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[经验交流]上海房产律师提醒：买二手房不能只看房产证(转载) |
| 中国房地产法律网 2011-1-20 来源： 编辑： |
上海房产律师www.shanghaibizlawyer.com提醒，在购买二手房的过程中，许多市民懂得审核房产证真伪的重要性。不过，对于那些真实的房产证，人们是否就可以放松警惕？真实的房产证，当真不会蒙蔽购房者的眼睛，不会给他们带来意想不到的损失吗？或许，问题的答案并不像人们想象的那样简单。购房时要多个心眼，不能只看房产证的真伪。
案例
支付定金后发现房子早被法院查封
前不久，上海市民刘小姐看中了上海浦东新区一套价格适中的公寓房。刘小姐直接与卖房人达成了购房意向，并很快支付了2万元定金。支付定金前，行事谨慎的刘小姐特意检查了该套房屋的房产证原件，并仔细核对了卖房人的身份证。看到两者均内容真实，刘小姐这才定了心。
然而，令刘小姐想不到的事还是发生了：当地房地产交易中心告知刘小姐，因这套房屋已于1年前被法院查封，因此不能办理交易手续。“这一情况并没有反映在房产证上啊？”又急又气的刘小姐连忙给卖房的业主打电话，但他的手机已停机。因无法提供合法证明，刘小姐在短时间内无法取得该套房屋的所有权，将来她想要取得所有权也还需经过复杂、繁琐的程序。最终，刘小姐只好自认倒霉，交付的2万元定金也就此泡汤。
签合同后发现房屋换了产权人
无独有偶。在上海工作不久的赵女士有意买一套市区的小房子。通过一家中介公司，赵女士很快找到了中意的房源，并与出卖人周某签下一份房屋买卖合同。为表示卖房诚意，周某将房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后，赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款，可此时周某却以种种理由，一再拖延办理房屋过户的手续。想到周某的房产证还押在中介公司，赵女士倒也不太担心：“最多晚几天办手续，问题不大。”
两个月后，赵女士有点坐不住了。打电话和周某约办理过户手续的时间，周某却总是含含糊糊的，后来索性关了手机不接电话。无奈之下，赵女士向一位当律师的朋友咨询。朋友连忙带她赶到房地产交易中心，对这套房屋作了产权调查。这下，赵女士傻眼了：这套房屋居然已在半个月前换了“主人”，周某已经不是这套房屋的产权人。
分析
房产证不能如实反映房屋情况
上述案例中的刘小姐、赵女士，维权意识并不差，可是到头来为何还是吃了亏、上了当？
上海房产律师马律师解惑：房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的惟一合法凭证。应该说，房产证对于保障房屋权利人的合法权益、维护房地产市场秩序等，都起着十分重要的作用。尽管我国有关法律规定，房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致，但在目前的二手房交易过程中，所售房屋实际情况与产权证上注明的不符的现象仍时有发生。诸如房屋已被法院查封，房屋已列入红线拆迁范围、部分房改房可能存在不具备上市交易条件等问题，都可能未在房产证上如实地反映出来。如果不能事先了解有关房屋的真实状况，购房者难免会上当受骗，陷入无休止的纠纷之中。
购房遇到疑问时，可向律师咨询。
房地产登记册资料最真实
那么，什么地方才有房屋完整、真实的资料呢？根据有关规定，房地产登记机构应当依照当事人申请或者依照职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利，和其他依法应当登记的房地产权利，以及与此相关的事项进行记载、公示。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载，应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。由此可见，通过房地产登记册，购房人完全可以了解到有关房屋的真实状况。
依照有关法律法规的规定，房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。
看来，购买二手房，市民不要随便交定金、不可匆忙签合同、不要轻信房产证，最好在交易前，到有关房地产交易中心进行产权调查，以便及时、准确地掌握有关房屋的真实状况，真正做到心中有数。
来源：上海房产律师(http://www.shanghaibizlawyer.com)
针对房屋买卖交易活动中容易引发纠纷事项双方应注意
针对房屋买卖交易活动中容易引发纠纷事项，[url=www.shanghaibizlawyer.com]上海房产律师[/url]马律师提醒买卖双方应注意以下几个方面：
首先，对于办理贷款等并非当事人自身可以独立解决的事项，在签订合同时应该适当多预留一些时间，作为出现意外情况的缓冲。目前各商业银行审批发放贷款的流程、条件、时间等有所不同，在某一家商业银行不能获得贷款的，如果预留多一些时间，仍可向其他银行寻求贷款而不至于没有补救的时间。
其次，磋商合同条款时，对重要的合同义务除了约定履行期限和违约金、解除合同的条件之外，尽可能再约定一个合理的缓冲期。这个缓冲期十分重要，它可以用来弥补、挽救整个合同。如果因为客观原因，一方迟延履行某项重要义务很短时间，但合同直接约定另一方享有解除权的，很容易导致合同的解除。这样对当事人而言风险巨大，毫无挽救合同的机会，客观上并不公平。同时，若当事人这样约定条款内容，法律并不禁止，一旦双方对合同是否继续履行产生分歧，极易引发诉讼。诉讼中，限于当事人合同的约定，法院也很难直接调整、平衡双方的利益。
另外，应正确对待合同相对方。合同相对方是自己的交易对象，不是自己的仇人，正常情况下更不是骗子。履约中自己应当诚实信用，在没有确切证据证明对方存在恶意的情况下，应当相信对方也是诚实守信的。对于对方履约中出现的困难或障碍，应给予积极的配合，共同为合同的履行创造条件。若只是坚守自己的权利，往往会忽视别人的利益，有时怠于配合对方的合理要求可能导致严重的违约行为。若由此发生纠纷甚至诉讼的，法院或者仲裁机构作为中立的第三方，其基本价值观是对于签订的合同双方都应积极履行，不会轻易地解除一个合同，因为这样并不会增加社会的财富，反而会增加当事人的交易成本。
此外，还要注意保有履约过程中的证据。相信对方的诚信是善良人的基本品德，但不是说不需要保留证据。恰恰相反，注意保留履行过程中的证据不但是能够做到的，而且是必须的、明智的。现在电话、电子邮件等通讯方式比较方便，但这些方式或者难以作为证据，或者作为证据的形式要求比较严格，因此要注意保留书面证据，比如说好某些事项后即时签署补充协议，或者通过挂号信函的方式进行交涉。
来源：上海房产律师(http://www.shanghaibizlawyer.com) |
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