| 提要：面对春节前密集出台的楼市调控、税收、金融政策，上海楼市成交陷入低谷。昨天唯一一幅住宅地块青浦重固食品站东侧地块竞拍中，凤溪房产以1806万元拿下，折合楼板价每平方米4337元。随着高端住宅市场成交量的下滑，小户型低总价的项目有望成为下一步楼市成交主力。
面对春节前密集出台的楼市调控、税收、金融政策，上海楼市成交陷入低谷。上海“网上房地产”公布的数据显示：从2月9日到11日，春节长假过后的三个工作日里，上海一手房签约套数分别仅为112套、214套和298套，这一成交水平较新政出台前有了显著下降。据统计，1月26日“新国八条”政策出台之前，一手房日签约套数一般在500套以上，高峰时达到日均千套。
审慎观望之下，市场各方心态如何？成交低谷是否会带来价格下降？诸多问题引发关注。
升级版限购令被认为“最严厉”
继“新国八条”和房产税新政出台后，1月30日，上海市地方税务局发布公告，明确了房产税征收的具体事项；2月1日，上海贯彻落实“国八条”的“沪九条”也正式落地。在购房者心中，究竟哪项规定最为严厉？
从目前市场反应来看，由于根据“沪九条”精神，不少已经拥有一套或两套住房的家庭将暂时无法新购住房，也就谈不上缴纳房产税了。且此次房产税试点从征收面及税率上来看，仍属较为温和，因此很多购房者认为，相比房产税试点政策而言，“沪九条”政策更为严厉。一项调查，有近六成的受访者认为与沪版房产税相比，“沪九条”的影响面更广。
而在“沪九条”中，又数升级版限购规定最受关注。在一项“您认为‘沪九条’中最严厉的政策是哪条”的调查中，有46.1%的受访者认为升级版限购政策最为严厉；其次，23.5%的受访者将票投给了“个人将购买不足5年的住房转手交易的全额征收营业税”；14.6%的受访者锁定 “2011年3月底前向社会公布房价控制目标”这一条；还有一成多受访者投票给二套房首付提高和贷款基本利率提高的相关规定。
开发商心理预期普遍降低
系列新政加上适逢春节传统淡季，短期内楼市的成交低迷属于意料之中。然而这种局面会持续多久，成交僵局何时能被打破？业内认为，这一方面要看开发商是否能降低售价，另一方面要看购房者对政策效应的预期如何。
开发商能否降低售价，取决于对后市的预期。后市预期如何，土地市场上又可见一斑。系列新政后，适逢上海土地市场供应迎来一波小高峰。1月30日和2月1日，共出让17幅土地，其中4块为纯住宅地块；昨天，上海土地市场迎来兔年首拍，今天还将有2幅住宅地块开拍。
“从新政后开发商在土地市场上的表现来看，开发商对后市的预期普遍有所放低。”中国房产信息集团高级分析师付琦表示。以1月30日成交的临港泥城社区两幅热门地块为例，当日分别吸引6家和9家开发商前来竞争。最终，两家开发商分别以每平方米3745元和4270元的楼板价摘得地块，而其余大部分开发商的报价折合楼板价基本在每平方米3500元以下。付琦认为，目前这两个地块周边在售楼盘的售价约为9500元左右，从开发商的报价来看，其对未来该区域房价的上升预期显然有了明显降低。
昨天唯一一幅住宅地块青浦重固食品站东侧地块竞拍中，凤溪房产以1806万元拿下，折合楼板价每平方米4337元。业内评论，这一价格也是十分理性的。开发商对后市预期的调整，会令新房的售价趋于合理。
上海中原研究咨询部经理龚敏认为，加息通道的开启，除了会增加购房者的购房成本和持有成本外，对买卖双方的心理影响将更为深远。随着金融机构银根紧缩，今年开发商的资金压力会愈发明显，这也将促使开发商通过降价，“以价促量”。
中低端楼盘有可能先降价
无论是 “国八条”还是房产税政策，目标都是进一步抑制投资投机。随着投资投机客的退出，高端住宅市场将受到明显抑制。前一阶段高端住宅集中成交推高全市住宅成交均价的局面将得以改观。
“通常，高端项目销售周期普遍高于中低端项目，因此在市场出现观望时开发商对资金的把握能力将优于中低端项目。”付琦认为，未来中低端项目或将先于高端出现价格调整。
来自中国房产信息集团的数据显示，今年1月份全市新增的商品住宅房源仅38.88万平方米，相当于去年12月份的四分之一。供应量大幅下滑，除了因为开发商在春节前存货不足外，也表明受到调控影响，开发商担心销售不畅而不敢轻易推盘。一季度是开发商奠定全年业绩的基础，预期元宵节起将会加大推盘力度，同时加大营销和让利幅度，部分报价会有3%—5%的让利。个别急于销售的楼盘，让利幅度可能会超过10%。
业内人士认为，房产税政策及加息令的发布，将令一批资金实力有限的购房者更加青睐经济实用的小户型房源。随着高端住宅市场成交量的下滑，小户型低总价的项目有望成为下一步楼市成交主力。 |
