新房市场:销量两极分化,价格有所上涨
销量:本周楼市成交量两极分化,监测的30个城市中,14个城市成交量环比上涨。重点城市整体成交量环比上涨5%,比08年均值高98%,比09年均值低7%。一线城市成交量环比上涨12%;二线城市环比上涨2%。
价格:本周多数城市价格稳定,个别重点城市房价涨幅较大。重点城市整体均价上涨3%。其中一线城市上涨1%,二线城市上涨4%。重点城市最新房价指数,比09年均值上涨41%,较08年均值上涨55%。
库存:本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数上涨2%,为104;二线城市下降5%,为110。消化周期与上周持平,为100。
未来成交展望:12月楼市有可能量价齐升(如果没有加息政策出台的话)。而1-2月是楼市成交淡季,预计销量下跌价格稳定的概率较大。
二手房市场:销量以涨为主,价格涨跌互现。本周四大城市二手房成交量以上涨为主,房价涨跌互现。
政策动向:明年全国保障房建设力度加大。住建部要求明年建设各类保障房1000万套,其中公共租赁房或占40%。加大保障房建设将有效对冲商品房投资增速下滑,使明年房地产投资增速保持在20%以上。2010-2011年的保障房计划如能在三年内建成,将大大改善我国居民整体居住条件。
投资建议:调控不尽人意,12月楼市升温将带来交易机会
9.29二次调控政策出台已经两月有余,调控效果差强人意。按理本轮调控既限购又限贷,对投资和自住需求都有明显的抑制作用。但另一方面,CPI的一再攀高使市场面临的通胀预期空前强烈,而调控的一再失效使大众对房价调整失去信心,从而随着供应上升需求不再犹豫。从目前的趋势看,12月楼市有可能表现为量价齐升(如果加息政策没有出台),超出我们此前预期。而1-2月楼市淡季,预计市场比较平静。接下来的3-5月又进入楼市传统旺季,如果楼市再度走向过热,则以房产税为代表的第三次调控政策可能出台。总之,在保障房没有大量面市之前,在楼市泡沫没有在空间或时间上得到化解之前,政策高压的状态仍将持续。展望下一阶段地产股机会,在11月经济数据和中央经济工作会议后,没有加息政策出来,12月楼市价量齐升而年报预增公告陆续发布,则地产股有可能迎来一波交易性估值修复行情。我们仍然坚持精选个股,等待行业基本面转机的投资策略。我们建议短期重点关注可能有年报行情的公司,具体表现为年报高增长、超预期或有高送配。
风险提示:持续紧缩的货币政策出台,将引发市场预期的改变。
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