走过了扑朔迷离、一波三折的“拐点之年”，中国楼市迎来了2009年。在房贷减负、政策利好、供求关系这三重因素博弈下，楼市是继续调整，还是止跌回暖、由“熊”转“牛”？专家认为，与2008年“倒V形”走势相比，2009年中国楼市更可能呈现平稳的“L”形走势。
房贷减负：加速刚性需求入市
上海白领庄先生在新年伊始向中国银行递交了房贷利率7折优惠的申请。如果申请获得通过，加上去年累计216个基点的降息，他55万元、20年等额本息的商业住房按揭贷款，每月可比降息前少还770多元，累计可节省利息18.5万元。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“持续降息使购房成本大大降低，有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”
从2009年元旦开始，银行将执行2008年连续5次降息后的最新利率，购房者的房贷成本减轻超过10%。如果是公积金贷款，5年期以上贷款利率已下降至3.87%，以50万元20年期贷款为例，每个月可少还贷款365元。
光大证券地产分析师分析认为，出于全力保增长的需要，我国降息周期可能会持续相当长时间，本次经济周期中货币政策放松幅度有可能创历史记录，基准利率可能会跌穿1.98%历史最低水平。“目前，1年期存款基准利率已降至2.25%，5年期存款利率也不过3.6%，随着利率的进一步降低，居民储蓄收益大大下降，储蓄意愿降低将会推动部分资金流向楼市。”
在楼市重镇上海，房贷门槛的放低特别是公积金贷款额度的不断提高，将有效推动刚性需求以及改善性需求入市。2008年底，上海市政府办公厅转发五部门联合发布的通知，明确了“改善性”住房消费的相关政策，除对二套房贷进行松绑之外，更将二套房公积金贷款每户最高限额提高至60万元。
新年上班第一天，上海公积金管理中心又将二套房公积金贷款最高额度上调至每户80万元。这意味着，对于很多家庭而言，购买一套普通住宅不需要商业贷款、完全依靠公积金贷款即可。即使以7折优惠利率计算，五年期以上商业贷款利率也比五年期以上公积金高出0.288个百分点。
政策利好：未来仍有释放空间
在日前召开的“2009年北京市发展和改革工作会议”上，相关人士透露，为了合理引导住房消费需求，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求；按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的原则，加快研究中端住房的供应和需求结构，激活住房消费市场。此外，北京市今年还将探索廉租房收购模式，利用好存量资源。
此前，从中央到地方已经密集出台了一系列“楼市新政”，这些利好也有效刺激了楼市成交量的回暖。根据上海市房地产交易中心监测，2008年11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%；网上成交的二手房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%。而市场机构佑威楼市通系统的数据显示，12月上海全市商品住宅成交面积为85万平方米，相比上月增加了6万平方米，环比增幅为18.98%，商品住宅成交已持续两月上涨。
“跟随市场变化，我们预计未来楼市政策利好仍有进一步释放空间，包括彻底松绑二套房贷、进一步降低交易税费，甚至购房退税等，这有望使市场底部提前出现。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
他认为，2008年12月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其内容的全面性和重要性可与2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”相提并论。除了继续强调加大保障性住房建设力度，减免二手房交易税费从而鼓励普通商品住房消费，更首次提出支持房地产开发企业合理的融资需求，有望缓解开发商资金链紧张的局面。
供求关系：消化存量是首要问题
对于2009年的楼市而言，如何化解巨大的存量房压力或许是决定市场走向的关键因素。数据显示，截至11月末，全国商品房空置面积达1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。
“楼市阶段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。从目前来看，由于购房者对宏观经济及未来收入信心不足，观望情绪仍然浓重，短期内供求关系难以得到改善。
中金公司研究部分析员表示，在一线城市中，上海楼市的供求关系较为平衡，未来市场供应量较小，消化周期相对较短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面积较大，需要较长时间才能消化。
在供大于求的情况下，多数开发商纷纷借着“政策东风”，通过降价以及附送面积等优惠来促销，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦楼市呈现久违的暖意，各大城市咨询、看房的人数普遍提升，与去年新年伊始的降温态势相比，今年的购房意愿显得“蠢蠢欲动”。
根据上海佑威楼市通系统的数据，新年楼市成交迎来“开门红”，首个工作日当天成交商品住宅494套、5.47万平方米，大大高于去年12月份2.7万平方米的平均水平。而据北京“我爱我家”初步统计，旗下各门店的交易量较去年同期增长17%，客户咨询及委托交易的数量更分别同比增长36%和20%。
顾建发认为，随着政策累积效应的逐步释放，市场有望在2009年下半年见底回暖。与2008年“倒V形”走势相比，2009年中国楼市更可能呈现平稳的“L”形走势。 |
