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| 中国房地产法律网 2009-1-15 来源： 编辑： |
海南省三亚市中级人民法院民事判决书
（２００６）三亚民一终字第２０２号
上诉人（原审被告）王英，女。
委托代理人邓安安，男，３４岁，住址同上。
委托代理人崔广梅，女，４６岁.
被上诉人（原审原告）三亚丹州物业管理有限公司，住所地：三亚市凤凰路丹州小区商业中心二楼。
法定代表人李天壮，该公司董事长。
委托代理人罗于贤，该公司法律顾问。
上诉人王英因与被上诉人三亚丹州物业管理有限公司（以下简称丹州物业公司）物业管理纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（２００５）城民一初字第４０３号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王英的委托代理人邓安安、崔广梅，被上诉人丹州物业公司的委托代理人罗于贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：１９９８年１１月１８日，丹州物业公司与丹州小区业主管理委员会（以下简称业主委员会）签订《物业管理委托合同》，委托丹州物业公司对丹州小区进行物业管理服务。合同履行期限届满后，业主委员会尚未依法选聘新的物业管理企业，丹州小区的物业管理仍由丹州物业公司继续管理。２００３年２月２６日，三亚市物价局向丹州物业公司作出三价字［２００３］３９号《关于重新核定三亚丹州小区物业管理收费标准的通知》，确定综合物业管理纯生活用房每月每平方米０．８２元。因部分业主质疑丹州物业公司继续管理丹州小区的合法性，２００３年８月４日，三亚市国土资源局向业主委员会作出《关于丹州小区业主委员会反映业主权益受损有关问题的答复》，指出：为确保小区物业管理的延续性，业主委员会召开业主大会选聘新的物业管理公司前，小区物业管理活动仍由丹州物业公司管理。２００４年４月 １３日，业主委员会向丹州物业公司发出解聘通知，终止丹州物业公司对丹州小区的物业管理并移交物业管理权。４月３０ 日，丹州物业公司向全体业主发出公告，决定于２００４年５月１日起中止对丹州小区的物业管理服务，同时供水、供电服务终止。５月１日，业主委员会成立物业管理处，招聘人员管理丹州小区。由于业主委员会未按法定程序选聘新的物业管理公司接管丹州小区的物业管理，丹州物业公司于同年 ６月７日公告恢复对丹州小区的物业管理服务，并主动将该小区的物业管理费降为每平方米０．４元，但遭到丹州小区业主拒绝进入管理。７月４日业主委员会向三亚市国土资源局递交了《关于解决丹州小区目前物业管理问题的意见》，提出在新的业主大会召开之前，暂时由丹州物业公司负责管理，业主委员会成立的物业管理处同时停止运作。７月８日，三亚市国土资源局向业主委员会作出《关于三亚丹州住宅小区物业管理意见的复函》，指出：切实做好业主思想工作，协助物业管理公司收缴物业管理服务费、水电费等，确保小区管理正常运作。之后，丹州物业公司恢复管理。自２００４ 年１月至２００５年２月，王英尚欠水费４２６．６０元，电费１１７８．１５元，物业管理费５８３．９４元（不含２００４年５、６月份）。丹州物业公司于２００５年３月底停止了对丹州小区的物业管理。
原审法院认为，丹州物业公司系依法设立具有相应物业管理资质的企业法人，并取得了物价部门核发的收费许可证，依法具备从事物业管理资格，因此，丹州物业公司对丹州小区业主收取物业服务及水电费的合法性本院确认。虽然丹州物业公司与业主委员会签订的物业管理合同履行期限已届满，但为确保该小区物业管理的正常运转，在业主委员会依照法定程序选聘新的物业管理公司之前，丹州物业公司根据主管部门的意见对该小区进行过渡性管理并无不当。丹州物业公司事实上也为丹州小区业主提供水电及物业服务。丹州物业公司在该期间已提供了相应的物业服务，王英应当支付该段期间的电费１１７８．１５元，水费４２６．６０元，物业服务费５８３．９４元。因丹州物业公司实际未提供２００４年５、６月份的服务，诉求王英支付５、６月份的物业服务费，不予支持。关于提高收费价格多收业主电费一节，丹州物业公司的收费是否存在违法行为，应由相关部门查处，不属于本案审理范围。王英以三亚供电公司及三亚房管代管处已收水电费而拒交水费、电费及物业管理费依据不足，不予支持。虽然王英否认丹州物业公司提供的收费台帐，但是王英未举出相反的证据证明丹州物业公司主张的事实不成立，王英应承担举证不能的责任。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条第二款、第六十七条之规定，判决王英自本判决生效之日起三日内向丹州物业公司支付２００４年１月至２００５年２月物业服务费５８３．９４元（不含５、６月份服务费），水费４２６．６０元，电费１１７８．１５元。案件受理费９０元，由丹州物业公司承担１８元，王英承担７２元。
上诉人王英不服原审判决上诉称：一、丹州物业公司多收了我的水电费，应予退还。二、丹州物业公司与我之间不存在供水供电关系，丹州物业公司只是代收水电费，该公司也未提供其垫付水电费的证据，其不具备起诉水电费的资格。三、丹州物业公司的营业执照、资质证书、收费许可证均未年检，其合法性值得质疑。一审法院将无效的收费许可证和物业管理资质认为是合法，认为丹州物业公司具备主体资格是毫无根据的。综上，请求撤销一审判决，对丹州物业公司的物业管理企业资质、收费许可证和代收水电费资格进行审查，对丹州物业公司多收的水电费进行核实并退还给我。
被上诉人丹州物业公司口头辩称：一、关于退还水电费，应由王英举证证明我公司多收了多少水电费，且王英在一审中未就此提起反诉，我方对此不同意调解，王英只能另外起诉。二、我司与丹州小区的合同于２００１年期满，由于业主委员会未选出新的公司来管理，只能由我司一直管理到２００５年，因此，不存在双方协商一个价格并报备案。我司的收费行为有许可证，物价局也核定了收费标准，我司的收费是合法的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：其一，丹州物业公司具备从事物业管理的资格，且拥有合法的收费许可证，这一事实已为生效的本院（２００４）三亚民一终字第２２号民事判决书所认定，王英未能提供相反的证据推翻，本院予以确认。王英以丹州物业公司的企业资质及收费许可证存在问题，拒交物业管理费，理由不能成立。一审判决中有关王英应向丹州物业公司支付物业管理费的判决正确，应予维持。其二、对丹州小区用水用电方面的管理，丹州物业公司的营业执照对此所确认的经营范围是代收水电费，其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》亦明确其管理事项之一是代收水电费，其收取住户的水电费是受供水、供电部门的委托进行的，因此，丹州物业公司与王英之间没有供水供电合同关系。该公司向王英收取水电费是基于供水、供电公司的委托，其与供水供电公司之间是委托代理关系，所收取的水电费该公司也应向供水、供电部门上缴；丹州物业公司亦未提供证据证明其已向供水、供电公司垫付了王英所欠的水电费，因而具备了向王英追偿的权利，因此，丹州物业公司无权以自己的名义起诉王英要求王英向其交纳水电费。如王英与供水、供电公司存在拖欠水电费关系，应由供水、供电公司向王英提出主张。故丹州物业公司起诉要求王英向其支付拖欠的水电费，因其不具备原告主体资格，对该起诉应予驳回。原判对此处理不当，应予纠正。其三、关于丹州物业公司是否应向王英退还多收的水电费问题，因王英在一审中未就此提起反诉，其在二审中提出反诉，双方未能就此达成调解协议，依照法律规定，对此王英只能另行起诉。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第１８４条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更三亚市城郊人民法院（２００６）城民一初字第４０３号民事判决为：王英自本判决生效之日起三日内向丹州物业公司支付２００４年１月至２００５年２月物业服务费５８３．９４元；
二、驳回丹州物业公司关于要求王英支付水电费的起诉。
一、二审案件受理费１８０元，由丹州物业公司承担１４０元，王英承担４０元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 合 欢
审 判 员 曾 人 孝
审 判 员 何 冰
二○○六年十二月二十一日
书 记 员 柴 华 |
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