物业管理费的交纳方式

　　对小区公共财产的管理，是小区公共财产全体共有人的共同的权利。全体共有人都直接管理公共财产，必然令对公共财产的管理无法进行。管理小区公共财产的权利只能通过全体共有人的代表行使。在业主委员会成立之前，开发商占有小区公共财产的50%以上，开发商有权代表全体共有人管理小区公共财产。在业主委员会成立之后，业主委员会作为全体共有人的代表管理小区公共财产。对小区公共财产的管理，同时也是小区公共财产全体共有人的共同的义务。正是基于共同的义务，开发商和业主都应当承担物业管理费。当小区公共财产的收益与物业管理费相抵出现负数时，开发商和业主都负有交纳物业管理费的义务。交纳物业管理费，只能向全体共有人的代表交纳。在业主委员会成立之前，开发商应该拿出其应分摊的物业管理费，业主应向开发商交纳应分摊的物业管理费。在业主委员会成立之后，业主和开发商都应向业主委员会交纳各自应分摊的物业管理费。

　　如果开发商或业主委员会委托物业管理公司管理小区公共财产，开发商或业主委员会应当向物业管理公司支付费用和报酬。开发商与物业管理公司签订《物业管理委托合同》与业主委员会与物业管理公司签订《物业管理委托合同》一样，都是作为小区公共财产的全体共有人的代表与物业管理公司签订合同，只是因为开发商有权代表全体共有人，其以自己的名义与物业管理公司签订的合同才具有法律效力。所以，开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》，在形式上，是开发商与物业管理公司之间的合同；在法律上，是小区公共财产的全体共有人与物业管理公司之间的合同。小区公共财产的全体共有人是法律上的委托人。开发商向物业管理公司支付费用和报酬，是开发商作为全体共有人的代表先行对外履行合同义务。在开发商对外履行合同义务以后，开发商对外支付的费用和报酬都计入物业管理成本，即物业管理费将由开发商和业主分摊。如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费，开发商根据《民法通则》第七十八条的规定，有权对该业主提起诉讼。同样，面对拒绝交纳物业管理费的业主，业主委员会根据《民法通则》的这条规定，也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼，只能根据法律的规定，而不是根据什么“合同”。在开发商和业主之间、业主委员会和业主之间，是不可能存在任何有关物业管理或“交费”之类的合同的。