市建委与市工商局共同起草的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本经过征求意见、公开论证等诸多环节，前后历时一年多时间，昨天终于正式出台，并将于今年5月1日起施行。
此前，由于物业服务合同签订不规范，合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等问题，引发许多物业服务纠纷。合同中对开发商、物业公司和业主所应承担的相关责任和义务都进行了明确规定。
如物业费收取问题，合同规定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五（或其他约定）的标准承担相应的滞纳金。记者计算了一下，100平方米的房子，每月2元/平方米的物业费，逾期1个月不交，滞纳金约是3元。
据了解，《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，要求开发建设单位在销售之前选聘物业服务企业时签订，在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时予以确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。
《北京市物业服务合同》示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用，通过明确物业服务范围、完善业主与物业服务企业的权利义务等措施，进一步理顺双方关系。
两个合同文本今起可从市工商局网站上下载。出台内幕
市建委：为提醒业主
■市建委：
此条款是为了提醒欠费业主
市建委物业处主任赵成解释说，出台欠费业主“按照逾期每日万分之五（或重新约定比例）的标准承担相应的滞纳金”，主要是为了提醒欠费业主和物业公司，避免以后为此发生纠纷。
据赵成介绍，欠费问题是目前物业管理中常见的问题之一。过去的物业合同中其实是把滞纳金的问题笼统地归纳到“违约责任”的条款中，没有明确把欠费业主应该承担滞纳金这一问题单独提出。而这导致很多欠费业主补交物业费的时候，不愿意承担滞纳金，这对其他按时交费的业主是不公平的；还出现有的物业公司要求欠费业主承担很高的滞纳金，而引起纠纷。“也正是如此，这次的示范合同，把这条明确单独提出，提醒物业公司和业主双方，注意这个条款，事先对此做好相关约定。”
■物业协会：
业主欠费现象比较普遍
业主欠交物业费是常见的问题。记者从有关部门了解到尚且没有有关此问题的最新统计数据。但一份资料显示，截止到2007年3月，北京共有取得资质的物业管理企业2600多家，管理的项目3000多个，小区物业费欠交率平均在20％左右。
记者昨天也从北京市物业协会和多家物业公司了解到，目前，不管什么类型的物业公司，什么类型的小区———不管是高档小区还是经济适用住房小区，大多数物业公司都遭遇欠费问题，不同的只是欠费多或少的问题。而欠费的原因也都类似，主要原因有开发商遗留问题引起、物业服务跟不上、个别业主自身素质需要提高等。
各方反应
“欠费交滞纳金”条款引发争议
律师炮轰“这是霸王条款”
示范合同中最受关注的条款莫过于“欠费即交纳滞纳金”了。记者采访了一些物业公司、业主及相关专家，他们对此看法不一。
■律师：
应该从合同里删掉这一条款
北京市汇佳律师事务所主任、中国消费者协会专家顾问邱宝昌自称参加过《北京物业服务合同》讨论稿的研讨会，他说：“当时没有这个条款，此次公布新增加此条款，我认为这对业主来说非常的不公平。”
“许多业主不交物业费是有原因的，把欠费即交纳滞纳金作为条款签订在合同里，非常不公平，我坚决反对，这是霸王条款。”邱宝昌说，目前一些物业公司提供的服务达不到合同的约定或物业管理的相关标准，并且尚未厘清相关责任时，业主缓交物业费，不能缴纳“滞纳金”；除此之外，业主若有缓交物业费的正当理由，也不能够缴纳所谓的“滞纳金”。
邱宝昌律师认为，增加这个条款的初衷，可能是物业遭遇收费难。但是物业收费难，应该从提高自身的服务水平找原因，把“滞纳金”写入合同，只会让业主选择不签，导致合同的普及率下降。物业不能提供承诺的、与业主支付的物业相称的满意服务，造成业主的生活品质下降，将要如何赔偿呢？合同里没有。只是单方面规定，业主逾期不交物业费就违约，还要承担滞纳金，加大了业主的义务，是霸王条款。政府出台的格式条款更应该是秉承法律精神的、公平的条款。邱宝昌认为，“这个条款应该删掉。”
因为《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，意味着业主在购房时就必须签这个合同，因此受到合同的约束，这对业主来说也不太公平。
■物业公司：
业主欠费应该交滞纳金
业主欠交物业费是常见的问题。记者昨天从多家物业公司了解到，他们很赞成这一条款。某小区物业公司工作人员说：“催业主交物业费可难了，有了这个，我们催交时至少硬气一些。”也有物业工作人员不是很乐观：“拖欠者要是连滞纳金都不交，也不是没有可能。”
■业主：
赞成反对皆有之
家住博雅西园的网友“纤云漫卷”说，“我的物业费都按时交，虽然我也对物业有很多意见，但我觉得不交物业费解决不了问题，只会恶性循环，如果都不交物业费,小区就变成垃圾场了。”虽然名佳花园物业公司把催缴物业费的通知贴在单元楼门口，但是“碎心鱼”表示，物业公司不解决现有的问题，他是不会交物业费的。
国美第一城的郑先生认为，物业费可以作为要求物业改善服务的一个砝码。因此希望，物业费不能按年提前交，而应按月在月底交。
望京新城的业主表示，物业有要求业主交费的权利，只要是已经提供了合格服务的话。如果提供的是不完全合格的服务，却要业主交100%的服务费用，对业主来说是不公平的。有业主倡议，可以先交认为还算合格部分服务的费用，如果有物业提出要交滞纳金，业主应该准备更多物业提供了哪些不合格服务的证据，用事实和证据说话，请有关机构来解决。
■房产专家：
业主要有主动交费的观念
清华大学房地产研究所副所长季如进昨天听到这个消息后，第一句话就说，“业主不交费，本身就违背了物业合同，就应该交滞纳金。这次公布的物业示范合同从某种意义上说只是业主和开发商的参考，更主要的是业主要有主动交费的观念。”
季如进认为，拒交物业费是一种不理智的行为，不但无益于物业问题的解决，还会损害自己、交费业主、物业公司三方的权益以及小区的整体形象、房产价值，对交费业主也是不公平的。不管物业示范合同有没有这条，交费都是全体业主的事情，物业费是属于业主集体所有的，不是物业公司的，业主都应该主动交费。
■文/本报记者余美英见习记者郑劭清
热点解读
物业费可选
本次出台的合同对开发商、物业公司和业主所应承担的相关责任和义务都进行了明确规定。记者对一些热点问题解读如下：
■物业费可选“包干”或“酬金”需公示收支、使用情况
对于业主普遍关心的物业服务收费问题，文本中规定物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收，提供了“包干制”或“酬金制”供当事人选择。
包干制是物业费由业主按其拥有的建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。物业服务企业还应当定期向业主公布公共服务收支情况。
酬金制是业主按其建筑面积预先交纳物业服务资金为交纳的业主所有，由物业代管，主要用于维持物业的必要开支。实行酬金制的，应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按季、半年向全体业主公布物业服务费用的使用情况。
■“老”物业合同终止不撤走需向业主支付违约金
业主委员会选聘了新物业，老物业擅自撤离或拒不撤离引发纠纷，是近两年物业的热点问题。文本中对此类问题做出了专门规定：任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方，从而给物业交接预留充足的准备时间。
原合同终止后尚未有新物业承接的，原物业应当继续按约定提供服务，在此期间的物业费仍由业主按原合同约定标准交纳。
物业在服务期限内擅自撤出的，或是在合同终止后拒不撤出物业区域的，均须向业主支付违约金。这些行为给业主造成损失的，还应承担相应的赔偿责任。
此外，在示范合同中还明确的问题有：共用设施收益归全体业主；装修不得乱收费，押金可退还；住宅经商可参照商业物业标准收取物业费；物业不得限制业主购买“水”“电”；物业不得擅自占用公用设施或更改用途；入住前服务费不得摊给业主等。 |
