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| 中国房地产法律网 2011-4-2 来源： 编辑： |
为促进户籍人口发展经营性物业，提高全镇居民的经济收入，促使“十二五”期间实现石排镇户籍家庭年物业总收入达到1万元以上，石排镇提出“家家有物业”的目标，鼓励各村探索物业的多种经营模式。
目前，各村（社区）正对辖区范围内村民已购买但未建的土地情况，以及村民拥有经营性物业情况及家庭财产性收入情况进行详细调查，并登记造册，为指导村民利用好购入的土地建设经营性物业提供重要依据。近日，记者就李家坊村在探索发展经营性物业模式及取得的成效方面，对该村党支部书记李金兴进行了专访。
2003年村就与村民合股建起了厂房
记者：目前李家坊村集资厂房的建设情况如何？
李金兴：随着农村工业化和城市化进程的日益加快，土地资源变得越来越重要。早在2003年，经过村两委干部反复研究，根据实际情况，我们村决定与村民合股建厂房。这也是为了充分利用好村现有的土地，使其能够最大限度地壮大李家坊村的集体经济，让群众能够得到长期稳定的经济收入。这栋厂房位于李家坊原大沙井，建筑面积有1.1万平方米，总工程款为550万元。共设股1100股，每股5000元，其中符合参股条件的股东有871人，村委会有229股。厂房租金为每月每平方米6.3元，月租金6.93万元；厂房每月从租金中取出3300元作为风险基金外，剩余6.6万元作为分红款，每股每月60元。预计7年可以收回本金。目前李家坊村参股人数共有494人，占符合参股条件的56.7%。
记者：近年来，李家坊村为增加集体经济，在经营性物业方面采取了哪些具体措施？
李金兴：我们村委会对村委会与村民合股建厂房一向很重视，从增加集体经济及村民财产性收入的原则出发，按照“全员动员、全员参与、稳妥推进”的工作思路，使得这项工作达到双赢的效果。
我们村根据《李家坊集资厂房股份制实施方案》的要求，严格制定了实施细则，明确具体操作方法是，首先明确集资厂房的操作模式，由村委会提供一块不作价的土地，集合村民的闲置资金作为股金，以建设标准厂房对外出租，把租金收入分摊给股民。其次要明晰参股条件和股权设置。凡户口在本村的农业户籍和非农业户籍都有参股权，包括现役义务兵、在读大中专学生，但不是原本村村民和出嫁女小孩除外。凡符合参股条件的村民，按每人1股，每股集资5000元，如有股民在经济上暂时有困难交不起集资款的，保留其参股权利，待股民有能力交付后再自愿入股，未入股的股民暂由村委会代为入股，分红归村委会所有，待其入股后分红时村委会再退出，村民持有的股份可转让、继承。
实行了股东代表大会制
记者：村委会有没有成立相应的组织机构，以保证工作取得实效？
李金兴：我们实行了股东代表大会制，股东代表由每户推选一名成年村民组成，并设立理事会和监事会，理事会暂由现任村委会干部义务担任，负责管理日常事务，监事会暂由村委会的监事会成员组成。同时为使该项目能够顺利实施，我们细化了理事会和监事会成员以及股东的权利和义务。
此外，我们还确立了分配方案。凡参加集资参股的股民，均可享有股份分红的权利，主要按租赁厂房面积计算所得收益，即租金，每月分红一次，但分红前要提留5％作为该项目的风险基金，如需增加设施或维修的，须扣除所需费用后再分配，同时企业的外汇留成收入和管理费由村委会收取，这属于村集体收入。
做好了方案确保股利发放公平公正公开
记者：实施过程中，如何取得群众的大力支持？
李金兴：由于集资建物业是一项新事物，不少群众缺乏了解，顾虑较多；还有一些人担心集资建物业的效益问题。针对这些问题，我们把做好宣传发动工作作为突破口，通过召开党员、干部、村民代表等各类人员座谈会，多次组织干部深入到村民家中，就集资厂房股份制的实施细则进行征求意见，反复调查了解和讨论，并对村民做好实施方案、权利义务及操作流程等解释工作，让群众明确村民集资建物业的宗旨，消除顾虑。
不仅如此，我们还认真抓好物业建设及管理工作，确保公平、公正、公开。为把集资建厂房工作办好、办实，我们村委会非常重视物业建设过程及物业管理工作，通过邀请村民代表、监事会等人员参加厂房公开招投标、参与工程验收，及时公布厂房的相关收支情况及按时发放股利等，确保整项工作公平、公正、公开。
村民财产性收入进一步增加
记者：从开始集资建厂房到现在，已经有6年多了，从村民的反响来看，取得了怎样的工作成效？
李金兴：成效应该是很明显的。首先是进一步增加了村民的财产性收入。通过收集村民闲散资金，建设经营性物业，可以进一步增加村民的财产性收入。每月每股60元，一年720元，对于一些低保家庭、困难家庭也是一项固定的生活补贴，可缓解一些困难，减轻负担，增加其财产性收入，使我村基本达到家家有物业的目标。除此之外，也提高了村民参与村委会事务的积极性。刚开始有部分村民对这项做法有顾虑，而且需要承担一定的风险，因而参股人数不多，但后来看到有实实在在的丰厚回报，都纷纷踊跃参股，并提议要多建几幢这样的股份厂房，并对集体建厂房提出许多建设及意见，加强了村民与村干部的沟通，提高了村民参与村委会事务的积极性。
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