2009年7月13日,财政部公布的最新财政收支情况显示,今年上半年,全国财政收入33976.14亿元,比去年同期下降2.4%,而地方本级收入却同比增长了6.6%。据了解,地方财政在遭遇经济危机的情况下不降反升,还得“归功”于每年不断增长的土地出让金。

    据《中国经济周刊》近日从国家税务总局相关人士了解到,2010年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作方案,但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。也就是说,地方财政可继续以土地出让金的形式获取地方财政收入。

    今年6月份以来,地价上涨导致一些城市新“地王”不断涌现,房价也出现反弹,一些楼盘大幅上涨,购房人对楼价又回到观望状态。

    新的物业税到底会不会对房地产市场进行一个较大的调整,最终改变高房价的现状？

    物业税将绕开最大障碍

    不会触及土地出让金

    国家税务总局科研所研究员张培森对《中国经济周刊》说,目前物业税征收最大的障碍是土地出让金。

    根据国家对物业税改革的框架,物业税是将现行与土地、房屋相关的税费整合,重新确定税基和税率,在不动产保有环节征收。而现有税费占到开发商成本的60%到70%,其中土地出让金就占大头,约为总开发成本的30%到40%。对此,很多房地产商哭诉,高房价并非是房地产商的错,而是高地价惹的祸。

    张培森对《中国经济周刊》说,“我国现在的土地出让制度虽然按照国家要求的招投标形式出售,但不同的开发商在地方政府所拿到的价格是不一样的,所以房地产的暴利也是从这里来的。一旦土地出让金纳入物业税,按照国家统一指导的市场价进行土地出售,就能让整个房地产开发成本透明化,房价自然就降下来了。”

    土地出让金已经成为物业税推出的最大障碍。根据我国的土地制度,地方的国有土地归地方政府所有,地方政府根据各自的实际情况、土地市场价值等因素来自行定价,土地出让的收入就纳入了地方财政。如果一旦将土地出让金纳入物业税,土地出让金就以国家税收的形式进入了国库,如何分配给地方、分配多少将是面临的一大问题。另外,与现在地方政府一次性出让土地不同的是,物业税分年征收,这将导致地方财政收入的大大减少。

    据国家税务总局相关人士透露,现在各地对物业税所做的“模拟”试点（亦叫“空转”试点）也并未涉及到土地出让金,而2010年前出台可操作性的物业税方案也将是在保留土地出让金的前提下所做的改革。张培森对此向《中国经济周刊》表示,在不触及土地出让制度的前提下对现有税费进行整合相对更加简单、易行和具有可操作性,但会涉及到收费的建设部门,所以要进行税收和收费的整合也并非易事,要协调好不同部门的利益关系,还要制定好配套政策,处理好土地评估等技术层面的问题。