黑中介违规转让房产

　　手法一：吃完上家吃下家“统吃”一口7万元李先生和记者谈到中介的违规操作就开始咬牙切齿起来，因为前一段时间刚刚买房的他就被黑中介吃掉了近7万元。

　　李先生交易的那套房子在浦东潍坊路，地段相当不错，小两室一厅，88个平方。“我以前一直在浦西居住，父母住在浦东。由于现在他们年事已高，于是我和爱人商量搬到浦东来，跟他们住得靠近一些，这样方便照顾。去年10月，我和家里商量好以后决定把浦西的房子卖掉在浦东重新买房。由于不是很了解浦东的市场行情，于是我就在中介那里寻找合适的房源，这套房子挂牌68万。当时我们还希望中介能够帮我们还点价下来，但是他打了个电话问了两句后就回过头来跟我们说，现在谁有房子谁狠，上家不肯便宜。虽然价钱并不便宜，但我们感觉房子很合适，于是希望能够尽快交易。不久，这家中介就告诉我，上家可以立刻交易，但是维修基金不赠送，要另外交的。因为原来的房子已经卖掉，那段时间在父母家挤着，求房心切的心情使我没有考虑太多就同意了。”

　　而在李先生签合同的时候，上家并没有来，那位中介代理人告知他由于上家在外地做生意，这套房子已经全权委托他代理，钥匙也在他那里了，一切都没有问题。

　　“签合同的时候他很‘好心’地告诉我可以把合同上的成交金额写少一点，这样可以少缴契税。我当时心头一动，于是按他的意思在合同上写好交易金额为61.8 万，这个数字做的很逼真，而少填的那部分金额毕竟也给我省了930块钱的契税呢。合同签好之后，他们帮我办理了按揭贷款，近四千元的维修基金(中介要求支付现金)也委托他转交给上家，但由于以前没有做过这样的交易没有经验，当时我们也没有签委托转交的证明。”

　　合同签完了，手续办好了，就等产证下来了。原以为一切就这么顺顺利利地结束了，谁知没过几天，上家就来到李先生的“新居”拜访。

　　“当时上家说原本听中介说维修基金是应该送的，但事后他向别人了解到上家没有送维修基金的义务，而我们的合同上也没有签署相关的具体内容，因此他希望我能够把维修基金补给他。可是维修基金我明明已经给了中介公司了，我一张嘴跟他也说不清，于是就和上家一起到中介公司对质。”

　　到了中介公司以后，真相更是让人下了一跳，原来这套房子上家就是按照61.8万元卖的!而且上家也没有在外地做生意，相反中介跟上家说李先生常跑外地，以此避免上下家直接接触。李先生怒不可遏地要求中介退还违规吃进的6.2万元，上家也要求中介公司交还维修基金，但无论两个人怎样竭力争取，中介就是不吃他们那一套。

　　“当初合同就是这么签的，逃税的是你，你们到哪都告不了我，这是一个愿打一个愿挨。再说了，中介公司就是吃这碗饭的，要是行情都让你们摸得清清楚楚，我们不是都要去喝西北风啊!”

　　面对着这家黑中介的说辞，李先生后悔莫及，若非当初一念之差贪图小利，如果在交易前多打听行情，签合同时多注意具体细节、留存交易证明，也不至于有如此损失。

　　点评：信息不对称，是二手中介如鱼得水的关键。一些中介一头把张三的房子说得一钱不值，另一头却在李四面前吹得天花乱坠，不知骗了多少对市场行情不熟悉的老百姓。

　　相关条例规定，中介公司在房产中介服务中，严禁将中介交易的房屋进行差价倒卖，但是一些中介公司依然我行我素。有些市民在出售或求购二手房时，由于自己时间紧张或者怕麻烦，将一切手续都交由中介公司进行代理，这给个别心术不正的中介钻了空子，他们利用出售者与购买者不能直接联系的空子，将房屋加价出售。买房毕竟是一件大事，切莫因为怕麻烦而遭受不必要的损失，最重要的是选择诚信度高的正规中介。

　　案例二：巧立名目乱收费杂费多达2万元王先生在跟记者谈起中介收的名目繁多的费用时更是颇有感慨。“我发誓以后再也不到类似的‘夫妻老婆店’去交易房子，太夸张了，什么都要给钱。”

　　王先生所说的“夫妻老婆店”是指某些私人开的小中介，经营者主要就是夫妻两人，而他委托交易的那家“夫妻老婆店”还是朋友给介绍的，至今他对熟人介绍的这家中介仍然“记恨”在心。

　　“我有一个很好的朋友，得知我要买房之后，便向我推荐了他开中介的那个朋友，据称做中介已经做了一年多了，很有经验，交易也很迅速，于是我们就跟他开中介的朋友接触了一下。他们夫妻俩很热情，看起来也很内行，同时他们也给我们选房子提了不少建议，接触下来还是比较愉快的，于是我们决定在他们那里进行交易。”

　　在中介的建议下，王先生决定购买虹口区一套三室一厅115平方米的次新房，总价98万，按3成30年办理按揭贷款。

　　“前面一直很顺利，直到他们去帮我办理按揭贷款。当时他们去办理按揭贷款时跟我说，照规矩帮着办贷款是要收取服务费的，基本上是房价的1%，但是看在朋友的份上只收一半。我当时还觉得他们挺讲人情的，便答应了。可是第二天，他们就打电话跟我说，虽然我的贷款手续已经办齐，但是收入证明开得太低了，4000 块的收入银行根本不放贷的，让我再送2000块到他们公司，给银行的信贷员通通路子。没办法，贷款做了一半总不能换中介吧，只能乖乖地送去。”

　　接下来便是无止尽的掏钱过程。王先生给自己缴的费列了个清单：评估费为房价1‰，980元;担保费按贷款额度(贷款98*70%=68.6万元)的6‰ 算，共是4116元;保险费7292元，最后是房价1%的佣金9800元，再加上前面支付的服务费4900元、人情费2000元，王先生在中介处就花了 29088元。算上另外在房地产交易中心所缴的各种税费和杂费14832.5元，王先生在交易过程中一共支付了43920.5元。而当王先生要求其开发票时，中介表示抬头只能开服务费，于是将评估费、担保费、服务费、佣金合计在一起，统开服务费发票19796元。至于保险费和人情费，中介表示不能计算在发票中。

　　一套98万的房子，购买过程中发生的费用竟占到总价的4.48%，而在中介处发生的费用就占到2.97%，这似乎有些荒唐。王先生百思不得其解，中介费用这么离谱，怎么还有这么多人买房子。于是他又询问了数家中介，发现收费各不相同，有的服务费低，有的服务费高，还有的不收服务费;而评估费、担保费等等更是差别大了，从几百元至上万元不等。但有个规律，一些知名品牌中介费用是相当明晰的，除了固定佣金1%以外，他们很少收别的费用，担保费和评估费也只按成本价收取几百元，并且开具发票。

　　这下王先生知道吃了苦头了，但碍于朋友的面子又不能过去吵，并且仅凭一张服务费发票也不能证明他们的违规操作。于是只能打落门牙往自己肚子里咽，真是有苦说不出，早知道这样就应该找一家信誉好的品牌中介，这次的冤枉钱可花多了!

　　点评：去年10月1日以来房产中介佣金标准的下调，对房产中介公司的经营冲击的确比较大。而一些不规范的中介公司利用购房者对二手房交易流程的不熟悉以及交易双方信息的不对称，想方设法采取打擦边球的手段捞劝外快”，赚取佣金以外的不法收入，而购房者往往被蒙在鼓里。比如私吞客户的维修基金、贷款担保回扣，收取各种名目的不规范费用，严重损害了购房者的合法权益。

　　虽然这些手段能在短期内获得可观的利润，但从长远来看，将极大地损害公司品牌，对于任何一家立志“永续经营”的房产中介公司来说，无异于饮鸩止渴。

　　市房地资源局市场处有关负责人指出，现行相关规定中已明确，房地产经纪公司除按总房价可向上下家各收取1%的佣金外，其他费用一概不允许收。维修基金、煤气过户费两项应由上下家相互约定是否赠送，担保公司向中介公司收取的贷款担保费一般是300～600元。至于金融方面的返利回扣，虽然属于企业之间的内部商业协议，不在乱收费范围内，但是建议购房者在申请贷款和缴纳保险之前，可先向有关部门咨询各类费用的收取比例，再选择品牌房产中介公司或贷款代办公司办理，以避免上述现象的发生。如果是自己去办理保险，可以向保险公司争取保险折扣，某些保险公司的折扣甚至高达40%。

　　案例三：侵吞购房款做“另类投资”

　　志博房产中介公司一向在自己的网站上称自己是“上海二手房指数样本单位”和“‘上海市房地产执业经纪人协会’会员单位”。然而就是这家有着如此灿烂光环的中介公司老板王瑞其，却在2004年1月29日——大年初八早上8点零8分，从位于8楼的家中跳楼自杀，在他脆裂的生命背后，是涉及数十套住宅房和上千万元资金的骗局。

　　据有关媒体调查，在近一年的房产中介交易中，王瑞其经营的志博房产借自己亲属与员工名义，通过银行贷款大量购房，之后隐瞒房子已抵押给银行不能交易的事实转卖他人，当买主付款后，王以种种理由拖延办理交易过户，以此套取大笔流动资金进行各种投资。当数以百万计的资金被挥霍一空后，面对银行逼债和买家催房，王最终选择一死了之。

　　受害者们在一封联名控诉信中这样写道：“首先他们有预谋地大量购买房屋(以职工及其家人名义)用这些房屋在银行获得高额抵押贷款，然后……将房屋出售。……当受害者将全部或大部分钱财交给他们，他们根本不为你撤销银行抵押贷款，办理房屋过户手续，而是全部侵吞你的钱款，你催得紧，他们最后两手一摊，我没钱，……虽然他们的合同收据承诺书都有公章，但最后都成为一纸空文。

　　早在1月16日，某业主已经向长宁区人民法院起诉，要求志博房产履行合同，将房子更名过户给买家。2月23日，法院判决该业主胜诉，但是王瑞其的亲属当庭表示，没有钱偿还银行贷款，因为志博公司账面上只有600元钱。

　　而签合同的过程中也是陷阱重重：一些受害人签的只是志博自拟的协议，而不是上海市统一格式的《房地产买卖合同》，大部分受害人签的是2000年的过期旧版合同，严格说来这些合同都没有法律效力;合同中将很多原本十分重要的信息进行了模糊处理，比如不限定交易时间，将生效日期划掉，将“权利转移”划掉等，更有一些合同涂改未盖章确认，致使合同无效;虽然卖的是抵押房，但是王瑞其及其员工在与买家签订《房地产买卖合同》时却一概不提，并且在合同附件五里注明 “无租赁、无抵押”。

　　被卷入这场风波的王瑞其的亲人和下属为数不少，其中很多人的名下都有贷款的房子。王瑞其20岁的女儿王某只是大学的本科生，名下已有六七套贷款购买的房，仅光大银行的贷款就达140多万。王瑞其本人和外甥女名下均有贷款房。

　　除此之外，志博房产内部有十几名员工也被卷入贷款房旋涡。担任志博房产的装修队队长的李某是江苏启东市海复镇复南村一组的农民，王瑞其甚至用他的名字在银行连贷三套房子。王瑞其死后，志博房产58家门店在短短几天内同时关门，以往的员工都已四下离散。据为志博提供贷款担保的欣陆房地产经纪有限公司总经理冯先生说，目前，仅欣陆公司一家帮王瑞其办理的抵押房就有14套，拖欠银行200多万。

　　数百万的资金进入了王瑞其的口袋里之后，到底去了哪里?

　　在小舅子徐文荣看来，王瑞其太急于把蛋糕做大，他把“下家”的房钱和银行的贷款到处收购门面，收了就马上装修、开张，同时，王瑞其并不懂管理，门店的管理十分混乱。一笔显而易见的账是，志博在半年内扩张到58家门店，近200名员工，光是门店一年的租金就要200多万元，员工工资也要两三百万。王瑞其还大量投资开美容院、海鲜楼、卡拉ok、建材商店、洗脚房。他花了很多钱装修，但是很多店开一两个星期最多开两个月就倒闭，然后又转让给别人。一进一出间，上百万的资金就化为泡影。然而一些受害者并不认可这种说法，他们坚持怀疑，王瑞其的妻子、姐弟在他死后进行了资产转移。并且志博的门店都在转让盘点，这些也是一笔很大的资产。

　　点评：从事后看来，在志博房产的案例中，王瑞其的行骗手法并不高明，为什么在长达一年的时间里，会有如此多的人频频受骗?

　　分析后不难了解到，受害人大都法律意识不强，分辨能力较弱，对购房手续不甚了解。此外一些不负责任的宣传，以及银行对放贷人资质审查不严也是导致悲剧的原因。

　　在此需要告诫广大消费者的是，在决定购买二手房之前一定要先去区房产交易中心查询一下该套房产的现状是否抵押或已售，以避免上当受骗，也希望购房者发现中介的不法行为，能够及时举报。

　　相关链接：中介买房涉及多少费用

　　二手房买卖尽量先在正规中介处查询房源信息，宁愿多跑几家多了解行情。买卖双方在达成意向后需与中介公司签订《相关费用清单》、《居间中保合同》、《上海市房屋买卖合同》等。

　　如果客户需要贷款购买房子，在签订上述合同后两天内，需向业主支付30%房款，另需支付以下费用，(如客户不需贷款，则按照非贷款部分支付相关费用)：一、交易手续费：建筑面积×2.5元。

　　二、契税：契税按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳。

　　三、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。

　　四、权证印花税：5元/本。

　　五、登记费：如果房屋属于个人产权，100元/件;如果房屋属于其他产权，300元/件。(注：不仅住宅与非住宅有区别，而且有无抵押贷款也不同。若与规定不符以有关规定为准。)六、图纸费：25——75元。

　　七、工本费：25——45元。

　　八、贷款所发生的费用：①贷款担保费：300～600元;②抵押登记费：公积金100元、组合或商业贷款200元;③贷款保险费根据银行规定收取;④公积金评估费：如果贷款超过房价一半，需支付200元。

　　九、房地产经纪费(佣金)：按房屋成交价格总额的1%计付。

　　十、维修基金：由上下家自行约定是否转送，业主也将自行支付以下费用。

　　如果房屋是使用权房，则必须转成产权房才能进行交易，所有费用由卖方独自承担。转产费一般由房屋所在物业管理公司提供，是根据房屋朝向、房龄、业主工龄等因素进行评定。

　　在以上手续办理妥当后，且双方资料都齐全的情况下，中介公司会在15天内带买卖双方到交易中心办理过户手续。