交纳物业管理费的条件

　　“特约物业管理”，是业主个人对房屋的占有、使用、收益和处分，纯粹是业主个人的权利，因“特约物业管理”而发生的费用完全由业主个人承担，获取的收益也完全归业主个人享有。“物业管理费”大于“收益”的，超出部分，完全由业主个人承担，不存在业主个人向谁交纳物业管理费的问题。

　　“公共物业管理”，是开发商和业主共同的权利，也是开发商和业主共同的义务。从“共同的义务”这一方面来说，因行使对小区公共财产的占有、使用、收益和处分的权利而发生的费用，开发商和业主应共同承担；从“共同的权利”这一方面来说，小区公共财产的收益，也应当归开发商和业主共同享有。“收益”大于或等于“物业管理费”的，无需开发商或业主交纳物业管理费；“收益”小于“物业管理费”的，负数部分，开发商和业主应当按各自分摊的金额交纳物业管理费。

　　哪些属于小区公共财产的收益呢？举例来说：2%的公共维修基金的银行存款利息，小区公共财产的市场增值，车库或车位的出租收入，公共墙体或公共楼顶用于发布广告、用于设置通讯设备等的出租收入，其他公共建筑、公共场地、公共设备设施的出租收入，等等。

　　哪些属于物业管理费呢？“公共物业管理”的物业管理费就是对小区公共财产行使占有、使用、收益和处分的权利所发生的费用。对小区公共财产行使占有、使用、收益和处分的权利所发生的费用，在会计学上就是管理成本，包括：人员工资、奖金、保险、不可预见费用、小区公共财产的折旧和自然损耗、应支付给物业管理公司的报酬，等等。

　　在管理成本以外的，不属于物业管理费，开发商和业主有权拒绝承担。比如，有人认为：如果业主大会通过了小区年度建设方案，建设所需资金应当作为物业管理费由业主承担。这一主张，脱离了公共物业管理是业主和开发商基于对小区公共财产的共有而共同享有的权利和共同承担的义务这一法律基础。小区公共财产是既有的，对小区公共财产的管理应仅限于对既有公共财产的管理，业主承担的物业管理费应仅限于对既有公共财产的管理所发生的费用。所谓“建设所需资金”，是管理小区既有公共财产所发生的费用以外的费用，超出了业主的法定义务的范围，性质上不属于因管理小区公共财产而发生的费用，而是对小区公共财产的添加。如果业主大会通过这样的决议，是违法的、无效的。某些小区的物业管理公司、物业管理委员会(或业主委员会)借政府主管部门发起的物业管理星级服务评比活动，在小区内增设花草、树木、假山假水、亭台楼阁、健身娱乐设施等，试图将这部分建设费用作为物业管理费分摊到业主头上，居律师告诉你：你有权拒绝承担。