“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1、3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
其具有以下五项主要特征:
1、有组织的新建,而不是农民以家庭为单位的自建房。
2、没有办理合法的规划和报建手续。
3、以赢利为目的。
4、实行对外开发式的销售,即销售对象不确定。
5、其产权性质不具有合法性,不能办理土地使用证、房产证等合法手续,不受法律保护,更不具备转让的条件。 |