日前，住房和城乡建设部宣布，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。该计划一出，争议声四起。不少业内人士认为，这将加重中低收入者的观望心态，对开发商存量房销售带来更大压力。
但也有专家表示乐观态度。“保障房和商品房的目标群体存在差异，因此9000亿保障房计划的出台对整体楼市影响并不大。”合富辉煌首席市场分析师表示。而在不少业内人士看来，政府的这项决策目前也还只是一张“空头支票”，能否落到实处仍是未知数。
分流需求 商品房压力更大
按照建设部的投资计划，经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量将超过600万套，平均每年供应量逾190万套。而据了解，2006年全国住房销售量是500多万套，2007～2009年大致维持在550万套左右的规模。业内人士预计，如果未来3年住房成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过30%的份额。
资深房产专家韩世同(韩世同博客)认为，9000亿元投入保障房，打乱了市场预期，市场上一部分人本应进入便宜的商品房市场，但受保障房的影响，转向保障房市场，从而分流了商品房的市场需求，这将延长正处于下降周期的房地产市场调整期。
更有业内人士认为，9000亿元投入保障房会加重中低收入者的观望心态，对低端、郊区商品房造成一定负面影响。尽管保障房的目标群体进行了明确的定位，但现在能承受4000多元/平方米平均售价的购房者，可能也是商品房的有效需求者。
韩世同认为，保障房的实施是一个动态的过程，应该在未来根据市场情况不断调整保障房和商品房的比例，才能确保住房市场的真正健康。
加重观望气氛 楼价或再跌
限价房和经济适用房对同区域的商品房的销售价格影响匪浅。据了解，当金沙洲区域某限价房的最高限价在6000多元/平方米时，同区域的多个商品房就以“比限价房还便宜”的销售价推出。
据某知名中介机构预计，如果这些保障性住房全面实施，去年到今年的保障性住房将占新增供应量的25%左右，对未来开发商现有项目的价格及交易量将造成一定的下行压力。
某知名专家分析，如果保障房占商品房市场需求的30%，意味着商品房市场30%份额被分流，价格也将下跌30%才能达到市场平衡。总体来说，保障房的大量入市对商品房价格影响不容小觑。
中国资深房产专家陈真诚认为，3年内在全国投资9000亿元建保障性住房，在一定时期内，会把房地产市场中的一些中间需求拉向住房保障方面，减少商品房需求，从而影响供求关系预期，在一定程度上导致商品房市场上更多的人观望或继续观望，乃至弃购，将导致房价进一步继续下降。
未来住房供应格局或将改变
据规划，在未来3年里，预计有700多万套保障性住房供应到市场上。有业内人士表示，如果这个计划实现的话，房地产的格局将会发生重大变化，商品房将会向保障性住房看齐，市场将以保障房为主导。
SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客)日前表示，开发商主要是住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。前些年住宅开发商的商业模式、生存空间是普通住宅。而在未来格局中，普通住宅将被大量的保障性住房所替代，这些住宅开发商的生存空间将会面临很大的压缩。
焦点1 对房价的影响？
soho中国董事长潘石屹：房价将向保障房靠拢
国家在这次扩大内需中安排了9000亿的资金用于保障性住房建设，如果这个计划实现的话，房地产的格局将会发生重大变化。普通住房无论从数量上还是从房价上都会和保障性住房看齐，以保障性住房为主。与此同时，开发商主要是住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。前些年住宅开发商的商业模式、生存空间是普通住宅。而在未来格局中，普通住宅将被大量的保障性住房所替代。
中国资深房产专家陈真诚：房价或继续下滑
未来3年在全国投资9000亿元建保障性住房，说明政府已发现并重视房地产所存在的问题，并着手解决中低收入老百姓的住房问题。
目前，国内房地产面临的最主要实际问题是房价过高、供大于求。因此，政府的这一决策会在一定程度上导致商品房市场上更多的人观望，乃至弃购，导致房价进一步继续下降。
焦点2 开发商何去何从？
时代地产负责人：若全部落实，危机大于商机
9000亿保障房的出台对开发商和当下楼市不会有什么影响。因为目前出来的只是一个纲要性文件，能否如实执行还是未知数。比如9000亿元是否会全部都投入使用？不同城市又会分多少？这些都很难说。
当然，以后如果全部都落实的话，对开发商来说，肯定会是危机大于商机。
白云区某小型开发商总经理：还只是“空头支票”
对我们开发商来说，9000亿保障房计划出台带来的危机和冲击并不大，更大的是对心理预期的影响。
目前保障房的各种动作还未落实，甚至可说是一张“空头支票”。而保障房建好后，会不会过剩又是一个问题。开发商对以后的预期担心，主要体现在如果保障房供过于求，政府会否将保障房变相成另一种商品房？这样对开发商来说，就成为了一种竞争。
焦点3 有何建议
华远集团董事长任志强：不如按人头补贴
如果每年进行3000亿元的保障性住房建设，可能最后会导致房地产的真正投资不断下滑。到目前为止，我们已下滑了将近4500亿元。
从全国来说，我们这次要建的保障型住房大概是750万套，而中国实际上符合廉租房标准的大概不超过480万户；如果政策按人头补贴，可能效果好于大量建房子。
中原地产(中原地产博客)项目总经理黄韬：建议以廉租房为主
如果保障性住房大部分是建廉租房，那么对房地产市场就不会有影响；但如果是建成经济适合房，那么对整个房地产行业的影响则很大，因为经济适用房上市后会拉低周边楼盘的价格。所以，建议保障性住房计划应以廉租房为主。
合富辉煌首席市场分析师黎文江：政府收购再租售
其实，解决低收入人群的居住问题，不一定非要建保障房，政府部门可收购价廉的一手或二手商品房，再以低价的形式租售给受保障群体；或者按人头补贴给低收入者，让他们自己购买称心如意的房子，这些措施的效果要好于建保障房. |
