物业费按“判例”减免

物业费按“判例”减免北京通州法院统一物业费酌减标准   2009.07.07      A08版：法治中国 稿件来源:上海法治报

□据京华时报报道

    前日，北京通州法院发布消息称，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出 “判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就可直接提出按同样标准减免，一般可酌减8%物业费。

法院：推出“判例原则”

    法院有关负责人介绍，通州大约五六成的小区都存在欠费情况。

    在该院受理的物业公司起诉业主讨要物业费的案件中，经常有业主以物业公司服务不佳为由，要求减免物业费。以往，法官根据业主提供的证据，确认服务的瑕疵程度，然后在判决书中确定业主需要支付的物业费金额。

    但是由于各个法官认识不同，很容易导致酌减标准不一，甚至在同一小区同一时间段的物业纠纷案中，酌减物业费的数额与比例也不一致，引起了部分业主不满。

    此次，法院统一物业费酌减标准，只要业主当庭提出物业服务存在瑕疵，法院经调查发现属实，就会酌减物业费。如果同一小区内已有业主得到酌减物业费的判决，其他业主按照 “判例原则”不需再自行举证，只要提出要求就可获得减免。

    根据该标准，对物业公司已经撤出的老小区，法官将根据原物业管理服务期间各小区瑕疵的严重程度，制定相应的酌减比例；对于新小区物业服务存在的瑕疵问题，在没有特殊情形的情况下，业主一般可被酌减8%的物业费，法官自由裁量的幅度不得超出6%-10%。如出现新类型的瑕疵，可根据实际情况研讨确定新的酌减幅度。

物业：业主可能有意挑刺

    开元国际物业管理有限公司负责人介绍，业主拒交物业费的情况在各个小区里都不罕见，通常他们遇到这种情况，都会先去业主家访问，了解业主对服务有何不满。如果业主的诉求合理，物业方面会酌情减免部分物业费，或者先将服务做到业主满意再收取物业费。但是，在追讨物业费的过程中，也难免遇到一些 “老赖”业主。遇到这种情况，物业工作人员只能不懈地每周上门 “贴条”或打电话追讨。 “碰到坚决不交的，就只能起诉了”。该公司就曾经起诉过拒交物业费的业主，并且胜诉，最终拿到了一年多的物业费。但是，物业方面还是希望尽量避免与业主对簿公堂。

    这位负责人表示，他个人并不看好通州法院出台的 “办法”，这种明文规定可能会导致个别业主有意 “挑刺”，拒交物业费，从而损害物业公司的利益。

业主：对物业起到警示作用

    家住望京的蒋先生说，自己没有拒交过物业费，但听说小区有不交物业费的业主，业主对物业服务质量不满是个普遍现象，而且很难解决。

    他认为，假如物业服务质量差，业主也应该交纳物业费，但肯定不能按原来的收费标准交纳，应该少交，因为物业没有达到相关服务标准。“到底应该少交多少，这是物业和业主双方扯不清的事情”。

    他说，通州法院的这个办法不仅为业主监督物业整改提供了强有力的依据，也能够对服务不到位的物业起到警示作用， “就算改好了，他们也应该为之前对业主带来的不便埋单”。