房，直到今年5月才通知他办理入住手续。最近，吴先生向开发商提出支付违约金后，开发商称违约金可折抵物业管理费，并许诺自入住后，物业公司可免收一年物业管理费。而吴先生表示只要违约金，结果双方一直为此事僵持不下。
律师：物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。而且根据《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。” 也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年“物业管理费”，要经债权人购房人同意。购房者遇到这种情况可以直接拒绝。
另外，用物业管理费折抵延期交房违约金，还有可能侵犯小区其它业主的合法权利。所以提醒消费者，在办理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。
物业公司擅设广告牌
业主可向法院起诉
家住柳林沟某单位家属楼的刘女士反映说，物业公司在收取一定费用后，遂允许一广告公司把广告牌设置在居民楼顶上。她觉得物业公司的做法不妥，相关费用应归住户所有。
律师：根据《物业管理条例》规定，物业公司应征得该楼所有业主同意后，方可在楼顶设置广告牌。如果没有征得小区所有业主的同意，物业公司擅自让广告公司设置广告牌，并取得收益，一旦情况属实，小区任何一名业主都可提请召开业主大会进行商讨。若问题仍未得到解决，只要业主大会2/3的业主同意，即可向法院提出诉讼。
|
